– All-time high i transaksjonsmarkedet i 2021

Overskrifter i finanspressen i sommer har vært “Euforisk stemning for å investere i eiendom” , “Rekordsommer i transaksjonsmarkedet” og “Leiepriser på samme nivå som før corona” . Hvor lenge skal denne nærmest euforien vare? Er det et signal at eiendomsinvestor og milliardær Christian Ringnes har solgt flere eiendommer siste halvår?

Næringseiendomsmarkedet vil ha god fart resten av året, ifølge eiendomspanelet. Kort oppsummert mener de nå i snitt følgende om markedet i neste halvår (se også tabell):

• Leien i Central Business District (CBD) skal opp 14 prosent.
• Leien i randsonene vil holde seg stabil.
• Prime yield vil falle fra 3,3 til 3,2 prosent.
• Transaksjonsvolumet for året ender på ca. 135 milliarder kroner, opp over 20 prosent sammenlignet med 2020.
• Andelen utlendinger står for øker med fire prosent for 2021 sett under ett.
• Finansieringsmarkedet vil holde seg normalt til godt.
• Boligmarkedet i Oslo skal opp én prosent.

Rekordhøy fart i transaksjonsmarkedet

Siden forrige oppsummering er alle parameterne i oppsettet opp eller skarpere, som man gjerne sier. Unntaket er leien i Central Business District (CBD). Den har ligget flat på 3.650 kroner pr. kvadratmeter. Nå spås det altså en voldsom økning i leien i CBD, begrepet for de flotteste byggene i de mest attraktive områdene. Tradisjonelt har det vært aksen Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen. Men Bjørvika-området har også tatt steget opp i denne ligaen, selv om de ligger hakket under.

– Vi har aldri hatt et så godt halvår noensinne, sier Roar Sandnes, arbeidende styreleder i Akershus Eiendom. Han sikter da til både provisjon fra utleie og transaksjoner i markedet for næringseiendom.

Peter Malling, arbeidende styreleder i eiendomshuset Malling & Co, istemmer. Farten i transaksjonsmarkedet har vært rekordhøy.

– Totalen første halvår var 71 milliarder kroner. Nå har den passert godt over 80 milliarder kroner. Markedet forventes å være brennhett utover høsten, og at vi havner på 140–160 milliarder kroner ved årsslutt. Det er all-time high, påpeker han.

14 budgivere og ukjent kjøper

Denne gangen er det eiendomsutvikler Aspelin Ramm som har sørget for panelets møtested i Pressens hus i Skippergaten i Oslo. Aspelin Ramm har aner tilbake til 1881. Eierne Knut Aspelin og Jonas Ramm med familier troner høyt på Kapitals liste over Norges 400 rikeste. I fjor hadde de formuer på hhv. 7,65 og 6,7 milliarder kroner og endte på en 27. og en 33. plass.

Andelen som har blitt rike på eiendom øker stadig i Kapitals oversikt. I fjor hadde 107 av Norges 400 rikeste primært tjent sin formue på eiendom. Årets liste publiseres 23. september.

– Eiendom har vist seg å være en veldig god investering over tid, sier Ida Aall Gram, konserndirektør eiendom i børsnoterte AF Gruppen   .

– Det er så mye penger i verden og få andre alternativer. Jeg har parkert i Paleet, som Snorre Bentsen selger. Jeg regner med at salget blir tema i dag. Det var 14 budgivere og spekulasjoner om at det gikk for nesten en milliard. Ingen vet hvem som fikk kjøpt det ennå, sier hun.

Idet artikkelen ble sendt til redaktør, skrev Finansavisen at Bane Nor Eiendom skal være i ferd med å kjøpe parkeringshuset for rundt en milliard kroner. 

Reddet av oppgangen

Pressens hus ble innviet i vår etter en omfattende oppussing og sammenslåing av to verneverdige bygårder. I prosessen sørget Aspelin Ramm for at de fikk krysset av for buzz-ordene ombruk, dvs. at man f.eks. gjør om lager til kontor, og gjenbruk, som betyr at eksisterende materialer brukes videre.

Pressens hus har fått BREAM-sertifikat, en miljøsertifisering, på nivået “very good”. Dermed oppfylles de stadig viktigere kravene og etterspørselen etter klima- og miljøvennlige bygg, som både de unge og etter hvert også bankene er opptatt av.

Gunnar Bøyum, administrerende direktør i Aspelin Ramm, vedgår at de gode tidene i mange år med stigende priser på tomter og kontorleie har reddet prosjektet økonomisk, etter at PBE og Byantikvaren sa nei til boliger i deler av bygningsmassen som ble kjøpt i 2012.

– Vi konstaterer at leie og verdier har økt siden 2012, men det har jammen kostnader ved rehabilitering av gammel bygningsmasse også. Jeg tror mange investorer regner for lavt på kostnader i dagens marked med økning av materialpriser og mangel på folk i byggebransjen. Og det blir ikke billigere fremover, sier Bøyum.

Leien på opptil 5.100 pr. m²

Bøyum er tilbakeholden med å røpe leienivået i Pressens hus. Men etter det Kapital erfarer, ligger det på over 3.000 kroner pr. kvadratmeter. Et slikt nivå i Skippergaten hadde vært utenkelig for få år siden. Men en oppgradering av gaten, området og generell økt etterspørsel i sentrum med nærhet til “alt”, ikke minst Bjørvika-området, har ført til et helt annet leienivå.

Nå ligger leien i CBD og sentrum i snitt på 3.650 kroner pr. kvadratmeter. Panelet mener at den i snitt skal opp med nesten 14 prosent neste halvår. Sandnes er den aller mest optimistiske med sitt anslag som går i et intervall helt opp til 5.100 kroner.

I november skal “hans” Akershus Eiendom inn i prestisjebygget VIA i Vika, som Storebrand og Aspelin Ramm har bygget sammen. Her har det tidligere blitt satt rekord med en kontrakt på over 6.000 kroner. pr. kvadratmeter. Etter det Kapital erfarer, har det ikke blitt tegnet på høyere nivå noe sted etter det. I skrivende stund ble det kjent at kontorlokalene er fullt utleid i VIA.

– Næringslivet gått bra

Norge er på vei tilbake til kontoret, selv om det har bremset opp på grunn av smitterekorder etter at panelet møttes.

– Jeg har ingen tro på kontordödaren, sier Malling. – Men det blir en annen utforming med større sosiale soner og noe mer hjemmekontor, mener han.

– Ja, hjemmekontor blir en del av menyvalget, supplere Aall Gram, men tilføyer at arbeidsgiver skal ha styringsrett.

– Vi må ikke glemme at næringslivet stort sett har gått veldig bra med unntak av noen få bransjer gjennom pandemien, sier Malling.

– Bra KPI-justering

Sandnes mener leieprisene i Bjørvika vil passere det tradisjonelle CBD-området på sikt.

– Mener du det? undrer Malling.

– Bjørvika er fem ganger så stort Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen. Det ligger så sentralt. Om ti år vil selv finansmiljøet godkjenne området selv om de ikke kan få med Porsche’n inn i garasjen, sier Sandnes.

Det siste året har et par mellomstore advokatfirmaer flyttet til Bjørvika, men finansbransjen har ikke flyttet på seg ennå.

Malling påpeker at det blir en ganske bra KPI-justering av leien ved neste korsvei.

– Det vil også bidra til å dra leieprisene opp, sier Malling.

Leien kan stige

Aall Gram mener at leien skal opp for nybygg.

– Vi opplever nå en betydelig økning i byggekostnad og lite potensial i ytterligere yieldfall. Det blir et press mot høyere leier for å beslutte igangsettelse av nybygg med tilfredsstillende lønnsomhetspotensial. Alternativt må utviklere ta til takke med lavere forventet lønnsomhet ved byggestartsbeslutning hvis leie ikke er forhandlet opp. Spesielt i randsoner kan dette bli relevant, sier Aall Gram.

Likevel mener panelet at leien i randsoner vil holde seg stabil det neste halve året på 2.200 kroner. På sikt tenker de at leien på både Skøyen og Fornebu nok vil stige fordi områdene blir utviklet ytterligere og ikke minst Fornebubanen omsider vil komme.

– Litt politisk usikkerhet

Yield er et nøkkelbegrep i eiendom. Panelet mener i snitt at prime yield vil falle fra 3,3 til 3,2 neste halvår, selv om renten er varslet to knepp opp fra dagens nullrentenivå.

– Renten vil slå marginalt negativt ut på markedet, mener Malling.

– Det er lett å få finansiering. Men det er litt politisk usikkerhet nå. Hvordan vil eiendom som aktivaklasse bli beskattet? Det gjelder både eiendomsskatt, formuesskatt og hvordan det formuesberegnes, sier han.

Aall Gram påpeker at mange på rødgrønn side ønsker å foreta visse justeringer.

Hun nevner også mangel på folk og økte materialkostnader som en risikofaktor. Det samme gjør Bøyum.

– Det er finnerlønn på kokker nå. Kanskje det kommer i byggebransjen også? Polen går f.eks. bedre økonomisk. Da er det mange som velger å bli i hjemlandet.

Nye kjøpere

Utlendingene var en joker i transaksjonsmarkedet i 2015, året som til nå har vært rekord. Nå tyder mye på at 2021 ender enda høyere, og da har ikke utlendingene kommet helt på banen ennå, selv om de er på vei tilbake etter pandemien.

I snitt mener panelet at transaksjonsmarkedet vil ende på ca. 135 milliarder kroner i år. Malling er mest optimistisk med et anslag på 140 til 160 milliarder kroner.

Bøyum er rask med å fortelle at han så hele Malling-familien på befaring med arkitekter ved St. Olavs plass før sommeren.

– Det stemmer at vi er på jakt etter lokaler til Family Office, sier Malling.

Det var Flakk-familien i Ålesund, som blant annet har Hotell Storesund, som stakk av med den. De skal bygge boutique-hotell ved Slottet i Oslo.

– Den gikk for 340 millioner kroner. Vi var også med, supplerer Aall Gram.

Malling forteller at de hoppet av like før. Da hadde de lagt til grunn en internleie på 5.000 kroner.

Sandnes forteller at han aldri har opplevd så mange nye kjøpere i markedet som nå.

– Det er så mye overskuddskapital overalt, sier Sandnes.

Boligmarkedet svakt opp

Når det gjelder boligmarkedet, tror eiendomspanelet at prisene skal svakt opp neste halvår.

– Da Stor-Oslo Eiendom utviklet Munch Brygge i Bjørvika, trodde de ikke at de skulle tjene noe på bygulvet, forteller Sandnes. – De fikk det samme der som for leilighetene. 110.000 kroner pr. kvadratmeter. 

Ved utgangen av juli lå kvadratmeterprisen på boliger i Oslo på 83.600 kroner. Panelet mener denne i snitt er 84.500 om et halvt års tid. Det vil si opp ca. en prosent. Bøyum er mest optimistisk med sitt anslag på 87.500 kroner. Sandnes er i motsatt ende med 82.000 kroner.

– Etterspørsel etter utleieboliger kommer til å bli et eget segment etter hvert, sier Sandnes og forteller at flere sanker for å selge internasjonalt etter hvert.

Aall Gram bekrefter å ha sett dette i boligprosjekter i AF.

– Vi har sett flere som kjøper hele blokker. Det er en profesjonalisering av utleiebransjen for boliger, sier hun.

Bøyum opplyser om at folk som eier bolig i snitt bor i dem i syv år. Tilsvarende tall for de som leier er 2,5 år.

– Ikke de som leier hos Steinar Moe, som Finansavisen akkurat skrev om, sier Sandnes.

Leiekontraktene har ingen tidsbegrensning, og husleien blir kun indeksregulert.

– Men det er ikke alle som er like sosialt innstilt som ham.

– Tror du det kommer flere aktører som Steinar Moe?

– Ja, jeg tror det, sier Sandnes.

Hotell i 2023 eller 2024

Hotellbransjen har hatt det tøft under corona. Sandnes mener at hotell først vil komme tilbake skikkelig i 2023 eller 2024. 

Dagen etter møtet vårt skal han til Larvik Bad, som tidligere var eid av Stein Erik Hagens Canica. Spahotellet ble solgt til Norwegian Hospitality Group og drives av Petter A. Stordalens Nordic Choice Hotels. Dagen etter går ferden videre til Son Spa, som også drives av Choice.

Malling lurer på om Sandnes skal på “spa-jumping”. Sandnes bedyrer det er eiendomskonferanser.

– Jeg snakket akkurat med eieren Thor Halvorsen i Norwegian Hospitality Group. Hotellet omsatte for mer i 2020 enn i 2019, som var et rekordår. De damene som pleier å dra til Spania for å drikke og kjøpe dyre kremer, bruker heller pengene sine på spa i Norge nå, sier han.

Hotell var et eget tema på et av de foregående møtene våre. Da ble det trukket frem at The Thief på Tjuvholmen var ett av få hoteller som turte å sette hotellprisen pr. dobbeltrom til 5.000 kroner som det første hotellet i Norge.

– Jeg sjekket rom på Hotel Alexandra i Loen i juni, forteller Malling. – Da lå prisene på 3.500 til 5.000 kroner for dobbeltrom. Jeg tenkte bravo. Nå kommer de høye prisene til Norge også. Hotellene må lære seg å ta bedre betalt, mener Malling.

Bøyum er rask med å påpeke at det blir færre forretningsreiser.

– Det kommer ikke til å bli mange på Gardermoen 06.30 i november for å rekke et kort møte i London. Både miljøhensyn og effektivitet tilsier flere digitale møter.