Mens byggesøknad nummer tre samler støv hos Plan- og bygningsetaten i Oslo, står ikke naboene akkurat og heier på tidligere eiendomsmegler Terje Tinholt og Stegg Eiendoms nyboligprosjekt i Gregers Grams vei på Ullern i Oslo.
“Vi registrerer at de nye planene vil ødelegge utsikten vår og forringe verdien av eiendommen i enda større grad enn den opprinnelige,” skriver Oddvar Stenstrøm i sin merknad til nabovarselet fra Skaara Arkitekter, som er ansvarlig søker for Tinholt og Steggs felles prosjektselskap.
Den pensjonerte mediemannen, som bl.a. var kjent for sin tøffe debattlederstil på TV 2, viser til at arkitekten nå har gått bort fra flatt tak på de planlagte nye leilighetsbyggene, og hevder i merknaden at det vil gjøre at naboene som ligger bak vil miste “alt vi har av sjøutsikt”.
“Vi ser på de nye planene som en ren hevnaksjon og takk for sist fordi vi har protestert mot tidligere planer,” skriver Stenstrøm videre.
Seks andre naboer har også kommet med ulike merknader til den siste byggesøknaden, hvorav tap av utsikt er et av hovedmomentene som bemerkes, foruten solforhold, høyder, plassering, samt terrengtilpasning av byggene. En nabo mener de risikerer en verdiforringelse på flere millioner kroner for sin eiendom som følge av utbyggingen.
Søker om fem enheter
Den aktuelle tomten er på 3,4 mål og ligger på Ullernåsen, med utsikt over Oslofjorden. Tinholt og Stegg vil rive en gammel Arneberg-villa som ble kjøpt fra ekteparet Moltzau på tvangssalg for 53 millioner kroner i 2018. Byantikvaren har ikke protestert, da villaen ikke er regnet som verneverdig.
Planen var først å bygge rundt ti luksusboliger på eiendommen, men prosjektet har siden blitt nedskalert. Tinholt og Stegg søkte i fjor for annen gang om å bygge tre nye tomannsboliger med til sammen seks nye boenheter, men fikk nok en gang avslag.
Utbyggerne har siden omprosjektert og søkt om fem enheter ved at en av tomannsboligene gjøres om til enebolig, mens de før nyttår leverte en klage på avslaget om å bygge seks enheter. Klagen er fortsatt til behandling i Plan- og bygningsetaten tre måneder etter at den ble levert inn av deres advokat.
– Best av to onder
Stenstrøm forklarer hva han mener er blitt verre i den nye byggeplanen:
– Med flatt tak så vi over taket, med mindre de hadde plantet tujahekker på taket. Men kommunen påpekte at heishuset kom over det. Da svarte de med å bygge skråtak og bygge heishuset inn. Da betyr det at du ødelegger utsikten enda mer. For oss hadde det flate taket vært det beste, hvis vi må velge mellom to onder, sier Stenstrøm til Kapital.
For oss hadde det flate taket vært det beste, hvis vi må velge mellom to onder.Nabo Oddvar Stenstrøm
At sjøutsikten forsvinner fullstendig, er dog en formulering fra den skriftlige merknaden han ser behov for å korrigere:
– I ettertid har jeg funnet ut at jeg fortsatt vil kunne se Bunnefjorden, men alt det andre står jeg for, sier Stenstrøm, som mener byggene kan legges lavere i terrenget.
Arkitekt Skaara skriver i en kommentar til naboenes merknader om høyde bl.a. at “ingen av de tre byggene kan senkes ytterligere i terrenget uten at det går på bekostning av krav i reguleringen til best mulig terrengtilpasning, minimering av nødvendige sprengningsarbeider og bevaring av eksisterende terreng og skråning”.
Ønsker heller ikke skråtak
Tinholt Eiendom satser først og fremst på utvikling av eiendommer på Oslo vest og i Bærum. Her har partner Terje Tinholt med seg Bryn Eiendom, med brødrene Jan Ivar og Petter Nygaard i spissen, samt komikeren Thomas Giertsen, på eiersiden.
Terje Tinholt uttrykker forståelse for Stenstrøms reaksjon og viser til at de har levert en klage på avslaget på den forrige søknaden som innebar flatt tak.
– Vi er ikke ukjent med at naboer er negative når det skal utvikles noe på en naboeiendom, så det kommer ikke som et sjokk på oss. Det er viktig å få frem at naboene kan ende opp med et dårligere prosjekt hvis Plan og bygg får det som de vil, fremholder han.
Vi er ikke ukjent med at naboer er negative når det skal utvikles noe på en naboeiendom, så det kommer ikke som et sjokk på oss.Terje Tinholt, Tinholt Eiendom
– Stenstrøm beskriver de nye planene som en hevnaksjon og takk for sist fordi de protesterte mot tidligere planer?
– Det er på ingen måte det. Det er Plan og bygg som presser oss til å tegne noe vi ikke ønsker, svarer Tinholt.
– Forståelse for ordbruk
Utviklingssjef Jeanette Bratt i Tinholt Eiendom forklarer at den nye søknaden i hovedsak er lik den forrige, men der hensynet til kommunens krav til lavere takhøyde ved yttervegg nå blir ivaretatt ved bruk av valmet tak, en type skråtak som går inn på alle kanter.
– Nå ivaretar vi det Plan og bygg sier, og da kan vi ha lavere høyde ved yttervegg fordi det blir høyere på midten. Paradokset er at totalinntrykket vil bli mer sjenerende for omgivelsene enn et flatt tak. Det er ikke en ønsket endring fra vår side. Så jeg har veldig forståelse for Stenstrøms ordbruk, men det handler om å rette seg etter føringen som kommunen setter, sier Bratt.
Jeg har veldig forståelse for Stenstrøms ordbruk, men det handler om å rette seg etter føringen som kommunen setter.Jeanette Bratt, Tinholt Eiendom
Plan- og bygningsetaten understreker på sin side at den ikke har tatt stilling til fasongen på taket.
– Det vi har avslått er søknad om dispensasjon for høyere gesims enn det planen for området tillater, skriver senior kommunikasjonsrådgiver Atle Jan Larsen i en e-post til Kapital.
– Dispensasjon er gitt før
I avslaget fremgår det at Plan- og bygningsetaten mener tiltakene det søkes om bryter med reguleringsplanens bestemmelser om krav til bebyggelsesplan ved mer enn fem boliger, samt at det er for høyt og i strid med avstandsbestemmelsene i vegloven.
– Vi har det andre avslaget under klagebehandling, så vi har ikke gitt opp, slår Bratt fast.
Bratt er kritisk til at de ikke kan få dispensasjon og dermed tegne seks enheter. I begrunnelsen heter det bl.a. at “lokalområdets grønne preg svekkes”.
– Byggene er i seg selv helt like som det vi opprinnelig søkte, men vi har bare slått sammen to leiligheter i det ene bygget. Så for omgivelsene spiller det ingen rolle. Denne dispensasjonen er også gitt i flere tilfeller i samme gate, sier Bratt.
Behandler om noen uker
Fristen på 12 uker for behandling av byggesøknader er allerede passert for den nye søknaden. Den er fortsatt ikke tildelt saksbehandler hos Plan- og bygningsetaten.
“Pr. i dag klarer ikke Plan- og bygningsetaten å behandle alle søknadene innenfor den lovpålagte fristen. For din del må vi dessverre meddele at det kan ta noe lengre tid før søknaden blir fordelt til saksbehandler og behandlet,” heter det i et brev til arkitekten fra midten av februar.
– Vi har fått beskjed om rundt 160 dager til fordeling til saksbehandler. Det tok 147 dager sist vi fikk saksbehandler på en sak. Fristen på 12 uker er passert lenge før de får saksbehandler. Det er selvfølgelig veldig kjedelig for alle at det tar så lang tid, avslutter Bratt.
På spørsmål om en kommentar til status for behandling av klagen og den nye søknaden, svarer Plan- og bygningsetatens talsmann følgende:
– Vi regner med å behandle klagesaken om to–tre uker. Og den nye byggesøknaden regner vi med å behandle om fire uker.
