Kapital har igjen samlet det råeste eiendomspanelet i Norge for å ta temperaturen på markedet for næringseiendom. Dette er en bransje som stadig flere blir styrtrike på og som tiltrekker seg mer og mer kapital opparbeidet i andre bransjer. Firkløveret samles halvårlig og kommer med synspunkter på utviklingen i markedet neste halvår, som er utdypet i tabellen. Kort oppsummert mener de nå:
– Beste året ever på utleie
I hovedstaden viser gradestokken ti blå. Men i markedet for næringseiendom koker det.
– Vi har akkurat lagt bak oss det beste året ever på utleie, og det er over hele linjen og hele byen. Det er ingenting som bremset, og det virker som om dette året kommer til å suse av gårde også, sier Roar Sandnes, arbeidende styreleder i Akershus Eiendom.
– Enig. Det er jevnt over bra etterspørsel, supplerer Peter T. Malling, arbeidende styreleder i Eiendomshuset Malling. Frem til årsskiftet ledet han Markets-avdelingen.
– I mars i fjor og utover våren var det bråstopp. Det ble en ketchupeffekt ut av det som gav tilnærmet et euforisk andre halvår, særlig siste kvartal. Det var nesten litt usunt. Vi opplever at det fortsetter inn i dette kvartalet. Det kan være litt overliggere. Men det er ikke noe som tilsier en oppbremsing, sier Malling.
Det ble en ketchupeffekt ut av det som gav tilnærmet et euforisk andre halvår, særlig siste kvartal.Peter T. Malling
“Enorm pengerikdom i verden”
Kan markedet fortsette slik fremover under en pandemi som bl.a. både sender folk på hjemmekontor? Og det kombinert med at utlendinger, en viktig kjøpergruppe, er forhindret fra å komme til Norge?
– Med nullrente er det nesten bare i aksjemarkedet og i eiendom man kan få avkastning nå, påpeker Ida Aall Gram. Hun er konserndirektør for eiendom, kommunikasjon og HR i børsnoterte AF Gruppen .
Med nullrente er det nesten bare i aksjemarkedet og i eiendom man kan få avkastning nå.Ida Aall Gram
Gunnar Bøyum, administrerende direktør for eiendomsutvikleren Aspelin Ramm, trekker frem at det er en enorm pengerikdom i verden som må kanaliseres. Mye utenlandsk valuta har funnet veien til Norge og “Wall of Money”, som utlendingene litt spøkefullt kaller markedet for næringseiendom i både Norge og Europa.
– Oljefondet har fem prosent av forvaltningskapitalen sin i eiendom fordelt på flere land. Det blir ganske mye når det er 11.000 milliarder eller hva det er, påpeker Sandnes.
Kapitals eiendomspanel
Kompetansetunge aktører: Kapital har samlet Norges råeste eiendomspanel med de mest erfarne og kompetansetunge aktørene i bransjen. Kunnskap trumfer både alder og kjønn. Panelet møtes jevnlig og deler kunnskap og synspunkter på markedet for næringseiendom. Andre deler av eiendomsmarkedet vil også bli berørt. De fokuserer på de store linjene og utarbeider en tabell med betraktninger om markedet, primært et halvt år frem i tid.
Deltagere:
Gunnar Bøyum, adm. dir. Aspelin Ramm
Ida Aall Gram, konserndirektør eiendom, kommunikasjon og HR i AF Gruppen
Peter T. Malling, arbeidende styreleder i Eiendomshuset Malling & Co
Roar Sandnes, gründer og arbeidende styreleder i Akershus Eiendom
Entra opp over 50 prosent
Med unntak av januarmøtet i 2017 da Trump ble innsatt som president i USA, har panelet vært positive og truffet imponerende godt med spådommene sine.
Kapital måtte gå en ekstra runde i september før vi turte å lande på overskriften “Optimistiske fremtidsutsikter innen næringseiendom”. Da var det mange medieoppslag om mørke skyer og fallende kurs for børsens mest stødige eiendomsselskap, Entra .
Da lå kursen og vaket rundt 125 kroner. De siste månedene har selskapet vært i spill med svenske beilere, og Entra-aksjen har lagt på seg over 50 prosent.
Premiumleie opp 12 prosent
Nå er det særlig leien i såkalt CBD, dvs. hva man må betale for de beste kontorene i premium-områder, ekspertene mener kommer til å stige mye fremover. Geografisk dreier dette seg om Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen, samt Bjørvika og med sentrum like bak.
Det neste halve året mener de at den vil øke med hele 12 prosent til 4.325 kroner pr. kvadratmeter pr. år. Nå ligger snittleien i CBD på 3.650 kroner.
Aall Gram kliner til med hele 5.400 kroner. Men hun sikrer seg på nedsiden og sier også 3.700 kroner. – Det er et stort spenn. Highend-prosjekter som VIA trekker betydelig opp, sier hun.
VIA er det dyreste kontorbygget under oppføring i Oslo nå og ligger rett bak Aker Brygge. Det er Storebrand og Aspelin Ramm som står bak. Kapital har tidligere skrevet at PE-selskapet FSN Capital tegnet kontrakt på over 6.000 kroner pr. kvadratmeter. Det var i 2018 og første gang leien passerte 6.000 kroner i Oslo. Leien er fremdeles den høyeste eller blant de høyeste i byen.
– Ikke snakk om en “kontordödare”
– Jeg ble oppringt av en kollega av deg som spurte hvordan jeg motiverer de ansatte på Teams, sier Bøyum. – Da svarte jeg at det får jeg ikke til. Vi trenger den fysiske møteplassen. Folk er drittlei av hjemmekontor hele tiden, mener Bøyum.
Folk er drittlei av hjemmekontor hele tiden.Gunnar Bøuym
Samtidig påpeker han at vi helt sikkert får en mer fleksibel kontorhverdag hvor hjemmekontor blir en del av arbeidsuken for mange.
– Det er mange det fungerer for. Utbredelsen vil sikkert være høyere når vi er tilbake i gjenge enn før corona. Da kan det slå negativt ut for etterspørselen etter kontor?
Malling sier seg enig i det. – Men det er ikke snakk om en “kontordödare”. Bedriftene legger mer i kontoret for å trekke folk. Det blir et produksjonstap når man ikke sitter sammen. Bedriftene står i fare for å miste viktig kompetanseoverføring, samhandling, innovasjon, kultur og samhold om de ansatte sitter for isolert, utdyper Malling.
Det er ikke snakk om en ‘kontordödare’.Peter T. Malling
Sandnes istemmer:
– Det er den samme etterspørsel etter areal, men kundene vil ha en litt annen utforming, sier Sandnes.
Han og Akershus Eiendom skal inn i prestisjebygget VIA i løpet av 2021. Det skal også advokatkontorene Thommessen og Arntzen de Besche, meglerhuset ABG Sundal Collier og Swedbank.
Nytt hotell på Hasle
Panelmøtene legges til områder eller bygninger hvor det skjer noe nytt. Denne gangen treffes vi på Hasle, et av områdene som betegnes som såkalt randsone innen næringseiendom på linje med Nydalen, Helsfyr, Skøyen etc.
Et av Europas smarteste bygg
AF Eiendom og Höegh Eiendom står bak K5-bygget på HasleLinje, som skal være et av de smarteste byggene i Europa. Det ble solgt til Clarksons Platou Real Estate i fjor for rundt 850 millioner kroner. IT-selskapet Atea, som er hovedleietager, var med på å utvikle det til å bli et såkalt smartbygg.
Utleiesjef Christian Geelmuyden og hans kolleger hos Höegh Eiendom fikk ideen til flere av løsningene.
– Når vi er ute og reiser, bruker vi mobilen til alt. Billetter og boarding pass ligger på mobilen, men på kontoret trenger man fremdeles ofte et nøkkelkort, forteller han.
KPMGs bygg utenfor Amsterdam, “The Edge”, er et av de første kjente smartbyggene i verden. Kontorene er noe av det firmaene bruker som konkurransemiddel for å få tak i de beste hodene.
– Selv om KPMG flyttet ut av sentrum, økte antall søkere med 400 prosent, forteller Christian Geelmuyden.
Men så stilnet interessen. Det ble for mye data, og folk følte seg overvåket.
– Alt ble målt, selv hvor mange ganger toalettsetet gikk opp og ned i løpet av dagen, sier Geelmuyden.
I Atea-bygget på Hasle har det vært “people first”-fokus for å finne ut hva som skulle måles for å gi reell verdi tilbake til brukerne og eierne av bygget.
– Eksempelvis vises Ruter i sanntid. På en app kan man se hvordan trøkket er i kantinen. Heiser og dører kan styres med telefonen, noe som er ekstra nyttig nå under corona, sier Geelmuyden, som fra 1. mars skifter arbeidsgiver. Han skal begynne i en tilsvarende stilling hos Mustad Eiendom og jobbe med den såkalte Lilleakerbyen.
Hasle ligger knappe fem kilometer nordøst for Rådhusplassen. Her har det skjedd enorme endringer de siste årene. Antall boliger har økt betydelig. Det har også blitt bygget kontorer, og til sommeren åpner et hotell.
Det er den hardt økonomisk prøvede eiendomsinvestoren Petter Stordalen og hans Choice som står bak hotellet med 208 rom. Det satses på en kombinasjon av business og idrett med nærhet til Intility Arena og Valle Hovin for både utøvere og foreldre.
Haugen kjøpt på Hasle
Höegh Eiendom og AF Gruppen står bak mye av utbyggingen på Hasle, blant annet flere kontorbygg og boligprosjektet Krydderhagen, ferdigstilt i fjor og bestående av over 500 boliger.
Eiendomsinvestor Edgar Haugen, notert på 12. plass i Kapitals forrige oversikt over Norges 400 rikeste med en formue på 15 milliarder kroner, kjøpte Hasle Torg for 267 millioner kroner nylig. Selger var et syndikat satt opp av meglerhuset Carnegie.
Ved inngangen av året lå leieprisen for kontorer på Hasle og andre randsoner på 2.150 kroner pr. kvadratmeter. I motsetning til i CBD, hvor panelet spår en oppgang på 12 prosent, tror de i snitt knapt på bevegelse i leien i områdene utenfor sentrum.
– Randsone er preget av tilgjengelige tomter og ikke minst at mange av aktørene er entreprenører som bygger for å selge. Dette gir et noe annet prismarked enn sentrum, sier Bøyum.
– Overetablering i coworking
Høegh Eiendom har kontor som tjeneste, eller coworking, i flere av sine bygg, kalt Ö. Firmaet melder om god pågang også nå under corona.
– Jeg vil tro endel av leietagerne innen coworking er veldig tynt kapitalisert, sier Malling.
– Coworking har en misjon. Det er et marked og avlaster topper. Det har vært overetablering i markedet i Norge, sier Malling.
Sandnes påpeker at VIA legger opp til å tilby coworking, og at EY har alliert seg med IWG Spaces på Stortorget for å få tilgang til fleksibilitet og flere møterom etc. ved behov.
Gevinst i Kvadraturen
Forrige gang møtte vi firkløveret i Kvadraturen i den såkalte Telegrafen, Telenors gamle hovedkvarter. Den er nå solgt til et Arctic-syndikat for 2,25 milliarder kroner. Eiendomshuset Malling kjøpte bygget med eiendomsfirmaet Vedal og det London-baserte investeringsselskapet Tristan Capital Partners og har rehabilitert det.
Salget føyer seg inn i rekken av transaksjoner siste halvår i 2020.
Transaksjonsmarkedet er en viktig indikator for interessen for næringseiendom. Selv om hotell og butikker sliter fryktelig om dagen, og utlendingene holder mer igjen enn før pga. corona, går kontoreiendom unna som varmt hvetebrød.
Hvis vi ser bort ifra utskillelsen av Veidekke Eiendom fra Veidekke , og som har blitt til Nordr, er den største transaksjonen av bygg salget av Telenors hovedkontor for 5,45 milliarder kroner. Deretter følger Ferds kjøp av NRK-tomten på Marienlyst for et nesten like høyt beløp.
– Ny kjøpergruppe
– Family offices er en ny kjøpergruppe, sier Aall Gram.
Family offices er en ny kjøpergruppe.Ida Aall Gram
Dette har Kapital også tidligere påpekt. Johan H. Andresen, Norges 5. rikeste med en anslått formue på 35 milliarder, og hans Ferd Eiendom er den fremste i den klassen. Et kjøp som har vakt oppsikt i bransjen er en hjørnetomt formet som en trekant på baksiden av Aker Brygge.
Sammen med Vedal betalte de 1,5 milliarder kroner for den 4,5 mål store tomten, som er regulert til 24.000 kvadratmeter bruksareal. Det gir en tomtebelastning på omtrent 62.500 kroner pr. kvadratmeter.
– For fem år siden solgte vi DNB-bygget i Bjørvika for 60.000 kroner med leietager, sier Sandnes.
– Nå har Ferd betalt det samme pr. kvadratmeter tomt, sier han.
Malling hadde oppdraget.
Kun høyere i 2015
I fjor endte transaksjonsvolumet for næringseiendom på 115 milliarder kroner, ifølge Akershus Eiendom.
– Det er bare i 2015 det har vært høyere, og det var et veldig spesielt år med noen store utenlandstransaksjoner, sier Malling.
Sandnes sier at rentenedsettelsen til null ble som bensin på bålet.
På transaksjonsvolum ber Kapital deltagerne komme med et estimat for året under ett. Her spår de i snitt 109 milliarder kroner, altså ned ca. fem prosent.
Stabilt med utlendingene
– Men hvis Entra blir solgt, må det plusses på ca. 55 milliarder kroner i eiendomsverdier, presiserer Malling, som da lander på 160 milliarder kroner. Sånn det ser ut akkurat nå, hersker det imidlertid endel usikkerhet rundt nettopp den transaksjonen. Det blir spennende å se utover våren, sier han.
Frierne er svenske. Gitt et salg av Entra påpeker Malling at utlendingenes andel av transaksjonsmarkedet også blir annerledes i 2021.
Panelet mener utlendingenes andel av markedet vil holde seg på nivå med fjoråret, da de forsynte seg med 13 prosent.
– Aktørene som kjenner Norge vil fortsette å handle, men det kommer ikke nye til, mener Sandnes. – De vil se selv. Det er annerledes med Entra hvor det finnes en organisasjon som tar seg av alt i Norge, mener han.
I skrivende stund kommer det en pressemelding fra styret i Entra. Det står at det har vurdert tilbudene fra SBB og Castellum og anbefaler nei til tilbudene. Nå ligger markedsverdien på Entra på ca. 35 milliarder kroner. Selskapet har en gjeld på ca. 20 milliarder kroner.
Yield på lager
Yield er nøkkelbegrepet i næringseiendom. Den har falt fra 3,75 til 3,3 for premium bygg siste halvår, derav navnet prime yield. Panelet spådde en nedgang, men ikke at den skulle bli så stor. I snitt mente de 3,6 prosent. Bøyum var nærmest med 3,5 prosent.
Nå mener ekspertene at prime yield vil krype litt ned til 3,2 prosent.
– Yielden på Clog-lageret på Gardermoen var 3,9 prosent, sier Sandnes. I fjor ble det solgt for over tre milliarder kroner til et utenlandsk fond med en 20 års leieavtale med Coop.
– Den lageryielden er ikke representativ, men lager er i vinden, sier Sandnes.
Bøyum påpeker at såkalt last mile-lager er noe det vil bli enda større etterspørsel etter.
Ved forrige korsvei mente halvparten av eiendomstoppene at finansieringsmarkedet kunne bli mer krevende med skjerpede krav til egenkapital og/eller sikkerhet. Nå mener de i større grad at det vil gå tilbake til normalt.
“Størst boligvekst første halvår”
For noen år siden ble endel utrangerte kontorer konvertert til bolig. Dermed forsvant areal i markedet for næringseiendom og holdt tilbudet nede og prisene oppe.
– Dette er det nesten slutt på, sier Aall Gram, som sitter tettest på boligmarkedet.
– Gode leienivåer og lave yielder for næring utkonkurrerer i mange tilfeller boligkonvertering, som ofte krever omregulering og utløser skatt ved salg, sier hun.
Ved utgangen av desember lå kvadratmeterprisen på 81.137 kroner i Oslo. Malling traff best med sin spådom i august da han sa 81.000 og var den mest optimistiske. Nå spår panelet i snitt en økning på 2,9 prosent neste halvår.
Aall Gram er også her mest positiv. Hun anslår 84.000–85.000 kroner pr. kvadratmeter.
– Jeg tror vi kan se en økning på opp mot fem til ti prosent i løpet av 2021 og størst vekst i første halvår, sier hun.
– Ketchupeffekt
Fleksibilitet er nøkkelord for både boliger og kontor fremover.
– Bare se på møterommet vi sitter i nå, sier Bøyum. – Det minner mer om en lobby i et hotell, sier han.
Bøyum sitter tettest på hotellmarkedet. Aspelin Ramm skal åpne hotell på Solli plass neste år sammen med Choice og Varner-familien. Når Norge og verden blir normal igjen, tror han på en ketchupeffekt for private reisende, mens det kommer en varig endring innen business.
– Man kommer ikke til å dra til London for å delta på halvtimes møter. Kanskje hotellene får en mer aktiv rolle i kontormarkedet med utleie av møterom og noe coworking, undrer Bøyum.
Sandnes forteller at han snakket med en betydelig hotelleier nylig som har solgt aksjer for å betjene løpende utgifter.
– Hotell kommer tilbake. Men vi må kanskje vente til 2024 eller 2025, mener Sandnes.
Hotell kommer tilbake. Men vi må kanskje vente til 2024 eller 2025.Roar Sandnes
