Spår nedgang i transaksjonsmarkedet

Administrerende direktør Gunnar Bøyum i Aspelin Ramm er en av fire deltagere i Kapitals eiendomspanel, som samles hvert halvår for å snakke om hva som rører seg i markedet for næringseiendom, og hvordan de tror det vil utvikle seg fremover.

Under det forrige treffet, sensommeren 2021, spådde de erfarne traverne “fortsatt full fest i markedet for næringseiendom”. Overskriften på artikkelen var: “All-time high i transaksjonsmarkedet i 2021”. Nå er panelet mer negative til fremtiden. Det gjelder særlig for hvilken totalsum de spår at transaksjonsnivået vil ende opp på, og hvor ivrige de venter at utlendingene vil være med å handle i Norge.

Transaksjonsmarkedet er en viktig indikator for markedet for næringseiendom. Foreløpig fasit for fjoråret viser at det ble omsatt næringseiendom for ca. 160 milliarder kroner, men det verserer også høyere summer. Det er tidenes rekord, og 30 milliarder mer enn i det eksepsjonelle året 2015, da utlendingene for alvor “oppdaget” det norske markedet. 2015 har, i hvert fall til nå, ofte derfor blitt holdt utenfor statistikken på grunn av den vanvittige aktiviteten det året.

Nå venter eiendomspanelet at transaksjonsvolumet for 2022 i snitt ender på 142,5 milliarder kroner, ned ca. ti prosent fra i fjor.

“– 2021 får vi ikke igjen”

– 2021 får vi ikke igjen, sier arbeidende styreleder Roar Sandnes i Akershus Eiendom og sikter først og fremst til transaksjonssiden.

– Men utleie går også så det suser. Akershus Eiendom har hatt nok et rekordår totalt sett.

– Ja, hva skjedde egentlig? spør Bøyum.

– Det bare tok av i fjor, særlig lager og logistikk, sier Sandnes.

Peter T. Malling er arbeidende styreleder i det konkurrerende Eiendomshuset Malling og bekrefter det Sandnes sier.

– Det er en pengeflukt inn i eiendom fordi alternativene er så dårlige. Rentemarkedet er non-existent. Det er vel Christian Ringnes som har sagt at eiendomsmarkedets heaven er lave renter og høy inflasjon, sier Malling.

– Det er vel der vi er nå, mener Ida Aall Gram, konserndirektør eiendom i børsnoterte AF GruppenAFG.

– Men det er mer luft i ballongen nå enn noensinne. Hvis det smeller nå, smeller det mer, sier Bøyum.

Sterkt i fem år

Panelet har siden vi startet opp i 2016 hatt en imponerende treffrate. Siden 2017 har markedet kokt, og det har fortsatt på stadig høyere nivåer under corona og med stort innslag av hjemmekontor, minus en liten dipp da Norge stengte ned i mars 2020.

AS Norge har gått bra, og nullrenten ble som bensin på bålet i begynnelsen av pandemien. I en verden full av penger og få gode investeringsalternativer har dette markedet gått så det suser med gode og solide bidrag fra utlandet. Det siste tilskuddet har vært massiv interesse fra svenske aktører.

Men hva skjer når det blir mer ruskete på børsen, rentene er på vei opp, inflasjonen er på et helt annet nivå, byggekostnadene har bykset opp, pandemien fortsatt er til stede, økonomien i landene vi normalt får arbeidskraft fra går bedre og færre vil jobbe i Norge? Og det attpåtil er mer ustabiliteter i verden, både økonomisk og ikke minst politisk og tilløp til krig mellom Russland og Ukraina?

Alt dette og mer til påvirker markedet for næringseiendom, som panelet her spår fremtiden for, og hvor boligmarkedet også tas med. 

Nå har de i snitt følgende forventninger til de ulike segmentene det neste halve året (se også tabell).

• Leien i Central Business District (CBD) skal opp 19 prosent neste halvår.
• Leien i randsonene vil holde seg stabil.
• Prime yield vil falle fra 3,3 til 3,2 prosent førstkommende halvår.
• Transaksjonsvolumet for året ender på 142,5 milliarder kroner i 2022, ned ca. ti prosent.
• Andelen utlendinger står for faller med 30 prosent over året.
• Finansieringsmarkedet vil være normalt til muligens godt.
• Boligmarkedet i Oslo skal opp to prosent neste halvår.

Norges dyreste kontorbygg

Denne gangen møtes panelet i Via. Det er det nye kontorkomplekset i Munkedamsveien i Vika, og hvor House of Oslo tidligere lå. Her har Aspelin Ramm og Storebrand revet det gamle bygget og oppført det som trolig er Norges dyreste kontorbygg. Høsten 2020 anslo en kilde overfor Kapital at Via da var verdt seks milliarder kroner.

Via ble noen måneder forsinket på grunn av coronaeffekter på leveranser. Ennå gjenstår litt her og der. Men alt er leid ut. Det var “utsolgt” fra sommeren 2021, opplyser Akershus Eiendom, som har vært utleiemegler for prosjektet.

Meglerhuset ABG Sundal Collier, advokatkontoret Thommessen og PE-selskapet FSN Capital er blant de kjente og store pengemaskinene som har flyttet inn.

Det er Akershus Eiendom som er vert for dette møtet. Vi tar heisen opp til tiende etasje, den nest høyeste. Malling er imponert over takhøyden og veggene som er dekket med brunt skinn.

Sandnes tar imot oss og forteller at interiørarkitekt “Nikki” Butenschøn har stått for innredningen av lokalet.

– Vi ville ha noe litt annerledes enn alle andre. Bare se på fargene, som er varmere enn vanlig, sier han.

Dermed føyer selskapet seg inn i en rekke firmaers streben etter å gjøre kontoret så attraktivt at “alle” vil tilbake dit når pandemien tillater det.

– Her føles det som om å være i en lobby på et hotell, mener Aall Gram om resepsjonsområdet.

– Roar, dere tjener for mye penger som meglere når dere kan leie hos oss, sier Bøyum.

Hva Akershus Eiendom betaler vil ingen røpe eksakt. Sandnes sier at det er samme nivå som der de leide før. Men i etasjen over holder FSN Capital til. PE-selskapet betaler over 6.000 kroner pr. kvadratmeter i leie. Etter det Kapital kjenner til er dette den dyreste leiekontrakten inngått noensinne i byen, og det til tross for at den ble tegnet for et par–tre år siden.

– Leien for CBD skal opp

Ved inngangen til desember lå leien i CBD og sentrum på 3.700 kroner pr. kvadratmeter. CBD er begrepet for de flotteste byggene i de mest attraktive områdene. Tradisjonelt har det vært aksen Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen. Men Bjørvika-området har også tatt steget opp i denne ligaen, selv om det fremdeles ligger et lite hakk bak.

Panelet spår at leien for CBD det neste halve året skal opp med voldsomme 19 prosent i snitt. I regnestykket har vi tatt utgangspunkt i hva leien lå på 1. desember.

– Vi har hatt all-time high på utleie i 2021, sier Sandnes. – Det er i CBD og sentrum etterspørselen er størst, og hvor ledigheten er på nivå med det den var før corona, sier han.

Sandnes er også den som har det mest optimistiske anslaget for leien i CBD og sentrum neste halvår. Han mener at den vil ligge på mellom 3.900 og 5.500 kroner pr. kvadratmeter. I den andre enden av skalaen er Malling med mer “pessimistiske” 4.100 kroner.

Noe av økningen tilskrives inflasjonsjusteringen (KPI), som skjer hver 1. januar.

– KPI-veksten ble 5,1 prosent for utviklingen i november 2020 til november 2021, forklarer Malling. – Det er det intervallet som oftest brukes i leiejusteringen. For året 2021 ble utviklingen 5,3 prosent. I hovedsak skyldes KPI-veksten utviklingen i energipriser, sier han.

Justert for KPI blir altså panelets spådommer for økningen i leien i CDB og sentrum noe lavere enn 19 prosent for neste halvår.

Stabil leie i randsoner

– Det er ingenting som tyder på at corona har vært en kontordödare, sier Malling med henvisning til antall leiekontrakter som er inngått.

Aall Gram lurer på om lengden på kontraktene er endret på noe vis.

Både Malling og Sandnes mener man tegner kortere kontakter. Mens de før som regel gikk over ti år, er varigheten nå rundt fem år.

– Folk vil ha like store lokaler som før, sier Sandnes.

I randsoner, som Fornebu, Skøyen, Nydalen, Helsfyr og Bryn tror panelet at leien vil holde seg stabil på ca. 2.500 kroner. Dette er for nybygg vel å merke.

– I randsonene er det mer nybygg enn i sentrum, sier Aall Gram. – Men det er generelt lite nye bygg nå. Jeg kommer vel egentlig bare på Torstein Tvenge på Skøyen som bygger nytt og kanskje på spekk. Han kjenner området ekstremt godt, sier hun om milliardæren og hans selskap Fram.

– Byggekostnaden har gått veldig. Byggekostindeksen gikk opp 13,5 prosent fra oktober 2020 til oktober 2021. Hvis det blir snittet fremover, og med renten på vei oppover, blir det spennende å se på igangsettelser fremover, ikke minst på boligsiden, påpeker hun.

Sandnes tilføyer at man sjelden får bygget noe til under 50.000 kroner pr. kvadratmeter i CBD, og det er før tomteprisen er tatt med i regnestykket.

– Kan oppstå vakuum

Yield er nøkkelbegrepet i markedet for næringseiendom. Det beskriver leieinntektene delt på markedsverdien og gir et godt øyeblikksbilde av verdien på en eiendom.

Nå ligger prime yield på 3,3 prosent. Det er altså direkteavkastningen som brukes på de råeste eiendommene i de mest attraktive områdene.

I snitt tror panelet at prime yield vil falle til 3,2 prosent neste halvår. Det er Bøyums anslag på lave tre prosent som trekker tallet mest ned. Han begrunner det med at veldig få vil selge attraktive eiendommer. Malling går for 3,2, mens Aall Gram og Sandnes svarer 3,3 prosent.

Nå ligger styringsrenten på 0,5 prosent. Det er varslet at den mest sannsynlig vil bli satt opp allerede i mars og trolig ytterligere tre knepp etter det i 2022.

– Med renten som har begynt å gå og vil justeres ytterligere oppover, så har vi, heldigvis kan man si, hatt en heftig KPI-vekst som fortsatt sørger for en god realavkastning, sier Malling og fortsetter:

– Men jeg tror det vil slå inn på yieldene etter hvert, i hvert fall hvis det blir fire–fem oppganger. Da kan det oppstå et vakuum hvor selgere vil ha gårsdagens pris, mens kjøperne må forholde seg til det de får lånt i banken. Da kan det bremse opp en periode, mener han.

Litt ned i transaksjonsmarkedet

Det bringer oss igjen inn på det brennhete transaksjonsmarkedet. På tampen av fjoråret ble en av tidenes største transaksjoner gjennomført da børsnoterte Entra kjøpte selskapet Oslo Areal for 13,6 milliarder kroner. Flere svenske aktører tok store jafs i det norske markedet i fjor. Balder kjøpte f.eks. Asset Buyout Partners av det norske oppkjøpsfondet Hitecvision for ni milliarder kroner i fjor.

Det verserer noe ulike tall for hva transaksjonsvolumet endte på i fjor. Vi har altså valgt å brukte 160 milliarder kroner. Ifølge Malling vil det ende på mer enn det.

– Transaksjonsvolumet for 2021 har vi talt opp til 164 milliarder kroner, og det renner fortsatt på. Altså dealer som ble gjort i fjor, men blir kjent først nå, sier han.

Malling anslår videre at summen vil bli 55 milliarder for neste halvår og 140 for året som helhet i 2022. Det er litt under snittet for panelet. Igjen er Bøyum mest positiv, med et anslag på 150 milliarder kroner.  Mens Sandnes ikke tror den vil bikke mer enn 130 milliarder kroner. 

Fortsatt interesse for lager

– Kontormarkedet går som før, sier Sandnes. – Lager og logistikk har tatt av helt. Nylig ble det solgt et lager med “presenning” ved Gardermoen for 50.000 kroner pr. kvadratmeter. Det er ikke lenge siden det var prisnivået i Bjørvika. Yielden på lager begynner å nærme seg det man ser i Oslo sentrum.

– Kommer logistikk til å gå enda mer, eller har man nådd en topp nå?

– Jeg tror det vil fortsette. Det er ingen som vil vente på at de ikke får ting raskt, sier Sandnes.

Bøyum forteller om en butikkjede som ikke tør å vente på å bestille inn sesongvarer.

– De kjøper nå og er sikre på å ha varer inne når det er sesong. Dessuten er det fortsatt bra med tomter, sier han.

Sandnes påpeker også at det går bra for kjøpesentrene.

– CC Vest hadde sitt beste år i fjor, og det enda senteret var stengt i 12 uker, sier han.

Flere svensker

Fra rundt 2010 har utenlandske kjøpere vært viktige for transaksjonsmarkedet. Ved en opptelling 1. desember sto utlendingene for 25 prosent av kjøpene målt i kroner, og som kom på tampen av fjoråret.

Panelet tror i snitt at utlendingene vil forsyne seg med 17,5 prosent i 2022.

– Utlendingene som har handlet her før, har vært like ivrige under pandemien, sier Sandnes.

– Det er vårt inntrykk også, supplerer Malling. – De har et setup allerede, men det kommer ikke så mange nye, sier han.

– Svenskene har på en måte blitt de nye utlendingene, sier Bøyum og viser til all aktiviteten fra söta bror med selskapene Balder, Castellum og SBB i front.

– Det er mange små setups i Norge. I Sverige er markedet mer profesjonalisert. Dette kan komme til Norge også. I gode tider, som nå, er det lett med finansiering. Men hvis tidene endrer seg, kan det være greit å være en del av et større system. Konsolidering tror jeg kommer i sterkere grad, sier Bøyum.

ESG-krav innen finansiering

Bøyum er også den mest positive til finansieringsmarkedet neste halvår, og har brukt merkelappen godt på en skalaen godt – eller lett – normalt og vanskelig. De tre andre mener det vil være mer normalt.

– Det vil være mer fokus på klima og miljø, påpeker Aall Gram og har EUs taksonomi i tankene.

– ESG har tidligere vært et konkurransefortrinn, nå er det license to operate, sier Bøyum, som legger til at han også merker det innen rekruttering, og de unge som er opptatt av ESG.

– Bransjen må ta ESG inn over seg og tilpasse seg over de neste årene etter som taksonomien strammes til, tilføyer Malling.

Finansavisen skrev nylig at Eiendomsspar, har inngått samarbeid med Nordea der de gjennom å etterleve noen ESG-krav skal få redusert lånekostnaden med 0,05 prosentpoeng.

“0,05 prosentpoeng høres ikke mye ut, men når du har 2 milliarder i lån, blir det 1 million kroner spart i året. 1 million her og 1 million der, vet du,” uttalte Eiendomsspar-sjef Ringnes i artikkelen.

Bolig opp 1,7 prosent

Innen bolig er det også Bøyum som drar på mest og tror at gjennomsnittsprisen pr. kvadratmeter i Oslo er 90.000 kroner om et halvt år. Aall Gram, som sitter tettest på boligmarkedet i panelet, er nest mest positiv. Hun tror at prisene vil stige med 1,8 prosent.

– Det er fortsatt lite som bygges nytt i Oslo-markedet, sier hun.

– En litt ny trend innen bolig er den sterke veksten blant aktører for utleieboliger. Aktørene har nå fått en egen bransjeforening i Norsk Eiendom og jobber for profesjonalisering, sier hun.

Nettopp svenskene plukker opp flere og flere utleiegårder.

Malling har også hektet seg på utleie.

– Jeg vet jeg tidligere har sagt at vi ikke skal drive med utleie, men vi fikk noe i fanget via en deal med Krefting-familien, sier han.

Retail og hotell opp

– Hvordan skal vi oppsummere hele markedet for Kapitals lesere? spør Bøyum.

– Jeg tror ikke det blir så mange mørke skyer i 2022 heller, sier Sandnes. – Retail har vi ikke vært så mye innom. Det tar seg opp i sentrum det også. Nylig etablerte enda en kinesisk bilforretning seg der. Louis Vuitton har åpnet sin tredje butikk. Den er kjempestor. Hva skal vi si om hoteller, Gunnar, du er vel tettest på dem?

– Ja, hotellmarkedet vil ta seg mer opp, selv om det nok i større grad vil bli fylt opp av privatkunder enn forretningsfolk. Boutique-hoteller går bra, sier han.

De diskuterer hvorvidt bedriftsmarkedet vil ønske å ha kickoffs etc. på hoteller når alt åpner igjen. Aall Gram mener det ligger en potensiell ketchup-effekt der.

– “Alle” skal ta igjen det tapte fra coronatiden, sier hun og viser til at mye er fullbooket i og rundt Oslo til sommeren. – Det er konferansehoteller generelt. Eksempelvis hotellet vi har sammen med Høegh Eiendom på Hasle og hoteller rundt Gardermoen og i sentrum.

De sorte svanene

– Jeg tror at en sort svane kan være noe som skjer internasjonalt eller finansielt sett, at noen spillere tryner, mener Bøyum.

– Ja, eller det kan bli en kombinasjon av flere ting, sier Malling. – Krig, spenning, covid, økte renter eller kinesiske eiendomsselskaper som går dunken, sier han.

Sandnes forteller at han nylig så på eierstrukturen i de svenske eiendomsselskapene som er børsnoterte.

– Det er mange flere enn i Norge, kanskje 30–40. Alle eier i hverandre. Hvis én knekker finansielt, kan det få store konsekvenser, sier Sandnes.

Aall Grams største bekymring er om det er nok arbeidskraft, både kvalitativt og kvantitativt.

– Den dagen ingen tømmer søppelet eller vasker, kan vi få kjenne på et snev av å være et Kuwait-samfunn, sier Bøyum. – Vi har delegert bort veldig mye og ikke gjort så mye selv.