Optimistiske fremtidsutsikter innen næringseiendom

Rømmer Entra-aksjen – falt dobbelt så mye som Hovedindeksen

Stemmer det?

Kapital har igjen samlet ekspertpanelet sitt for å få dem til å ta temperaturen på markedet og dele råd om hva de tenker om fremtiden. De er langt mer optimistiske enn den siste tidens avisartikler tilsier.

Forutsetningene er kort oppsummert at folk vil tilbake på kontoret, da trenger de mer plass for å oppfylle smittevern etc. i tillegg til at det nå er få andre åpenbare, attraktive investeringsalternativer. Det er kontor vi har hovedfokus på i denne artikkelen.

– Hvis landet ikke stenger ned igjen, er vi optimistiske for neste halvår, sier nestor Roar Sandnes, som er arbeidende styreleder i Akershus Eiendom.

– Vokste inn i himmelen

For et halvt år siden mente Kapitals eiendomspanel at festen ingen ende ville ta i markedet for næringseiendom, en bransje stadig flere nordmenn har blitt styrtrike på. Argumentene var blant annet at det er så mye overskuddskapital og så få andre alternativer å putte pengene sine i at eiendom bare har vokst og vokst.

– Vår internasjonale partner JLL har kalt det europeiske og også det norske markedet for en “wall of money”, har Sandnes tidligere påpekt overfor Kapital.

– Treet vokser nesten inn i himmelen, sa Peter T. Malling jr., som leder Markets-avdelingen i Eiendomshuset Malling, i januar. Det ble også overskriften på artikkelen da panelet møttes forrige gang.

Ikke helbom

Ekspertene Kapital har samlet har en imponerende track-record: Siden vi startet med panelmøtene for fire år siden, har panelet med unntak av ett møte vært positive – og fått rett hver gang.

Men like suverent treff ble det selvfølgelig ikke i januar. Panelet ble som resten av verden tatt på sengen av corona og de uventede og enorme konsekvensene. Men det ble ingen totalbom heller. Til hvert møte lages det en oversikt over hva status er i markedet. Siden januar er den faktiske utviklingen innen seks nøkkelområder for næringseiendom som følgende (panelets snittspådom er satt i parentes):

• Nivået på kontorleien i alle segmenter noe ned (spådde noe opp)
• Forventet volum i transaksjonsmarkedet ned (mente opp)
• Utlendingenes andel av transaksjonsmarkedet ned (forventet ned, men ikke så mye)
• Finansieringsmarkedet ganske likt (samme spådom)
• Prime yield lik (spådde noe ned)
• Boligprisene i Oslo opp (samme spådom).

– Andre løsninger

– Det har skjedd mye siden forrige møte, sier Sandnes i Akershus Eiendom.

– Det eneste faresignalet vi kunne se var en sort svane, sier Ida Aall Gram, konserndirektør eiendom i AF Gruppen.

Alle de fire er mer eller mindre tilbake fysisk på jobb. Men det var på nippet at panelet fikk til å treffes fysisk fordi en hadde status som nærkontakt til en coronasmittet like før.

– Det er utrolig hvor tilpasningsdyktige vi mennesker er, det har corona med hjemmekontor vist, sier administrerende direktør Gunnar Bøyum i Aspelin Ramm.

Panelet er skjønt enige om at vårt møte hadde fungert langt dårligere på Teams e.l.

– Hva skjer nå da? spør Sandnes.

Bøyum er den første til å påpeke at han tror mange bedrifter vil øke den sosiale andelen av kontorarealene sine, enten ved å bygge om eksisterende lokaler, eller leie ekstra rom i eksempelvis coworking-set-ups.

– Vi har et møterom til 12, men nå med én-metersregelen er det bare plass til syv, forteller Bøyum, som ser for seg at Aspelin Ramm må leie seg ekstra møteareal, og tilføyer:

– Kontoret er viktig for kreativiteten, og spesielt for de unge og dermed rekrutteringen, sier han.

Sandnes istemmer: – Man vil leie samme antall kvadratmeter, men ha andre løsninger, mener Sandnes.

– Vi har faktisk ansatt åtte stykker under pandemien, sier Malling. – Noen av dem var permittert der de var, og vi hadde aldri fått tak i dem hvis det ikke var for det, sier han.

Rike eiendomskonger

Sjelden har en bransje som næringseiendom opplevd så stor oppgang på så kort tid. Andelen som har blitt styrtrike på eiendom i en eller annen form øker for hvert år på Kapitals liste over Norges 400 rikeste og utgjorde hele 26 prosent i fjor.

Fasiten for årets liste blir presentert i neste utgave, som kommer torsdag 24. september. Da forteller vi blant annet hvordan det har gått med den ultimate boligkongen Ivar Tollefsen. I fjor var han notert med en formue på 23 milliarder kroner, som kvalifiserte til en 12. plass på listen.

Bolig går overraskende bra. Segmentet henger sammen med markedet for næringseiendom blant annet fordi utrangerte kontorbygninger gjerne har blitt omgjort til boliger. Dermed har det tatt unna kapasitet, eller tilbud, i markedet.

– På kontorsiden vil vi oppleve fortsatt høy ferdigstillelse av nye prosjekter allerede igangsatt i Oslo i årene 2021–2023. Deretter blir det vanskelig å spå før vi ser de langvarige effektene av corona på kontoretterspørselen, mener han.

Det er mer usikkert hvordan formuen for eiendomsinvestorer som er tunge i kontormarkedet har utviklet seg det siste året enn for boliginvestorer. Retail er også sammensatt. Restauranter og butikker sliter, men e-handel og matbutikker vokser som bare det. Hotell trenger vi ikke lure på; der er det bokstavelig talt natta p.t.

Bøyums betraktning er at nye hotellprosjekter og handelsprosjekter som ikke er igangsatt stopper av seg selv eller av banken.

– Fulle ordrebøker

– Det var svært anspent i vår, vedgår Sandnes. – Vi hadde til og med ekstraordinært styremøte på langfredag. Hvis landet ikke stenger ned igjen, er vi optimistiske for neste halvår, sier nestoren innen næringsmegling.

Malling i Eiendomshuset Malling & Co, som er på størrelse med Akershus Eiendom, istemmer.

– Vi har fulle ordrebøker nå. Ved siste opptelling var transaksjonsmarkedet som helhet oppe i 40 milliarder kroner. Det er bare fem milliarder under samme tidspunkt i fjor, sier Malling, og legger til at det også ser positivt ut på kontorutleiesiden.

Det positive synet til paneldeltagerne deles av eiendomsinvestor Torstein Tvenge.

– Vi merket at avgjørelser ble utsatt eller trakk ut i tid i vår og på forsommeren, mens nå etter ferien er folk mer på ballen. I disse dager lander vi en rekke nye avtaler. Vi tror ikke 2020 blir vesentlig dårligere enn 2019, sier Tvenge, som har mye kontor, litt kjøpesenter, en god del aksjer i tillegg til vinimport. I fjor kom han på en 14. plass i Kapitals oversikt over Norges 400 rikeste med en formue på 13,9 milliarder kroner.

Spår leien opp

Denne gangen møtes panelet i Kvadraturen i Oslo sentrum, et område hvor det stadig blir mer populært å ha kontor.

– Mange vil til Kvadraturen, både private og offentlige aktører, det er lett å komme seg hit, sier Bøyum.

– Alle unntatt advokatkontorene, supplerer Malling.

– Er Kvadraturen i ferd med å bli et tredje Central Business District (CBD)-område etter Vika, Aker Brygge, Tjuvholmen i vest og Bjørvika i øst?

– Kvadraturen har ikke samme benevnelse, CBD. Men kontorleieprisene rundt Christiania torv og Bankplassen i Kvadraturen ligger nesten på samme nivå som for CBD, mener Malling.

Prime leie, altså hva man må betale for kremkontorer i CBD, ligger nå på 4.750 kroner pr. kvadratmeter pr. år. Snittet for CBD og sentrum lå i intervallet 3.800 til 4.900 kroner pr. kvadratmeter i januar, mens det nivået nå er noe lavere på 3.650 kroner,

Et samlet panel mener at leien kommer til å være noe høyere om seks måneder. Sandnes er den mest optimistiske, med et anslag på 3.650 til 5.000 kroner, som man kan lese av matrisen i artikkelen. Kontorledighet i Oslo sentrum er på rett over fem prosent, ifølge Akershus Eiendom.

– CBD/sentrum står sterkest

Ledigheten er dobbelt så høy og vel så det i randsonene, det vil si områder utenfor bykjernen som Økern, Hasle, Nydalen og Lysaker. Der ligger leien nå i snitt på 2.150 kroner, som er 50 kroner ned siste halvår.

– Det blir fortsatt relativt stabilt i randsonene, men i områder med sterk konkurranse og eksisterende ledighet trekker leieprisen ned, sier Aall Gram og får støtte fra de andre.

– Står CBD/sentrum eller randsoner sterkest nå relativt sett? Hvem vil hvor av private og offentlige aktører?

– CBD/sentrum står sterkest. De private vil dit. Offentlige leietagere trekker østover, sier Sandnes.

– Har de offentlige blitt mer attraktive å leie ut til nå som følge av corona?

– Ingen har vel noen gang vært i tvil om at offentlige sikre leietagere er attraktivt, svarer Bøyum raskt. – Men de betaler ikke mest og trenger ikke det, poengterer han.

Kremeiendom

Anledningen for å treffes i Kvadraturen er at det gamle hovedkontoret til Telenor, eller Televerket som det het, begynner å nærme seg ferdigstillelse etter en omfattende renovering.

Telegrafbygningen var en av de mest påkostede da den stod ferdig i 1924 til en prislapp på 13 millioner kroner. Det tilsvarer nesten 330 millioner omregnet til dagens kroneverdi. Byantikvaren har fredet perlen som rådhusarkitektene Arnstein Arneberg og Magnus Poulsson har utformet. Det er fire år siden Eiendomshuset Malling & Co kjøpte bygget sammen med eiendomsfirmaet Vedal og et fond, forvaltet av det London-baserte investeringsselskapet Tristan Capital Partners.

– Selger ville ha 600 millioner kroner. Vi fikk prutet litt, men har endt opp med å pusse opp for langt mer enn kjøpesummen, forteller Malling om kjøpet, som de håper blir en god deal.

Enn så lenge har det dermed kun trillet langt over en milliard kroner ut, jevnt fordelt på kjøpesummen og oppussing, som er gjort i ypperste klasse, både for å tilfredsstille vernekrav og kresne kjøpere. Åttitallstjafs er fjernet, og i tillegg til å ta frem og fremheve overlys, fresker, messing og marmor har KIMA Arkitektur lagt sin hånd på verket for å gi det et moderne preg til kresne leietagere. Nordic Office of Architecture, Bane NOR og Norconsult er blant andre på plass.

Yield: Kanskje falle

– Jeg tipper du kan få en yield ned på 3,5 prosent her med bakgrunn i at dere leide ut mye før leieprisene løftet seg, mener Sandnes, uten at Malling vil kommentere den påstanden.

Yield er nøkkelbegrepet innen næringseiendom. Tallet kommer man frem til ved å dele netto leieinntekter på markedsverdien, og gir et godt øyeblikksbilde av verdien til en eiendom.

Nå ligger prime yield, det vil si den man oppnår i CBD, på 3,75 prosent, noe lavere på enkeltbygg. Fremover tror alle at yielden skal falle eller holde seg stabil. Begrunnelsen er at styringsrenten er satt til null. Bøyum spår den helt ned i 3,5 prosent for de aller beste objektene, nettopp godt hjulpet av historisk lave renter.

Salget av Telegrafbygningen kan bli en av de høyere transaksjonene i år. Øverst troner salget av Veidekkes eiendomsvirksomhet for 7,7 milliarder kroner som ble kjent på forsommeren, og som er av mer strukturell karakter.

I skrivende stund ble det kjent at mangemilliardær Johan H. Andresen, som var god for 33 milliarder kroner for et år siden, har kjøpt et bygg ved siden av Rådhuset for over en milliard kroner, ifølge Finansavisen. 

Handelen ble gjort “off market”. Ferd skal ha over ti milliarder kroner i tørt krutt, og har varslet massive investeringer i 2020. Tidligere i år har de kjøpt en tomt på Storo med planer om å bygge kontoranlegg og fikk også tilslaget på NRK-tomten, hvor de måtte bla opp fire milliarder kroner. Finansavisen skriver at Ferd har kjøpt eiendom for nærmere seks milliarder kroner i år, og at selskapet ikke utelukker flere transaksjoner, både innen bolig- og kontorsegmentet.

Utlendingene borte

Hittil i år er det omsatt næringsbygg for i overkant av 40 milliarder kroner. Panelet tror nå at totaltallet for i år ender på mellom 75 og 80 milliarder kroner, mot ca. 100 milliarder kroner i 2019. I januar mente panelet at tallet ville ende på 100 milliarder kroner.

Likevel holder det seg høyt.

– Det er så mye overskuddskapital i verden. Det er få andre åpenbare, attraktive investeringsalternativer, sier Aall Gram.

Hun har det etter hvert så yndede TINA-uttrykket eller -effekten i tankene: There Is No Alternative. Som for ordens skyld også brukes som argument for aksjer og høyrenteobligasjoner.

– Det blir et lavere transaksjonsvolum i år fordi alt stoppet opp et par måneder i vår, påpeker Sandnes og tilføyer: – De fleste utlendinger sitter fremdeles på hjemmekontor, sier han.

Utenlandske kjøpere er nå helt borte. I flere år har de plukket opp opp imot 20 prosent av det som har ligget ute for salg målt i kroner og øre. Hittil i år står de for 14 prosent av transaksjonene.

– Interessen er der, men utlendingene kan ikke gjøre noe nå, sier Sandnes.

Bøyum og Aall Gram tror likevel at andelen utlendingene kjøper kan komme opp i 20 prosent.

Finansiering: Skjerpede krav

Styringsrenten har blitt satt ned tre ganger siden forrige panelmøte og ligger nå på null.

– Så lenge man ikke får særlig mer enn null prosent rente i banken, vil det være interesse for eiendom, mener Sandnes.

Den lave renten gjør det selvfølgelig billigere å låne penger, men litt røffere tider gjenspeiles i finansieringsmarkedet. Panelet, og særlig Aall Gram, har påpekt at bankene vil skille mer på kunder ettersom hvor solide de er, og hva de kan vise til på miljøsiden. En trend som vil forsterkes.

– Det blir skjerpede krav til egenkapitalen og/eller til å stille god sikkerhet og større differanse på marginene bankene tilbyr, mener hun.

Bøyum mener at bankene vil skille mellom lojale, etablerte kunder og syndikater “med ti eiere og hvor ingen tar telefonen på en regnværsdag”.

– Etablerte eierstrukturer vil bety mer, sier han.

Ellers mener panelet at finansieringsmarkedet er normalt, men at miljøaspektet vil premieres. På et eiendomsseminar i Larvik nylig uttalte DNBs direktør for eiendom og entreprenør Olav T. Løvstad at DNB vil prioritere låntagere med fokus på miljø.

Boligprisene videre opp

Bolig er også et tema panelet er innom. Prisene pr. kvadratmeter i Oslo er opp nesten syv prosent fra forrige opptelling og ligger nå i snitt på 78.000 kroner pr. kvadratmeter. Panelet spår også prisene opp neste halvår, men ikke like mye. Malling er mest optimistisk med et anslag på 81.600 kroner.

– Utviklingen i boligprisene er avhengig av psykologi og nybyggervolum, sier Bøyum.

Aall Gram forteller om en overraskende vellykket lansering av et nytt boligprosjekt på Lørenskog som AF eiendom kjørte heldigitalt i mai.

– Mange droppet salgsstart i vår. På et prosjekt kjørte vi en heldigital prosess i AF. Det var ca. 400 interessenter innom digitalt med salgsprosent på 40 prosent, som nå er oppe i 70, et høyt tall. Vanligvis kommer typisk 100 innom når vi har tradisjonell, fysisk salgsstart, forteller hun.

Aall Gram mener at så lenge det reguleres for lite, blir prisene deretter, altså høyere.

– Er det noen som sliter?

Etter å ha blitt vist rundt i Telegrafbygningen setter vi oss på en café i nærheten.

Kapital spør panelet hvorfor de tilsynelatende er langt mer positive til markedet enn det finanspressen har gitt uttrykk for på sensommeren. Vinklingene har vært: “Færre leieavtaler, fallende leiepriser og tommere lokaler preger kontormarkedet”. “Finanstilsynet roper varsku om næringseiendom”. “Boligmarkedet er ikke så bra som du tror”.

– Før sommeren var det sånn, men ikke nå, sier Sandnes og får støtte av de andre. – De fleste vil tilbake på jobb, og da trenger man større arealer blant annet.

Aall Gram sier at kontoret er premisset for en arbeidsplass.

– Akkurat nå er det mer stuerent å sykle og kjøre, men det er forbigående. Det er nærhet til knutepunkter som teller fremover også, sier hun.

Malling trekker frem overskuddskapitalen og den lave renten.

– Er det noen som vet om noen som sliter? Det går kanskje litt tregt med coworking nå. De vil muligens få en boost for å bøte på fleksibiliteten, påpeker Sandnes og tilføyer: – Ja, og så sliter hoteller, selvfølgelig. Men de kommer tilbake. Asmund Haare har ni liv.

– Kan bli grisete

Bøyum er den mest pessimistiske. Han sitter også tettest på hotell, men dette berører vi ikke inngående i denne saken.

– Endel eiendomsaktører og investorer vil kanskje ikke innrømme at det kan bli ganske grisete.

De tør rett og slett ikke. Det går ikke så verst i Norge nå, men vi må ikke glemme at vi er del av noe større, og at mange land er i resesjon. Alt dreier seg om at det er jobber. Dette er ikke noe som går over i oktober. Kanskje slik det er i dag blir en ny normal vi må forholde oss til? lurer Bøyum, som sier han er glad hotellet Aspelin Ramm åpner sammen med Stordalen og Varner på Solli plass og som heter Sommerro ikke åpner før i 2022.

Boligene som er lagt ut i forbindelse med hotellet har det vært stor interesse for.

– Det er sosialt feil å dra mange på samme konferanse. Det meste er avlyst, sier Sandnes.

– Hotell og konferanse, den kombinasjonen er ikke noe morsom, avslutter Aall Gram.

– Slanker organisasjonene

Kapital har også hatt to investorer på “tråden”, den ene er Tvenge.

– Vi opplever at flere og flere bedrifter vil ut av sentrum til randsonene, sier han.

Det er ikke lenge siden eiendomsanalytiker Simen Mortensen i DNB uttalte seg pessimistisk om behovet for kontorarealer. Tvenge har et annet syn på dette:

– Hva reduksjon i kontorareal angår, tror jeg trusselen ligger mer i blant annet digitaliseringen, sier Tvenge.

Han refererer blant annet til tidligere DNB-sjef Rune Bjerke, som for to år siden uttalte at DNB ville oppleve å gå fra 10.000 til 5.000 ansatte innen ti år.

– Mange bedrifter vil dessuten ved coronatidens permitteringsutløp benytte seg av muligheten til å slanke organisasjonene. Men urbaniseringen veier motsatt og fortsetter i positiv retning, mener han.

En annen åpenbar forklaring for det positive synet er at det er få andre investeringsalternativer, som panelet presiserer.

En investor, som ikke vil stå frem med navn, men som ligger og vaker på undersiden av cut’en til Kapitals oversikt over Norges 400 rikeste, har spredt formuen på ulike aktivaklasser. Han “sliter” med hva han skal gjøre med overskuddskapital. Vedkommende ble nylig anbefalt å satse på prosjektfinansiering av en betrodd rådgiver og er i tenkeboksen:

– Rådgiveren er generelt veldig bull på eiendom og er det nå også. Et poeng han har, og som jeg må gi ham rett i, er “hva er bedre å putte pengene i enn eiendom?” Selv ved å kjøpe en eiendom til yield på fem prosent og 65 prosents belåning får du en brukbar løpende avkastning på egenkapitalen og med sannsynlig verdistigning. Dessuten får du litt fordel på formuesskatten.