– Vi brukte mye av høsten til å lappe sammen det vi hadde budaksept på før sommeren, bekrefter Sandnes. – Og noe falt fra også. Det at bankene etter hvert ikke var med oss, gjorde det jo ikke enklere, vedgår Sandnes.
Vi brukte mye av høsten til å lappe sammen det vi hadde budaksept på før sommeren. Roar Sandnes
– Cash is king igjen, sier Aall Gram.
Står dårlig til med syndikatene
Ida Aall Gram viser til en statistikk hun nylig så hos Akershus Eiendoms database, og som viser hvem som faktisk er aktive i transaksjonsmarkedet.
– I 2021 var det syndikatene som var klart størst, i hvert fall på kjøpersiden. Men i 2022 skiftet det til eiendomsselskapene. Det tror jeg vi kommer til å se mer av, sier hun.
– Ja, og det henger nok også sammen med tilgjengelighet til fremmedkapital, mener Malling.
– Bankene har blitt mer selektive. Det er flere av syndikatene som har vært vel aggressivt gearet, med korte lån og obligasjonsfinansiert. Der står det dårlig til. Det er ikke noe å lure på. Et eksempel er Telegrafen som vi solgte, og som jeg kjenner ekstra godt. Leieinntektene var drøye 70 millioner kroner. Syndikatet har et obligasjonslån på snaue 1,6 milliarder kroner. Rentene på det lånet etter refinansiering er 85–90 millioner. Det går antagelig ikke opp lenger, hvor leieinntektene i beste fall akkurat dekker rentekostnadene.
– Står dårlig til: – Det er flere av syndikatene som har vært vel aggressivt gearet, med korte lån og obligasjonsfinansiert, sier arbeidende styreleder Peter T. Malling i Eiendomshuset Malling & Co. Foto: Ole Berg-Rusten/NTB
Nesten ikke noe i CBD
Et lyspunkt i markedet for næringseiendom er kontorleien. Det har vært en kjempevekst i den det siste halve året. Det gjelder vel å merke for de attraktive lokalene med den beste beliggenheten i CBD og sentrum.
Panelet trodde veksten skulle bli ti prosent fra forrige opptelling og frem til nå. Fasiten ble nesten 16 prosent. I skrivende stund ligger leien på 4.400 kroner pr. kvadratmeter for disse byggene.
– Indeksstigningen på leieinntektene har hjulpet godt for gårdeiere, sier Sandnes.
Aall Gram sier at det er korrekt for eksisterende leiekontrakter.
– Men for nye kontrakter som signeres har ikke leieprisveksten vært like høy som KPI-veksten, mener hun.
– Det stemmer, tilføyer Jul Røsjø.
– I CBD er det nesten ikke noe å finne, påpeker Sandnes.
I CBD er det nesten ikke noe å finne. Roar Sandnes
Leien i CBD opp seks prosent
Nå tror panelet at leien i CBD og sentrum skal opp med seks prosent det neste halve året og i snitt vil ligge på 4.650 kroner pr. kvadratmeter.
Kunnskapsbedriftene vil til disse områdene. Idet dette skrives, ble det kjent at konsulentselskapet Accenture flytter fra Fornebu til Kvadraturen i sentrum etter nesten 20 år. Ledelsen fikk mange signaler fra ansatte om at de ville være nærmere sentrum. Selskapet fortalte til NæringsEiendom at de har hatt eksempler på at folk ikke har søkt jobb hos Accenture fordi de føler at kontoret ligger så langt borte.
Aall Gram er mest optimistisk og har sikret seg ved å oppgi et intervall som spenner fra 4.300 til 6.000 kroner pr. kvadratmeter. Malling er pessimisten her og tror denne leien vil falle 3,5 prosent kroner til 4.250 kroner pr. kvadratmeter.
– Hva med leien i randsonene?
– Den kan ikke holde seg når regjeringen prøver å drepe norske bedrifters økonomi, mener Jul Røsjø. – Det må få effekt på arealbehovet.
Leien i randsonene kan ikke holde seg når regjeringen prøver å drepe norske bedrifters økonomi. Andreas Jul Røsjø
Malling sier at det ikke er noen trær som vokser inn i himmelen.
– Leiemarkedet har vært ekstremt sterkt og særlig i sentrum. Både Akershus Eiendom og vi har hatt all-time high for utleieenhetene i fjor. Men det er litt avtagende sysselsetting. På ett eller annet tidspunkt møter man et glasstak hvor bedriftene tenker at de kanskje heller skal flytte ut i randsonene enn å betale 4.500 kroner i sentrum, sier han.
Leien i randsonene mener panelet vil holde seg ganske stabilt. Nå er den 2.650 kroner pr. kvadratmeter. Den tror de vil falle tilbake til 2.600 kroner, til samme nivå som for et halvt år siden.
– Jeg er litt nysgjerrig på igangsettelsen i randsonene i og med at byggekostnadene har blitt høyere, mens leien har ligget ganske flatt, sier Aall Gram.
Jeg er litt nysgjerrig på igangsettelsen i randsonene i og med at byggekostnadene har blitt høyere. Ida Aall Gram
Sprik i verdinedgangen
Yield er nøkkelbegrepet innen næringseiendom og beskriver leieinntektene delt på markedsverdien. Det gir et godt øyeblikksbilde av verdien til en eiendom. Eiendomsinvestorer har i flere år fått god drahjelp av såkalt yieldkompresjon. Yieldkompresjon betyr at investorene har senket avkastningskravet, noe som fører til en økning i eiendomsverdiene. Dette har nå snudd.
For de gjeveste eiendommene legger man til ordet prime foran yield. Ved forrige korsvei spådde panelet i snitt at prime yield nå ville ligge på 3,5 prosent. Fasiten er 3,75 prosent, ifølge tall Kapital har fått av Akershus Eiendom.
– Hjulpet godt: – Indeksstigningen på leieinntektene har hjulpet godt for gårdeiere, sier arbeidende styreleder Roar Sandnes i Akershus Eiendom. Foto: Ole Berg-Rusten/NTB
– Renten kommer til å være på et helt annet nivå fremover enn den har vært, sier Sandnes.
– Styringsrenten skal opp en runde eller to til, supplerer Malling. – Jeg tror ikke det blir noe dramatisk. La oss si den kommer opp i 3,25 prosent, sier han.
Jul Røsjø forteller at eiendomsselskapene i snitt har tatt ned eiendomsverdiene sine med tre til fem prosent.
– Mens den reelle verdinedgangen mener mange kanskje er 10, 15 eller 20 prosent. Hvis veldig mye kommer ut samtidig, kan det bli et skikkelig stygt, mener han.
Malling påpeker at markedet delvis har blitt reddet av KPI og leieprisveksten, og mener dette vil fortsette.
Stor differanse i forventninger
Et case flere i bransjen har merket seg er børsnoterte Entra, som kjøpte Oslo Areal for 14 milliarder kroner.
– De hadde ikke sørget for skikkelig finansiering, sier Sandnes.
– Entra selger ut ting. Det er så mye ljug rundt priser. De har solgt KPMG-bygget på Majorstuen. Jeg har hørt priser på 1,2 og 1,4 milliarder kroner for bygget. Det ble pakket inn så mye for at det skal passe med de siste bokførte verdiene, sier han.
Aall Gram sier at de børsnoterte eiendomsselskapene prises som om det blir et større fall i verdier, ergo i praksis en yieldoppgang. Dette i motsetning til det de unoterte selskapene opererer med.
– Det gapet blir det spennende å se hvordan utspiller seg, akkurat som du var inne på, Andreas. Har markedet via de børsnoterte tatt i for mye, eller har de som ikke er inne i et så transparent marked tatt i for lite? lurer hun.
Sprik: Kapitals eiendomspanel mener det er sprik mellom kjøper og selger. Fra venstre Andreas Jul Røsjø, Ida Aall Gram, Peter T. Malling og Roar Sandnes. Foto: Ole Berg-Rusten/NTB
– Slettes ikke tatt i for mye
Jul Røsjø påpeker at det prises inn et større fall i verdier hos de børsnoterte enn de unoterte, men at dette er reflektert i aksjeprisen, altså investorenes vurdering.
– Administrasjonen i disse selskapene har slettes ikke tatt i for mye. De har i snitt justert verdiene med mellom null og minus fire prosent om man ser alle fjorårets kvartaler under ett – det vil si Entra pluss de svenske som er ferdig rapportert for 2022. Enkelte har faktisk skrevet opp verdiene gjennom fjoråret, selv om markedet priser et implisitt verdifall på 20 til 25 prosent for de samme selskapene, sier han.
Enkelte har faktisk skrevet opp verdiene gjennom fjoråret selv om markedet priser et implisitt verdifall på 20 til 25 prosent for de samme selskapene. Andreas Jul Røsjø
Jul Røsjø sier at spørsmålet er om de selv burde ha tatt verdiene mer ned, og at det samme gjelder for de unoterte.
– Men her er mitt inntrykk at nedskrivningene er noe større. Tallene blir det som triller ut fra verdsetterne, som på sin side har for få datapunkter eller offentliggjorte transaksjoner å lene seg på når de skal sette verdier. Det er en differanse mellom kjøpers og selgers forventning som er ganske stor. Jeg, eller Møller Eiendom, vil jo nå ikke kjøpe noe som har mindre enn en ti prosents reduksjon, sier Jul Røsjø.
Den neste halve året tror panelet i snitt at prime yield vil krype opp til 4,1 prosent. Her er Aall Gram mest positiv med sin spådom på under fire prosent, mens Malling er mest negativ når han sier 4,15 prosent.
Halvering
Status i juli i fjor var at det var omsatt næringseiendom for 53 milliarder kroner, eller det man kaller transaksjonsvolum. Panelet spådde at det for året under ett i 2022 skulle ende på 100 milliarder kroner. Det var 30 prosent lavere enn de trodde vinteren 2022. Fasit ble 93 milliarder kroner. Starten på året har vært laber med en omsetning på 1,5 milliarder kroner i januar, som er siste tilgjengelige tall.
Idet vi bikker sommeren, tror panelet tallet vil ligge på 32,5 milliarder kroner. Tilsvarende tall for 2022 var til sammenligning rundt 60 milliarder kroner, som vi skrev innledningsvis.
– Hva skjer med logistikk, som var så hot for et par år siden?
Der er det ikke mye futt igjen, ifølge panelet. Jul Røsjø forteller at Møller Eiendom har kvittet seg med det meste av de det hadde av logistikk.
Den internasjonale andelen av transaksjonsmarkedet endte på 18 prosent for 2022. Det var et par prosentpoeng over det panelet spådde i august. Nå tror de i snitt at tallet vil ende på 16 prosent.
Banken er heller med
I august mente ekspertene at finansieringsmarkedet skulle strammes til ytterligere. Det er uendret nå. Jul Røsjø erfarer at endel av syndikatene som sliter med finansieringen prøver å være kreative – både med og uten meglerhjelp – for å komme seg ut av forpliktelser, selv om det ikke har skjedd så mange transaksjoner ennå.
– Det er en potensiell ny, mørk sky i horisonten, mener han.
Malling og Sandnes drar frem noen rå anekdoter om salg tilbake i tid. Jul Røsjø og Aall Gram, som begge sitter på tykke lommebøker via eierne sine, lurer på når “slikk-og-ingenting”-dealene kommer tilbake.
– Den tiden er nok litt over, sier Malling.
Det bekrefter Sandnes: – Det stoppet veldig opp i høst. Bankene måtte summe seg. Både obligasjonseiere og banker er heller med nå enn å sitte med det i fanget selv. Det var det samme under finanskrisen rundt 2008 og 2009. Da var det bare Axel Eitzen som røk. Tidene tar seg opp igjen. Det er én aktør som stabler seg på bena igjen, sier Sandnes.
Han refererer til selskapet Recreate, notert på Euronext Growth, og som Emil Eriksrød står bak. Finansavisen skrev i januar at Eriksrød måtte selge Tjuvholmen-leiligheten med gevinst og dumpe hotellaksjer med tap for å redde Recreate ved å få banklettelser frem til oktober.
Jul Røsjø mener at Eriksrød skal ha kred for å ha tatt grep.
– Han har turt å tape ansikt, gått ned i lønn og kuttet i staben for å redde det han har. Jeg tror det er mange som ikke tør å gjøre så mye, sier han.
– Det caset beviser at det viktigste assetet nå er kapital, supplerer Aall Gram. – Det har man ikke trengt å tenke på på 20 år. Det har vært bøttevis med kapital, og den har vært gratis. Det gjelder å ligge i front, så man ikke må komme med lua i hånden. Det er en ny øvelse, sier hun.
– Gjelder å ligge i front: – Det viktigste assetet nå er kapital, sier Ida Aall Gram, sjef i Aspelin Ramm. Foto: Ole Berg-Rusten/NTB
Sandnes mener at det at Norges Bank satte renten ned til null under pandemien skapte noen kunstige eiendomsverdier.
Fremover tror brorparten av panelet at finansieringsmarkedet vil være vanskelig – selektivt og litt stramt. Sandnes er mer optimistisk. Han tror det blir bedre.
– Er krise ennå
Tanker om boligmarkedet har vi i Kapitals eiendomspanel utvidet til også å gjelde priser for nye boliger i Oslo. Vi starter med de “gamle”, det vil si bruktboligprisene. I august mente panelet at boligmarkedet i Oslo ville holde seg omtrent flatt. Fasit ble en nedgang på nesten syv prosent. Ved opptellingen for januar lå snittprisen på 88.200 kroner pr. kvadratmeter.
Det ryktes at John Fredriksen har kjøpt opp gjeld. Peter T. Malling
I snitt mener panelet nå at bruktboligprisen vil stige med 1,5 prosent og ligge på 89.500 kroner pr. kvadratmeter om et halvt års tid. Sandnes er mest pessimistisk. Han tror prisen vil falle til 87.000 kroner pr. kvadratmeter.
Nyboligsalget i fjor var noe av det svakeste man har sett på mange år og med et ras på hele 50 prosent i desember.
– Det er vel krise ennå, mener Sandnes.
De andre istemmer. Jul Røsjø synes det har løsnet litt psykologisk på nyåret. I nyboligmarkedet er prisen nå 98.800 kroner. Denne mener ekspertene skal opp til 99.500 kroner pr. kvadratmeter innen et halvt års tid.
– Møter et glasstak: – På ett eller annet tidspunkt møter man et glasstak hvor bedriftene tenker at de kanskje heller skal flytte ut i randsonene enn å betale 4.500 kroner i sentrum, sier Peter T. Malling, arbeidende styreleder i Eiendomshuset Malling & Co. Foto: Ole Berg-Rusten/NTB
Mulighetene nå
– Så hvordan skal vi oppsummere neste halvår?
Jul Røsjø starter: – Det er vel flere av de som er eksponert i eiendom som har åpnet menyen opp litt og sagt at det ikke nødvendigvis er slik at man må stille seg opp hos Entra og kjøpe eiendom til discount.
– Kanskje hvis man skal investere i eiendom og vil gjøre verdiskapning, at man kan kjøpe større strukturer eller kanskje til og med vurdere gjeld. Jeg har ikke sett på hvor mye gjeld som har byttet hender, sier han.
– Det ryktes at John Fredriksen har kjøpt opp gjeld, forteller Malling.
Sandnes forteller om dealer før jul, hvor prisen startet på 150 millioner kroner, og så ble man enige om 130 millioner kroner.
– Jeg mener at det er gode kjøp. Det finnes muligheter nå fremover, hevder Sandnes.
Jeg mener at det er gode kjøp. Det finnes muligheter nå fremover. Roar Sandnes
– Vi har kapital og skal utnytte det markedet vi står i, sier Jul Røsjø.
Han tror ikke noe på å sitte og vente og se til bunnen har passert.
– Vi bør handle litt på veien, men være enda mer bevisst på at det er ting som hører inn under strategien vår og ikke kjøpe alt som kommer vår vei, sier han.
Aall Gram forteller at Aspelin Ramm sitter på mye som skal utvikles i sin portefølje.
– Hva er planen? Jo, kjøpe jevnt og trygt. Så lenge håndverket er solid, blir det bra, mener hun.
Jul Røsjø sier at Møller Eiendom ikke lever av å kjøpe og selge.
– Nå dreier det seg mer om å utvikle og oppgradere egne eiendommer, sier han.
Akershus Eiendom og Eiendomshuset Malling & Co kan ikke sitte i ro på samme måte. Da blir det slunkent i kassa.
