<iframe src="https://www.googletagmanager.com/ns.html?id=GTM-NT7T3W7" height="0" width="0" style="display:none;visibility:hidden">
Kjøp

Helt natta – eller er det nå moroa begynner?

Selv om det nesten stoppet helt opp på tampen av fjoråret, mener ekspertene det ikke ser helt mørkt ut for næringseiendom neste halvår. Leien for de beste objektene vil stige, og transaksjonsmarkedet vil komme i gang igjen. Men finansieringen ser fremdeles vanskelig ut.

Lyspunkt: Leien i CBD og sentrum mener Kapitals eiendomspanel skal opp neste halvår. Fra venstre adm. dir. Andreas Jul Røsjø i Møller Eiendom, arbeidende styreleder Roar Sandnes i Akershus Eiendom, adm. dir. Ida Aall Gram i Aspelin Ramm og arbeidende styreleder Peter T. Malling i Eiendomshuset Malling & Co. Foto: Ole Berg-Rusten/NTB
Eiendom

Markedet for næringseiendom har vært en sammenhengende fest i mange år, også gjennom corona med hjemmekontor. Men i fjor høst stoppet flere deler mer eller mindre helt opp, hvor høyere renter og inflasjon var viktige årsaker. Selv giganten DNB sto på scenen og sa i praksis at nå er det stengt. 

Siden har Obos meldt at de stanser boligprosjekter, Entra   har kommet med resultatsmell for fjerde kvartal, og Olav Thon har tatt kjempenedskrivning. Idet februar banket på døren, skrev Finansavisen om brannsalg av meglerhuset Arctic Securities-eiendom på Lysaker i et syndikat som var kommet i gjeldsknipe. Vår søsterpublikasjon fortalte også at meglerhuset ABG Sundal Collier   lanserer et fond som skal utnytte de fallende prisene i eiendomsmarkedet.

Er det helt natta i markedet for næringseiendom? Eller er det nå moroa begynner med bunnfiske på kjøpssiden? Hva med leieprisene for kontor i sentrum, kan de holde seg like høye? Og hvordan vil leien utvikle seg i randsonene? Kapital har igjen samlet eiendomspanelet for halvårlig gjennomgang av markedet. Og hvor vi selvfølgelig skal innom renter, inflasjon, yield, hvor lett det er å få finansiering og ikke minst hvordan boligmarkedet vil utvikle seg.

Møller Eiendom inn

Siden forrige treff er det noen rokeringer i panelet. Ida Aall Gram har overtatt jobben til Gunnar Bøyum som administrerende direktør i Aspelin Ramm. Han gikk av med pensjon ved årsskiftet og gav seg samtidig i Kapitals eiendomspanel. Andreas Jul Røsjø har kommet inn for Bøyum i panelet. Han er administrerende direktør for Møller Eiendom. Bilfamilien har nå mer av formuen plassert i eiendom enn i bil. Og de stadige byksene oppover på Kapitals liste over Norges 400 rikeste skyldes i stor grad eiendom. Porteføljeverdien snuser nå på 16 milliarder kroner.

De arbeidende styrelederne i de to konkurrentene Akershus Eiendom og Eiendomshuset Malling & Co Roar Sandnes og Peter T. Malling er med som før.

Avventer: – Nå dreier det seg mer om å utvikle og oppgradere egne eiendommer, mener Andreas Jul Røsjø, administrerende direktør i Møller Eiendom. Foto: Ole Berg-Rusten/NTB

Vanskelig med finansiering

Kapital har bedt deltagerne i panelet fylle ut hvordan de tror markedet vil utvikle seg det neste halve året. De har kommet med anslag for alt fra leien i Central Business District (CBD) til yield og nivået i transaksjonsmarkedet. Punktene i tabellen er utgangspunktet for samtalen.

Oppsummert er dette i snitt hva panelet tenker om neste halvår, se tabell for detaljer:

  • Leien i CBD og sentrum skal opp med seks prosent.
  • Leien i randsonene vil holde seg stabil.
  • Prime yield mener de vil krype opp fra 3,75 prosent til 4,1 prosent.
  • Transaksjonsmarkedet anslår de vil komme opp i 35,2 milliarder kroner.
  • Andelen i transaksjonsmarkedet som utlendinger står for vil falle litt.
  • Finansieringsmarkedet vil være vanskelig.
  • Boligmarkedet bittelitt opp.

20.000 kvadratmeteren

Det er Jul Røsjø som er vert for dette treffet. Møller Eiendom sitter i Møller-familiens hovedkvarter i Bygdøy allé. Den ærverdige, gamle villaen ble kjøpt for nusselige 75 millioner kroner i 2012, tilsvarende en kvadratmeterpris på rett over 20.000 kroner. Nå er huset spesialbygget for Møller-familien og deres selskaper for mer enn det det ble kjøpt for.

– Jeg har forberedt meg godt, sier Jul Røsjø og fisker frem mobilen.

Den nye deltageren i panelet har spurt skoleverkets nye skrekk – chatboten ChatGPT – om hvordan markedet blir neste halvår.

– Jeg hørte også om hvilken rådgiver som er best av Akershus Eiendom og Eiendomshuset Malling & Co. Det ville den ikke svare på. Selv ikke da jeg spurte direkte: “Hvem er flinkest av Roar Sandnes og Peter T. Malling” fikk jeg en rangering, sier han til latter og forundring over dette nye verktøyet – som byr på både både muligheter og problemer. Ikke ulikt markedet for næringseiendom.

Kapitals eiendomspanel

Kompetansetunge aktører: Kapital har samlet Norges råeste eiendomspanel med de mest erfarne og kompetansetunge aktørene i bransjen. Kunnskap trumfer både alder og kjønn. Panelet ble startet i 2016. Det møtes jevnlig og deler kunnskap og synspunkter på markedet for næringseiendom. Andre deler av eiendomsmarkedet vil også bli berørt. De fokuserer på de store linjene og utarbeider en tabell med betraktninger om markedet, primært et halvt år frem i tid.

Deltagere:

  • Ida Aall Gram, adm. dir. Aspelin Ramm.
  • Peter T. Malling, arbeidende styreleder i Eiendomshuset Malling & Co.
  • Andreas Jul Røsjø, adm. dir. Møller Eiendom.
  • Roar Sandnes, arbeidende styreleder i Akershus Eiendom.

Før vi setter i gang er det småprat om alpeturer og ikke minst Sommerro, den nye snakkisen på Solli plass og som Aspelin Ramm står bak sammen med milliardærene Petter A. Stordalen og Varner-brødrene.

– Hvordan går det borte på Sommerro, Ida? spør Jul Røsjø.

– Mat og drikke går fantastisk, sier Aall Gram. – Det hadde vi undervurdert. Type 40–50 prosent over forventet. Det er litt ekstra gøy siden kostnadssiden jo som tidligere kjent også økte. På hotellsiden er bookinghorisonten kortere. Det så dårlig ut for januar i desember, men så ble januar likevel fantastisk. En superstart. Kanskje folk planlegger kortere frem i tid, filosoferer hun.

Mat og drikke går fantastisk på Sommerro. Det hadde vi undervurdert.
Ida Aall Gram
En superstart: – Det så dårlig ut for januar i desember, men så ble januar likevel fantastisk, sier administrerende direktør Ida Aall Gram i Aspelin Ramm om hotellbookingen på Sommerro. Foto: Ole Berg-Rusten/NTB

Spesielt tøft på transaksjonssiden

I august lød overskriften på artikkelen fra treffet med panelet: “Nedkjøling for næringseiendom”. Ingressen var et sitat fra Malling: “Det kan bli et roligere andre halvår enn første halvår, som vi opplevde som veldig hektisk.”

– Hvordan skal vi oppsummere siste halvår?

– Rufsete, ruglete, veldig magert, sier Jul Røsjø.

– Spesielt transaksjoner, supplerer Sandnes.

– Bråstopp, legger Aall Gram til.

– Da vi kom tilbake etter sommerferien, så det veldig lyst ut i 14 dager, fortsetter Sandnes.

Det pleier alltid å være et julerush, det var det i hvert fall ikke hos oss.
Peter T. Malling

– Men så var det også full fres første halvår, skyter Malling inn. 

– Jeg fikk analyseavdelingen hos oss til å sjekke transaksjonsvolumet første halvår kontra hele året. Sånn vi har talt det, var totalvolumet 90 milliarder kroner, og to tredjedeler var første halvår. Veldig mye av de siste 30 milliardene var ting som var inngått første halvår, men som ble closet om høsten. Det pleier alltid å være et julerush, det var det i hvert fall ikke hos oss, sier Malling.

– Vi brukte mye av høsten til å lappe sammen det vi hadde budaksept på før sommeren, bekrefter Sandnes. – Og noe falt fra også. Det at bankene etter hvert ikke var med oss, gjorde det jo ikke enklere, vedgår Sandnes.

Vi brukte mye av høsten til å lappe sammen det vi hadde budaksept på før sommeren.
Roar Sandnes

– Cash is king igjen, sier Aall Gram.

Står dårlig til med syndikatene

Ida Aall Gram viser til en statistikk hun nylig så hos Akershus Eiendoms database, og som viser hvem som faktisk er aktive i transaksjonsmarkedet.

– I 2021 var det syndikatene som var klart størst, i hvert fall på kjøpersiden. Men i 2022 skiftet det til eiendomsselskapene. Det tror jeg vi kommer til å se mer av, sier hun.

– Ja, og det henger nok også sammen med tilgjengelighet til fremmedkapital, mener Malling. 

– Bankene har blitt mer selektive. Det er flere av syndikatene som har vært vel aggressivt gearet, med korte lån og obligasjonsfinansiert. Der står det dårlig til. Det er ikke noe å lure på. Et eksempel er Telegrafen som vi solgte, og som jeg kjenner ekstra godt. Leieinntektene var drøye 70 millioner kroner. Syndikatet har et obligasjonslån på snaue 1,6 milliarder kroner. Rentene på det lånet etter refinansiering er 85–90 millioner. Det går antagelig ikke opp lenger, hvor leieinntektene i beste fall akkurat dekker rentekostnadene.

– Står dårlig til: – Det er flere av syndikatene som har vært vel aggressivt gearet, med korte lån og obligasjonsfinansiert, sier arbeidende styreleder Peter T. Malling i Eiendomshuset Malling & Co. Foto: Ole Berg-Rusten/NTB

Nesten ikke noe i CBD

Et lyspunkt i markedet for næringseiendom er kontorleien. Det har vært en kjempevekst i den det siste halve året. Det gjelder vel å merke for de attraktive lokalene med den beste beliggenheten i CBD og sentrum.

Panelet trodde veksten skulle bli ti prosent fra forrige opptelling og frem til nå. Fasiten ble nesten 16 prosent. I skrivende stund ligger leien på 4.400 kroner pr. kvadratmeter for disse byggene.

– Indeksstigningen på leieinntektene har hjulpet godt for gårdeiere, sier Sandnes.

Aall Gram sier at det er korrekt for eksisterende leiekontrakter.

– Men for nye kontrakter som signeres har ikke leieprisveksten vært like høy som KPI-veksten, mener hun.

– Det stemmer, tilføyer Jul Røsjø.

– I CBD er det nesten ikke noe å finne, påpeker Sandnes.

I CBD er det nesten ikke noe å finne.
Roar Sandnes

Leien i CBD opp seks prosent

Nå tror panelet at leien i CBD og sentrum skal opp med seks prosent det neste halve året og i snitt vil ligge på 4.650 kroner pr. kvadratmeter.

Kunnskapsbedriftene vil til disse områdene. Idet dette skrives, ble det kjent at konsulentselskapet Accenture flytter fra Fornebu til Kvadraturen i sentrum etter nesten 20 år. Ledelsen fikk mange signaler fra ansatte om at de ville være nærmere sentrum. Selskapet fortalte til NæringsEiendom at de har hatt eksempler på at folk ikke har søkt jobb hos Accenture fordi de føler at kontoret ligger så langt borte.

Aall Gram er mest optimistisk og har sikret seg ved å oppgi et intervall som spenner fra 4.300 til 6.000 kroner pr. kvadratmeter. Malling er pessimisten her og tror denne leien vil falle 3,5 prosent kroner til 4.250 kroner pr. kvadratmeter.

– Hva med leien i randsonene?

– Den kan ikke holde seg når regjeringen prøver å drepe norske bedrifters økonomi, mener Jul Røsjø. – Det må få effekt på arealbehovet.

Leien i randsonene kan ikke holde seg når regjeringen prøver å drepe norske bedrifters økonomi.
Andreas Jul Røsjø

Malling sier at det ikke er noen trær som vokser inn i himmelen.

– Leiemarkedet har vært ekstremt sterkt og særlig i sentrum. Både Akershus Eiendom og vi har hatt all-time high for utleieenhetene i fjor. Men det er litt avtagende sysselsetting. På ett eller annet tidspunkt møter man et glasstak hvor bedriftene tenker at de kanskje heller skal flytte ut i randsonene enn å betale 4.500 kroner i sentrum, sier han.

Leien i randsonene mener panelet vil holde seg ganske stabilt. Nå er den 2.650 kroner pr. kvadratmeter. Den tror de vil falle tilbake til 2.600 kroner, til samme nivå som for et halvt år siden.

– Jeg er litt nysgjerrig på igangsettelsen i randsonene i og med at byggekostnadene har blitt høyere, mens leien har ligget ganske flatt, sier Aall Gram.

Jeg er litt nysgjerrig på igangsettelsen i randsonene i og med at byggekostnadene har blitt høyere.
Ida Aall Gram

Sprik i verdinedgangen

Yield er nøkkelbegrepet innen næringseiendom og beskriver leieinntektene delt på markedsverdien. Det gir et godt øyeblikksbilde av verdien til en eiendom. Eiendomsinvestorer har i flere år fått god drahjelp av såkalt yieldkompresjon. Yieldkompresjon betyr at investorene har senket avkastningskravet, noe som fører til en økning i eiendomsverdiene. Dette har nå snudd.

For de gjeveste eiendommene legger man til ordet prime foran yield. Ved forrige korsvei spådde panelet i snitt at prime yield nå ville ligge på 3,5 prosent. Fasiten er 3,75 prosent, ifølge tall Kapital har fått av Akershus Eiendom.

– Hjulpet godt: – Indeksstigningen på leieinntektene har hjulpet godt for gårdeiere, sier arbeidende styreleder Roar Sandnes i Akershus Eiendom. Foto: Ole Berg-Rusten/NTB

– Renten kommer til å være på et helt annet nivå fremover enn den har vært, sier Sandnes.

– Styringsrenten skal opp en runde eller to til, supplerer Malling. – Jeg tror ikke det blir noe dramatisk. La oss si den kommer opp i 3,25 prosent, sier han.

Jul Røsjø forteller at eiendomsselskapene i snitt har tatt ned eiendomsverdiene sine med tre til fem prosent.

– Mens den reelle verdinedgangen mener mange kanskje er 10, 15 eller 20 prosent. Hvis veldig mye kommer ut samtidig, kan det bli et skikkelig stygt, mener han.

Malling påpeker at markedet delvis har blitt reddet av KPI og leieprisveksten, og mener dette vil fortsette.

Stor differanse i forventninger

Et case flere i bransjen har merket seg er børsnoterte Entra, som kjøpte Oslo Areal for 14 milliarder kroner.

– De hadde ikke sørget for skikkelig finansiering, sier Sandnes. 

– Entra selger ut ting. Det er så mye ljug rundt priser. De har solgt KPMG-bygget på Majorstuen. Jeg har hørt priser på 1,2 og 1,4 milliarder kroner for bygget. Det ble pakket inn så mye for at det skal passe med de siste bokførte verdiene, sier han.

Aall Gram sier at de børsnoterte eiendomsselskapene prises som om det blir et større fall i verdier, ergo i praksis en yieldoppgang. Dette i motsetning til det de unoterte selskapene opererer med.

– Det gapet blir det spennende å se hvordan utspiller seg, akkurat som du var inne på, Andreas. Har markedet via de børsnoterte tatt i for mye, eller har de som ikke er inne i et så transparent marked tatt i for lite? lurer hun.

Sprik: Kapitals eiendomspanel mener det er sprik mellom kjøper og selger. Fra venstre Andreas Jul Røsjø, Ida Aall Gram, Peter T. Malling og Roar Sandnes. Foto: Ole Berg-Rusten/NTB

– Slettes ikke tatt i for mye

Jul Røsjø påpeker at det prises inn et større fall i verdier hos de børsnoterte enn de unoterte, men at dette er reflektert i aksjeprisen, altså investorenes vurdering. 

– Administrasjonen i disse selskapene har slettes ikke tatt i for mye. De har i snitt justert verdiene med mellom null og minus fire prosent om man ser alle fjorårets kvartaler under ett – det vil si Entra pluss de svenske som er ferdig rapportert for 2022. Enkelte har faktisk skrevet opp verdiene gjennom fjoråret, selv om markedet priser et implisitt verdifall på 20 til 25 prosent for de samme selskapene, sier han.

Enkelte har faktisk skrevet opp verdiene gjennom fjoråret selv om markedet priser et implisitt verdifall på 20 til 25 prosent for de samme selskapene.
Andreas Jul Røsjø

Jul Røsjø sier at spørsmålet er om de selv burde ha tatt verdiene mer ned, og at det samme gjelder for de unoterte.

– Men her er mitt inntrykk at nedskrivningene er noe større. Tallene blir det som triller ut fra verdsetterne, som på sin side har for få datapunkter eller offentliggjorte transaksjoner å lene seg på når de skal sette verdier. Det er en differanse mellom kjøpers og selgers forventning som er ganske stor. Jeg, eller Møller Eiendom, vil jo nå ikke kjøpe noe som har mindre enn en ti prosents reduksjon, sier Jul Røsjø.

Den neste halve året tror panelet i snitt at prime yield vil krype opp til 4,1 prosent. Her er Aall Gram mest positiv med sin spådom på under fire prosent, mens Malling er mest negativ når han sier 4,15 prosent.

Halvering

Status i juli i fjor var at det var omsatt næringseiendom for 53 milliarder kroner, eller det man kaller transaksjonsvolum. Panelet spådde at det for året under ett i 2022 skulle ende på 100 milliarder kroner. Det var 30 prosent lavere enn de trodde vinteren 2022. Fasit ble 93 milliarder kroner. Starten på året har vært laber med en omsetning på 1,5 milliarder kroner i januar, som er siste tilgjengelige tall.

Idet vi bikker sommeren, tror panelet tallet vil ligge på 32,5 milliarder kroner. Tilsvarende tall for 2022 var til sammenligning rundt 60 milliarder kroner, som vi skrev innledningsvis.

– Hva skjer med logistikk, som var så hot for et par år siden?

Der er det ikke mye futt igjen, ifølge panelet. Jul Røsjø forteller at Møller Eiendom har kvittet seg med det meste av de det hadde av logistikk.

Den internasjonale andelen av transaksjonsmarkedet endte på 18 prosent for 2022. Det var et par prosentpoeng over det panelet spådde i august. Nå tror de i snitt at tallet vil ende på 16 prosent.

Banken er heller med

I august mente ekspertene at finansieringsmarkedet skulle strammes til ytterligere. Det er uendret nå. Jul Røsjø erfarer at endel av syndikatene som sliter med finansieringen prøver å være kreative – både med og uten meglerhjelp – for å komme seg ut av forpliktelser, selv om det ikke har skjedd så mange transaksjoner ennå.

– Det er en potensiell ny, mørk sky i horisonten, mener han.

Malling og Sandnes drar frem noen rå anekdoter om salg tilbake i tid. Jul Røsjø og Aall Gram, som begge sitter på tykke lommebøker via eierne sine, lurer på når “slikk-og-ingenting”-dealene kommer tilbake.

– Den tiden er nok litt over, sier Malling.

Det bekrefter Sandnes: – Det stoppet veldig opp i høst. Bankene måtte summe seg. Både obligasjonseiere og banker er heller med nå enn å sitte med det i fanget selv. Det var det samme under finanskrisen rundt 2008 og 2009. Da var det bare Axel Eitzen som røk. Tidene tar seg opp igjen. Det er én aktør som stabler seg på bena igjen, sier Sandnes.

Han refererer til selskapet Recreate, notert på Euronext Growth, og som Emil Eriksrød står bak. Finansavisen skrev i januar at Eriksrød måtte selge Tjuvholmen-leiligheten med gevinst og dumpe hotellaksjer med tap for å redde Recreate ved å få banklettelser frem til oktober.

Jul Røsjø mener at Eriksrød skal ha kred for å ha tatt grep.

– Han har turt å tape ansikt, gått ned i lønn og kuttet i staben for å redde det han har. Jeg tror det er mange som ikke tør å gjøre så mye, sier han.

– Det caset beviser at det viktigste assetet nå er kapital, supplerer Aall Gram. – Det har man ikke trengt å tenke på på 20 år. Det har vært bøttevis med kapital, og den har vært gratis. Det gjelder å ligge i front, så man ikke må komme med lua i hånden. Det er en ny øvelse, sier hun.

– Gjelder å ligge i front: – Det viktigste assetet nå er kapital, sier Ida Aall Gram, sjef i Aspelin Ramm. Foto: Ole Berg-Rusten/NTB

Sandnes mener at det at Norges Bank satte renten ned til null under pandemien skapte noen kunstige eiendomsverdier.

Fremover tror brorparten av panelet at finansieringsmarkedet vil være vanskelig – selektivt og litt stramt. Sandnes er mer optimistisk. Han tror det blir bedre.

– Er krise ennå

Tanker om boligmarkedet har vi i Kapitals eiendomspanel utvidet til også å gjelde priser for nye boliger i Oslo. Vi starter med de “gamle”, det vil si bruktboligprisene. I august mente panelet at boligmarkedet i Oslo ville holde seg omtrent flatt. Fasit ble en nedgang på nesten syv prosent. Ved opptellingen for januar lå snittprisen på 88.200 kroner pr. kvadratmeter.

Det ryktes at John Fredriksen har kjøpt opp gjeld.
Peter T. Malling

I snitt mener panelet nå at bruktboligprisen vil stige med 1,5 prosent og ligge på 89.500 kroner pr. kvadratmeter om et halvt års tid. Sandnes er mest pessimistisk. Han tror prisen vil falle til 87.000 kroner pr. kvadratmeter.

Nyboligsalget i fjor var noe av det svakeste man har sett på mange år og med et ras på hele 50 prosent i desember.

– Det er vel krise ennå, mener Sandnes.

De andre istemmer. Jul Røsjø synes det har løsnet litt psykologisk på nyåret. I nyboligmarkedet er prisen nå 98.800 kroner. Denne mener ekspertene skal opp til 99.500 kroner pr. kvadratmeter innen et halvt års tid.

– Møter et glasstak: – På ett eller annet tidspunkt møter man et glasstak hvor bedriftene tenker at de kanskje heller skal flytte ut i randsonene enn å betale 4.500 kroner i sentrum, sier Peter T. Malling, arbeidende styreleder i Eiendomshuset Malling & Co. Foto: Ole Berg-Rusten/NTB

Mulighetene nå

– Så hvordan skal vi oppsummere neste halvår?

Jul Røsjø starter: – Det er vel flere av de som er eksponert i eiendom som har åpnet menyen opp litt og sagt at det ikke nødvendigvis er slik at man må stille seg opp hos Entra og kjøpe eiendom til discount.

– Kanskje hvis man skal investere i eiendom og vil gjøre verdiskapning, at man kan kjøpe større strukturer eller kanskje til og med vurdere gjeld. Jeg har ikke sett på hvor mye gjeld som har byttet hender, sier han.

– Det ryktes at John Fredriksen har kjøpt opp gjeld, forteller Malling.

Sandnes forteller om dealer før jul, hvor prisen startet på 150 millioner kroner, og så ble man enige om 130 millioner kroner.

– Jeg mener at det er gode kjøp. Det finnes muligheter nå fremover, hevder Sandnes.

Jeg mener at det er gode kjøp. Det finnes muligheter nå fremover.
Roar Sandnes

– Vi har kapital og skal utnytte det markedet vi står i, sier Jul Røsjø.

Han tror ikke noe på å sitte og vente og se til bunnen har passert.

– Vi bør handle litt på veien, men være enda mer bevisst på at det er ting som hører inn under strategien vår og ikke kjøpe alt som kommer vår vei, sier han.

Aall Gram forteller at Aspelin Ramm sitter på mye som skal utvikles i sin portefølje.

– Hva er planen? Jo, kjøpe jevnt og trygt. Så lenge håndverket er solid, blir det bra, mener hun.

Jul Røsjø sier at Møller Eiendom ikke lever av å kjøpe og selge.

– Nå dreier det seg mer om å utvikle og oppgradere egne eiendommer, sier han.

Akershus Eiendom og Eiendomshuset Malling & Co kan ikke sitte i ro på samme måte. Da blir det slunkent i kassa.