"– Det kom ingen på den oppsatte visningen i helgen, sier eiendomsmegler Marius Aasen i Aktiv Eiendom.
Han forsøker å selge en splitter ny leilighet i Bjørvika med tre soverom, to bad, romslig balkong og nydelig fjordutsikt. Men til tross for gode fasiliteter og sentral beliggenhet lar altså budene vente på seg.
Aasen er ikke den eneste som opplever at de pengesterke kjøperne er avventende i et marked som tilsynelatende fortsatt preges av coronapandemien. Det bredere markedet stiger, noen aktører har uttalt seg svært positivt om utviklingen den siste tiden, og det er meldt om enkelte større salg, men langt fra alt flyr av hyllene.
For å kartlegge den faktiske temperaturen i det øvre prissegmentet har Kapital fulgt med på budrundene til over hundre boliger avertert på Finn.no med prisantydning på over ti millioner. Alle hadde visning i eller rundt helgen i uke 21, før det ble åpnet for budgivning den påfølgende uken.
Statistikken viser at bare 25 prosent av boligene ble solgt etter den aktuelle visningsrunden. Av disse ble 60 prosent solgt under prisantydning.
Drøyt 60 prosent av boligene mottok ingen bud overhodet. Av boligene som ikke ble solgt, mottok over 80 prosent ingen bud, mens de øvrige fikk inn bud som ikke ble godtatt av selger. Kapital er kjent med at enkelte av boligene har mottatt bud og blitt solgt etter senere visninger.
Ser man kun på det øverste prissjiktet var farten, kanskje ikke overraskende, enda lavere. Blant den dyreste halvparten av boligene ble kun 21,5 prosent solgt. Av de elleve boligene som ble lagt ut med prisantydning på over 20 millioner kroner, var det kun én som fikk ny eier.
Ex(it)-faktor
Boligene Kapital har fulgt, utgjør igjen kun en del av de usolgte objektene i den høyeste prisklassen. Da vi startet kartleggingen, lå det ute totalt 481 boliger til salgs i Oslo med en prislapp på minst ti millioner kroner på Finn.no. Snaut 75 prosent av disse annonsene var ikke oppført med visningsdato og inngår derfor ikke i statistikken.
At det ikke er satt opp visninger på disse kan være et utslag av at de kun vises frem etter avtale, men i de fleste tilfeller tyder det på at ingen kjøpere har kommet på banen etter de oppsatte visningene. Det sistnevnte har vært tilfellet for de fleste objektene som ikke ble solgt i Kapitals kartlegging. Mye kan derfor tyde på at farten i luksusboligmarkedet er enda lavere enn statistikken ovenfor viser.
Én av eiendommene som har ligget ute, men nå er trukket tilbake, er Oscars gate 60. Den elegante leiligheten, kjent som åsted for alskens utskeielser i TV-serien “Exit”, ble i første halvdel av april lagt ut med en prislapp på 32 millioner kroner.
Selger er gallerist og restaurantutvikler Einar Jone Rønning, som sammen med kona har fått leiligheten pusset opp med hjelp fra arkitekter i Snøhetta. Deretter har den, i tillegg til på skjermen, figurert i en rekke internasjonale magasiner og bøker.
Luksusleiligheter som den i Oscars gate 60 har en betydelig smalere kjøpegruppe enn den jevne boligen, og det er således naturlig at transaksjoner i dette prissjiktet er mer krevende og tar lengre tid. Statistikken kan imidlertid også være en indikasjon på at det dyrere markedet i større grad har blitt rammet av coronarelaterte effekter enn de lavere prissegmentene.
Lavere kjøpskapasitet
– Når en fjerdedel blir solgt, betyr det i hvert fall ikke at alt blir revet bort – det er helt åpenbart, sier sjeføkonom Harald Magnus Andreassen i Sparebank 1 Markets.
Han synes funnene i Kapitals kartlegging, spesielt knyttet til den relativt lave graden av budgivning, er bemerkelsesverdige.
– Jeg lurer på om det er et skille i markedet mellom dyre og billige boliger – at de rimelige boligene fortsatt går greit unna, mens det går tråere med de dyre. Det kan være at de dyre er mer avhengig av konjunkturene. Det er ikke mange som er urolige for jobben sin – jeg tror kanskje det er for få, men det er en annen diskusjon. De potensielle kjøperne i det dyre segmentet sitter tettere på markedet, og har en personlig økonomi som er mer avhengig av børsutviklingen og økonomien i det store, sier Andreassen.
De potensielle kjøperne i det dyre segmentet sitter tettere på markedet, og har en personlig økonomi som er mer avhengig av børsutviklingen og økonomien i det store.Sjeføkonom Harald Magnus Andreassen, Sparebank 1 Markets
Ifølge sjeføkonom Nejra Macic i Prognosesenteret var det, etter deres beregninger, flere kjøpere enn objekter i toppen av boligmarkedet før coronakrisen inntraff. Dette var imidlertid basert på skattemeldingene fra i fjor.
– Der er ikke coronaeffekten med, og det er ikke til å stikke under en stol at endel har tapt store summer de siste par månedene. Dermed har kjøpskapasiteten blitt betydelig lavere, sier Macic.
Hun resonnerer ellers ganske likt som Harald Magnus Andreassen, og mener at det bredere markedet er mer preget av demografiske effekter som peker mot høy etterspørsel, mens luksussegmentet er mer konjunkturfølsomt.
– Melk- og brød-segmentet består av boliger for folk som uansett skal ha tak over hodet. Man må ha en bolig, corona eller ei. Men man må ikke ha en villa på Bygdøy på 300 kvadratmeter, det er mer noe man unner seg når det går bra i aksjemarkedet og man har sveipet inn en god gevinst, sier Macic.
"Coronarabatt"
I Kapitals kartlegging gikk omtrent 40 prosent av de solgte boligene over prisantydning, mens rundt 60 prosent altså gikk under. Én av boligene – den dyreste av de solgte – gikk akkurat til oppsatt pris. Det ble tilsynelatende gitt “coronarabatt”, ettersom vinnerbudene i snitt var drøyt 130.000 kroner lavere enn hva megler og selger hadde sett for seg.
Kapital kjenner også til at rabatten kan være større enn dette, fordi villaer på Oslo vest – som tidligere ikke har blitt solgt – har blitt lagt ut igjen på nytt med priskutt i millionklassen. En megler kalte dette "off the record" for nettopp "coronarabatt". Dette gjelder blant annet en bolig som nylig ble solgt i hovedstaden, hvor prisantydningen i vår var 1,5 millioner kroner lavere enn da den ble lagt ut i markedet på samme tid i fjor.
Harald Magnus Andreassen lar seg overraske av dette, ut fra salgene som har vært omtalt i mediene den siste tiden. Han antok at langt over halvparten, kanskje to tredjedeler, gikk over prisantydning.
– Men denne infoen gir et helt annet bilde for de dyrere boligene, sier han.
Kapital er kjent med at flere av boligene som fortsatt er usolgt, tidligere har ligget ute med høyere prisantydning enn i dag. To av eiendommene i vårt utvalg som ikke ble solgt har allerede blitt satt ned 600.000 og 800.000 kroner i pris, og flere er satt ned med et noe lavere beløp.
I et tosifret antall tilfeller kom det også inn bud under prisantydning som ikke ble godtatt av selger. Samlet sett tegner dette et bilde av et marked der flere kjøpere sitter på gjerdet og forsøker å gjøre røverkjøp i den høyere prisklassen.
– Deal-mentaliteten slår veldig til. Folk er opptatt av å gjøre en god deal, og på disse objektene er det ofte vanskelig å sette en realistisk pris. Ofte er det ikke så stort sammenligningsgrunnlag i det øverste prissegmentet. Dermed vet ikke selgerne akkurat hvor man skal legge seg på pris, og kjøperne synes det er vanskeligere å evaluere hva boligene er verdt. Men om meglerne klarer å prise disse sånn at det fremstår som en god coronadeal, så er det flere som kaster seg på. Kjøperne forventer å få boligene under prisantydning, sier Nejra Macic.
Kjøperne forventer å få boligene under prisantydning.Sjeføkonom Nejra Macic, Prognosesenteret
– Krevende å få budrunder
Eiendomsmegler Helene Solberg i DNB Eiendom mener at det i coronatidene er helt avgjørende å treffe på prisantydningen. Ofte kan hundretusener bli utslagsgivende for om en bolig til ti millioner blir solgt.
– Jeg merker at det er veldig mange kjøpere der ute, men markedet er ekstremt prissensitivt. Hvis man priser en bolig for høyt, skjer det ingenting. Men ofte skal det kun små justeringer til før kjøpere kommer på banen og det blir budrunde, sier hun.
Markedet er ekstremt prissensitivt. Hvis man priser en bolig for høyt, skjer det ingenting.Eiendomsmegler Helene Solberg i DNB Eiendom
Ifølge Solberg er det nå mer krevende for meglerne å få i gang budrunder på boliger.
– Ofte må man hale interessentene ned fra det berømte gjerdet, sier hun.
Solberg er ikke spesielt overrasket over funnene i Kapitals kartlegging. Selv om ting kanskje ikke går de første dagene etter visning, forsvinner gjerne de beste objektene, sier hun. De gjenværende blir ofte gjenstand for prisdiskusjon.
– Jo dyrere boligene er, jo færre kjøpere har man. Men om man tenker på prisklassen ti til 18 millioner, skal det i utgangspunktet gå etter første visningsrunde, med mindre man har bommet på prisen. Og man kan da ha bommet helt tullete lite, sier hun.
Megler frem hver handel
Jon Kvisgaard, partner og eiendomsmegler i Privatmegleren Dyve & Partnere, beskriver et marked i relativt god balanse.
– Vi ser noe lengre omsetningstid nå. Det tar flere visninger og krever mer håndverk av megleren, sier han.
Vi ser noe lengre omsetningstid nå. Det tar flere visninger og krever mer håndverk av megleren.Jon Kvisgaard, eiendomsmegler i Privatmegleren Dyve & Partnere
Ifølge Kvisgaard handler det nå om jobbing opp mot én og én interessent. Det er viktigere enn noen gang å megle frem hver handel, mener han.
– Det blir ikke 100 budrunder. Nå har vi et mer balansert marked hvor det er jevnere balanse mellom tilbud og etterspørsel, så det er ikke så vanlig med budrunder for tiden, sier eiendomsmegleren.
– Så det er lavere pågang?
– Nei, det er et jevnt marked. Vi selger alt etter hvert, det bare krever mer jobbing.
At 60 prosent av boligene ble solgt under prisantydning mener Kvisgaard skyldes gjennomgående for høye forventninger hos selgerne, og dels for høye ambisjoner hos meglerne etter mange år med god prisstigning i boligmarkedet.
– Over 60 prosent av boligene fikk ikke inn noen bud, hva tenker du om det?
– Det tror jeg ikke noe på, sier han.
Selv om Kapitals kartlegging indikerer at temperaturen i markedet for dyrere boliger er relativt lav, forteller eiendomsmegler Nils Nordvik i Nordvik Eiendomsmegling at han erfarer at det er mange budrunder om dagen.
– Det som legges ut går unna. Vi opplever at det har vært veldig mange budrunder. Dersom boligen har en attraktiv beliggenhet og er lekker, får man interessenter og budrunder med en gang, hevder Nordvik.
– På normalen
Terje Tinholt var lenge en av landets mest profilerte eiendomsmeglere, før han i 2017 hoppet av karusellen og startet eiendomsselskapet Tinholt Eiendom. Nå følger han markedet fra andre siden av bordet, og skulle egentlig ønske at det dukket opp flere røverkjøp. Men så har ikke vært tilfellet, ifølge Tinholt.
– Enkelte har vært ute en stund og ikke fått bud på de nivåene de ønsker. Men som de selv sier, koster finansieringen for å sitte på dette nå halvparten av det den gjorde for to–tre måneder siden, så sånn sett kan de vente dobbelt så lenge, sier han.
Han synes temperaturen som fremgår av Kapitals kartlegging virker å være som forventet.
– Jeg vil si vi er helt på normalen, nå så kort tid etter lockdown. Vi har vært igjennom noe Norge aldri før har opplevd – vi stengte av hele hovedbryteren. Sånn sett har det kommet fort tilbake. Jeg tror fundamentet for dette er at folk fortsatt ønsker seg livet de hadde før, og mer av det. Og her står boligen veldig sentralt, sier den tidligere supermegleren.
Han anslår at det, i et normalt normalt sterkt marked, må to fulle visningsrunder til for å få solgt en bolig til mellom ti og 20 millioner kroner. For boliger som er dyrere kan det være snakk om tre til fire.
– Dette kortes ned til halvparten når markedet tar tak, når det begynner å bli furore. Det håper jeg egentlig at vi unngår, sier han.
Ser stabil utvikling
Den offisielle boligprisstatistikken, som tar for seg stort og smått, viste den største oppgangen noensinne i mai. Da steg prisene 1,9 prosent nominelt på landsbasis. Dette fulgte moderat oppgang i boligprisene i første kvartal i de fleste områdene i landet, og relativt flat utvikling i april, dog med noe lavere transaksjonsvolum.
Nejra Macic i Prognosesenteret mener at det er underliggende demografiske drivkrefter som er såpass sterke at de mer eller mindre trumfer konjunkturelle forhold.
– Hittil vil jeg si at boligetterspørselen fortsatt er like sterk som de siste årene. Det som har skjedd de siste tre årene, er at tilbudet har økt ganske mye på grunn av flere ferdigstillelser. Men etterspørselen har holdt tritt med boligtilbudsøkningen, oppsummerer hun.
Etterspørselen er fortsatt sterk til tross for at arbeidsledigheten nådde det høyeste nivået siden krigen i begynnelsen av april. Macic er åpen for at effekten av dette kan være forsinket i boligmarkedet, og påpeker at man ved tidligere kriser har sett at priseffekten ofte ikke kommer med en gang.
– Det er godt mulig det er noe tidsforsinkelse her. Ikke bare i arbeidsmarkedet, men det er nok også endel av objektene som er lagt ut etter corona og ikke blitt solgt, som har blitt trukket tilbake fra markedet. Når de da kommer ut igjen, kommer de ut til lavere pris, sier hun.
Likevel tror Macic på stabil utvikling fremover.
– Det er mange faktorer som drar i hver sin retning. Renten er historisk lav, noe som er superstimulerende, og vi har også et boligtilbud som fremover kommer til å avta, da ferdigstillelsene faller fra og med i år. I motsatt retning har vi den høyeste ledigheten siden andre verdenskrig, og får null lønnsvekst i år – i hvert fall ingen reallønnsvekst. Jeg tror nettoeffekten blir at det blir veldig rolig og stabilt.
Redd for god fart
Fra meglerhold er man – kanskje ikke uventet – optimistisk for fremtiden til boligmarkedet i Norge.
– Jeg tror vi kommer til å få en veldig annerledes sommer. Folk vil nok være mye mer hjemme, og mange kommer til å reise til Oslo i sommerferien. Vanligvis er juni høysesong, og jeg tror dette nå forlenges ut i juli, både når det gjelder familieboligmarkedet og leiligheter, sier Helene Solberg i DNB Eiendom.
Jon Kvisgaard erfarer at nordmenn skrinlegger Spania-drømmen og i større grad satser på boliginvesteringer i Norge i urolige tider.
– Jeg har stor tro på boligmarkedet fremover fordi jeg kjenner publikums tilbakemeldinger. Det jeg oppfatter, er at folk satser på egen bolig og trygger egen økonomi ved å investere i bolig. Med historisk lav rente så tror jeg at boligmarkedet ikke kommer til å synke, men være på det jevne ut året, mener eiendomsmegleren.
Terje Tinholt er bekymret for for god fart.
– Jeg tror at etterspørselen vil være endel større enn tilbudssiden fremover. Jeg håper bare ikke det blir for skjevt, det er ikke helt sunt. Det beste er egentlig om det er padde flatt, men det tror jeg ikke det blir. Det er for lite av det folk vil ha der de ønsker å bo.
Stygge tall
Ovennevnte Tinholt har for øvrig inngått et veddemål om boligprisutviklingen med Harald Magnus Andreassen. Innsatsen er en god flaske vin. Andreassen har satset på prisfall, og forteller at han var i ferd med å kaste kortene, til tross for at han mener at flere faktorer peker mot at vi fortsatt har utfordrende tider i vente.
– Nok en gang kan det se ut til at rentekuttet er mer avgjørende enn det som utløste rentekuttet. Renten trumfer, sier han.
Én ting er selve coronanedstengingen, men en annen ting er hva som skjer med oljeinvesteringene og bedriftsinvesteringer, mener sjeføkonomen.
– Jeg har sett litt på tall fra NHO som kom denne uken, og disse ser i utgangspunktet ganske stygge ut. Hvis fastlandsbedriftene og oljeindustrien går ned samtidig, og hvis vi skulle få en brems i boliginvesteringene, så får man en arbeidsledighet som er mye høyere enn folk har forestilt seg. Da vil også forbruket bli utsatt, og da vil man få en skikkelig nedgangskonjunktur. Kan det skje? Ja, det kan det, svarer han på sitt eget spørsmål.
