Dette er vinnerne i boligmarkedet

Nøyaktig hvor hett det er i markedet, spesielt i enkelte segmenter, er krevende å kvantifisere. For å kartlegge den faktiske temperaturen har Kapital fulgt skjebnen til alle boligene med en prislapp på minst ti millioner kroner som ble vist frem for salg i Oslo i helgen i uke 34. Dette har gitt et ferskt øyeblikksbilde som bekrefter at det er høyere fart i hovedstadens boligmarked enn tilfellet var før sommeren.

Funnene viser at det til dels er store variasjoner, ikke minst avhengig av boligtype og boligenes beliggenhet. Fortsatt er det flere objekter som ikke blir solgt på første forsøk enn det motsatte, og noen flere går fortsatt under prisantydning enn over. Det er altså ikke snakk om noen eufori. Men alt i alt peker pilene tydelig oppover – i snitt gikk boligene som ble solgt 115.000 kroner over prisantydning.

Da Kapital gjorde tilsvarende øvelse i siste halvdel av mai, med nøyaktig like måleparametere, ble kun én av fire boliger solgt etter den aktuelle visningshelgen. Denne gangen er tallet betydelig høyere.

Av de 102 boligene som hadde visning helgen 22.–23. august fikk 43 nye eiere den påfølgende uken, tilsvarende drøyt 42 prosent. Det kom samtidig inn bud på halvparten av boligene, en økning fra om lag 40 prosent ved forrige korsvei i mai.

Medvind i nord

Et annet bemerkelsesverdig trekk er at selgerne i august hadde betydelig større sjanse for å gjøre en skikkelig kule.

Riktignok gikk fortsatt færre enn halvparten av de solgte boligene over prisantydning, snaut 42 prosent, kun en liten økning fra mai. Men statistikken viser også at ti av boligene ble omsatt for minst en million kroner mer enn det megler og selger hadde sett for seg, mot en i vår.

Denne gangen er det også noen tydelige fellestrekk med hensyn til hva som ble solgt, og ikke minst hva kjøperne har vært villige til å punge ut ekstra for. Av de 18 boligene som gikk over prisantydning, er kun tre typiske leiligheter. De øvrige er eneboliger, seksjonerte eneboliger eller rekkehus.

Halvparten av de 18 boligene som ble solgt over prisantydning, samt halvparten av de ti som gikk mer enn en million over prisantydning, befinner seg også i et ganske avgrenset område nord og nordøst i Oslo.

Det heteste området den aktuelle helgen var bydelen Nordre Aker, samt området langs Markagrensen i den tilstøtende bydelen Bjerke. Nærmere bestemt snakker vi da om et belte som strekker seg langs Sognsvannsbanen, i en akse fra Kringsjå og Korsvoll i nord, forbi Tåsen og ned mot Ullevål Hageby, samt noe lenger øst mot Kjelsås og Årvoll.

Usnobbete villastrøk

– Verdens navle, Nordre Aker, fleiper partner og eiendomsmegler Kristoffer Sætrum hos Privatmegleren.

Han er tilknyttet kjedens kontorer på Grefsen og Frysja, har jobbet i området i en årrekke og forteller at det har vært populært stort sett hele tiden.

– Det så vi også under finanskrisen i 2008, da Nordre Aker bydel holdt seg veldig godt prismessig, målt mot sammenlignbare områder med tilsvarende bebyggelse – mye villaer, noe innslag av blokker, rekkehus og delte boliger. Det er mange vanlige mennesker som bor her, og da blir det ikke så volatilt knyttet til børsen og finansmarkedene som det kanskje er i andre områder. Det mener jeg er en styrke, sier han.

Den aktuelle helgen solgte Sætrum en enebolig på Korsvoll 750.000 kroner over prisantydningen på 11,3 millioner. Han mener den fremste driveren for det sterke boligmarkedet i området er knapphet på objekter.

– Tilbudssiden er jevnt over veldig begrenset, etterspørselen jevnt over veldig god. Vi merker at kjøperne er selektive i dette området også, men flere og flere har fått med seg at det er gode idrettslag og gode skoler her, samt nærheten til Marka. Området oppleves nok som forholdsvis usnobbete i forhold til endel andre villastrøk lenger vest. Det tror jeg appellerer veldig til endel mennesker, som ikke ønsker presset på barna sine som kan følge med at mange har mye penger, sier han.

I flere nabolag i Nordre Aker har utbyggere det siste halvannet tiåret jaktet eiendommer der de kan oppføre et eller flere hus i hagen, forteller Sætrum.

– Men primært er det privatpersoner som deltar i budrundene, sier han.

Prisvinner på Tåsen

Eiendommen som gikk høyest over “takst” av de over hundre boligene i Kapitals kartlegging, speiler langt på vei den typen objekter det er mest rift om. Det er her snakk om en fjerdedel av en toetasjers villa, beliggende i Tåsen Hageby, over to plan og med tilhørende terrasse og hage.

Den endelige salgsprisen for boligen endte på 12,525 millioner kroner, nærmere 1,8 millioner over prisantydning, til tross for at denne ble satt en million kroner høyere enn da huset sist ble omsatt for kun halvannet år siden. Eiendomsmegler Kristine Grønn i DNB Eiendom kan således melde om særdeles fornøyde selgere.

– Dette er et ekstremt attraktivt område å bo i, og som har fått et prisløft de siste årene. Det er lite som kommer ut for salg her, kanskje for lite, og når noe da kommer ut, er markedet litt utsultet, sier hun.

Grønn beskriver markedet generelt som veldig variabelt. Hun mener den avgjørende faktoren er boligens beliggenhet.

– Noen boliger er ekstremt attraktive, mens det for andre går litt tråere. Folk vet hva de vil ha, sier hun.

Spiselig pris

Et annet objekt som viste seg populært, er boligen eiendomsmegler Frode Bergheim Koppergård i Nordvik Eiendom solgte mellom Blindern og Ullevål Hageby. Den litt slitne eneboligen på 135 kvadratmeter lå ute for 13,5 millioner, men tiltrakk seg stor interesse og gikk til slutt for drøyt 15 millioner.

– Det var en frisk pris i utgangspunktet, så det var litt overraskende at den gikk så mye over, sier Koppergård.

Pågangen var høy til tross for at boligen har vedlikeholdsbehov, da selve huset er over 30 år gammelt og hverken bad eller kjøkken er av helt ny dato. Det medfølger ikke garasje, og tomten er ikke den største. På plussiden er det imidlertid gitt rammetillatelse for utvidelse av boligen, og med på kjøpet følger et sjarmerende uteområde.

I tillegg er boligens beliggenhet relativt sentral, men samtidig skjermet og med rimelig kort reisevei til Marka. Det kommer sjelden ut eiendommer for salg i området, og de som faktisk når markedet, er gjerne priset betydelig høyere. Det sistnevnte ble avgjørende, mener megleren.

– Det er en mangel på sånn type eiendom i området. Jeg kan ikke skjønne noe annet. Det er få eneboliger i området til en spiselig pris, sier han.

Kraftig renteeffekt

Høyere salgstakt og et økende antall bud over prisantydning kan være en refleksjon av at selgernes prisforventninger er justert til markedet post corona. Men det er også et tegn på at flere har fått høyere kjøpekraft.

– Det er ikke tvil om at lav rente, og spådommer om at den skal forbli lav lenge, er en ekstra “kicker” i endel budrunder, sier Kristoffer Sætrum i Privatmegleren.

Coronapandemien ble møtt med aggressive rentekutt av Norges Bank. Sentralbanken senket først styringsrenten til historisk lave 0,25 prosent i mars, siden til null to måneder senere, og varslet samtidig at den vil forbli lav “en god stund fremover”.

– Renteeffekten er ekstremt kraftig. Etter våre beregninger har den økt kjøpekraften til gjennomsnittsnordmannen med omtrent 15 prosent i boligmarkedet, sier sjeføkonom Kjetil Olsen i Nordea.

I praksis betyr dette at renteutgiftene har blitt såpass mye lavere at kjøperne kan by 15 prosent mer for boligene, uten at det går ut over husholdningsbudsjettet – med mindre de hindres av begrensninger i lovverket.

Mulig brems

Det sistnevnte er typisk krav knyttet til egenkapital og forholdet mellom lånebeløp og inntekt. I henhold til regjeringens boliglånsforskrift kan man som hovedregel låne maksimalt 85 prosent av boligens verdi og fem ganger brutto årsinntekt.

Kjetil Olsen i Nordea trekker frem nettopp dette som en mulig forklaring på at temperaturen i markedet for familieboliger ser ut til å være høyere enn for dyre leiligheter.

– I leilighetsmarkedet tipper jeg, i kontrast til i familieboligmarkedet, at flere butter i lånebeskrankninger av noe slag. At flere, selv om de føler at de har råd, møter begrensninger hos banken sin. Kjøpere av familieboliger er gjerne sånne som flytter oppover i systemet og har opparbeidet godt med egenkapital i eksisterende bolig, resonnerer han.

Da coronapandemien traff Norge, fikk bankene midlertidig økt fleksibilitet til å avvike fra kravene i boliglånsforskriften. Finanstilsynet tok nylig til orde for å ikke videreføre dette utover årets tredje kvartal.

– Hvis bankene ikke får utvidet den fleksible kvoten, vil det være en klar brems på oppsiden i dette segmentet. Det er åpenbart at boliglånsforskriften bidrar til å holde et slags lokk på boligprisene, sier Olsen.

– Sensitivt på pris

I en generell kommentar til markedet beskriver eiendomsmegler Frode Bergheim Koppergård i Nordvik et sterkt, men ikke kruttsterkt marked.

– Det er bra, men kanskje ikke like bra som mediene har skrevet den siste tiden. Som sjeldenhet kan det ryke godt unna, men det er ganske sensitivt på pris. Det er stor kamp om å få interessentene på banen for en helt vanlig leilighet, sier han.

Kristine Grønn i DNB opplever fortsatt at en god del boliger ikke utløser budrunder, men hun mener likevel at situasjonen er mer oppløftende enn i vår.

– Da coronapandemien brøt ut, opplevde vi stort sett salg med bare én budgiver. Nå er det mer trøkk. Men ikke på alt, sier hun.

At ikke alt er like ettertraktet, gjenspeiles i Kapitals kartlegging. Her ble noe under 58 prosent av boligene ikke solgt i løpet av den påfølgende uken etter visning. Av de 43 som ble solgt, gikk 21 under prisantydning.

Ikke overraskende, og tilsvarende som ved forrige undersøkelse, har salget vært noe høyere i den nederste delen av prisskalaen enn i toppen. Av de ti dyreste objektene har kun tre fått nye eiere.

De tre med høyest prisantydning ligger fortsatt ute til salgs. Dette inkluderer den aller dyreste, en toetasjers, seksroms leilighet i Pilestredet Park til den nette sum av 37,5 millioner kroner, en eksklusiv leilighet på populære Gimlehøyden og en herskapelig, 384 kvadratmeter stor enebolig i Doktor Holms vei i Holmenkollåsen.

Venter på riktig kjøper

I en rolig, enveiskjørt sidegate, kun et steinkast fra Bogstadveien, har ikke en prislapp på 19 millioner – godt over hundre tusen kroner kvadratmeteren – skremt folk fra å bruke en av årets siste sommerkvelder på visning.

– Adressen er kruttsterk, sier eiendomsmegler Fredrik Dyve i Privatmegleren Dyve & Partnere ved Kapitals ankomst.

Det er andre visningsrunde for leiligheten i Uranienborg terrasse – megleren opplyser at han allerede 80–85 interessenter på liste, og fra start har ytterligere fem–seks potensielle kjøpere møtt opp.

– Vi merker det er bra trykk på fine leiligheter med god beliggenhet, utefasiliteter som hage eller balkong, heis, parkering og riktig størrelse, sier Dyve.

Enkelte er åpenlyst interessert og forsøker å “bo seginn” i leiligheten i løpet av visningen. Andre tar en rask titt og avslører på vei ut at de egentlig er mest ute etter å danne seg et inntrykk av hva sparepengene rekker til.

Ut fra oppmøtet er den typiske interessenten av det ikke helt unge slaget, og de fleste ankommer i tospann. Et par forteller at de er i ferd med å flytte fra hus i et av Bærums villastrøk, har vært på privatvisning tidligere og synes leiligheten er fin, men frykter den kan bli i dyreste laget. Dyve er optimistisk før budrunden starter.

– Markedet har avfunnet seg med situasjonen vi er i. Det er mer oversiktlig, folk vet om de kan kjøpe ny bolig eller ikke. Penger er veldig rimelig nå, og det er mye kapital ute og går på Oslo vest. Vi har fin respons i segmentene vi er i, sier han.

Leiligheten i Uranienborg terrasse blir imidlertid en del av statistikken over boliger som i denne omgang ikke skifter eier. Ingen bud kommer inn.

– Den ble ikke solgt, og vi har trukket den fra markedet. Det er egentlig helt utrolig, med så mange interessenter. Men jeg tror fortsatt at folk er interessert, noen sitter nok og avventer og forbedrer posisjonen sin. Det har vært mange tilbakemeldinger, sier Dyve i etterkant.

– Dere venter på “riktig kjøper”?

– Det er sånn det er med all eiendom, sier Dyve.