Eiendomsyielder for fall

I mars kuttet Norges Bank styringsrenten fra 1,5 til 0,25 prosent over to rentemøter. I mai kom også det siste kuttet ned til null prosent, som en øyeblikkelig reaksjon på følgene av Covid-19. Lange renter har også falt betydelig siden starten av mars, og pengepolitikken er tilbake i kraftig stimulansmodus. En rente i null og negativt lende innebærer at sikker avkastning øker i verdi. Eiendomsyieldene bør derfor falle fremover.

Haakon ØdegaardMalling

Et mer komfortabelt marked

Rett før pandemiutbruddet overrasket oss i mars, lå prime yield for kontoreiendom på 3,6 prosent i henhold til snittet av investorenes mening i vår kvartalsvise investorundersøkelse. Rett før påske gjennomførte vi en ny undersøkelse der yielden økte med 5 bps. for prime kontor CBD og 15–20 bps for prime kontor Lysaker/Helsfyr, sterkt drevet av økt risikoprising som overgikk den brå nedgangen i renter. Etter dette har markedet blitt mer komfortable med risikoen, og rentene har falt ytterligere. Resultatet i undersøkelsen rett før sommeren viste derfor at yieldene falt noe tilbake. Nå tror vi de skal falle ytterligere utover høsten, med mindre risikoen kommer tilbake (les: økt smitte og restriksjoner). Eiendom med lang og sikker kontantstrøm fremstår som et godt kjøp med dagens rentenivå.

Norge: Relativt rimelig

Den første begrunnelsen er yieldnivåene i andre sammenlignbare land og hovedsteder. Argumentene om høyere rentenivå i Norge enn resten av Europa er mindre gjeldende nå enn tidligere. Selv om det fortsatt er forskjeller, har det samtidig også historisk vært høyere inflasjon i Norge i snitt enn i eurosonen (leiekontrakter er som oftest inflasjonsjustert). Ifølge vår internasjonale alliansepartner Savills estimeres prime yield kontor for tiden i markeder som København og Stockholm til henholdsvis 3,5 og 3,25 prosent, mens Amsterdam og Berlin er estimert til henholdsvis 3,05 og 2,7 prosent. Denne forskjellen til Norge virker unaturlig høy, til tross for forskjeller i valutaeksponering. Norge bør likevel være å anse som et trygt og stabilt marked og fremstår nå som billig i denne sammenhengen.

Andre alternativer ser dyre ut

Når man skal vurdere utviklingen i næringseiendomsmarkedet, må man ta inn i betraktningen at investorene som kjøper eiendom også har andre alternativer til å plassere pengene sine. Vi må vurdere om risikoen og avkastningen i eiendom er attraktiv relativt til andre aktivaklasser. Med dagens prising av god eiendom ser det ut til at andre alternativer er dyre.

La oss starte med Oslo Børs. I mars, etter det store coronafallet, meldte flere investorer som vurderte eiendomsprosjekter at børsen var billig og relativt mer attraktiv enn eiendom. Hovedindeksen på børsen har nå i midten av august steget om lag 37 prosent fra bunnen 23. mars, og er nå bare 7–8 prosent lavere enn all-time high i januar. Børsen er dermed ikke like “billig” lenger, og eiendom fremstår attraktivt.

En annen aktivaklasse er obligasjoner. Her har yieldene for Investment Grade også falt betydelig. I henhold til S&P Norway Investment Grade Corporate Bond Index har yielden falt med nesten et helt prosentpoeng siden januar i år, fra rundt 2,61 prosent i starten av januar til 1,66 prosent 14. august. 5-årig norsk stat tegner omtrent samme bilde og har falt fra 1,31 prosent i januar til 0,31 prosent i juli 2020. Burde ikke avkastningen fra eiendom med 10 års sikker leietager falle tilsvarende?

Ifølge vår investorundersøkelse fra andrekvartal mener investorene at yieldene skal falle ytterligere 5 bps for prime kontor over det neste året. Dette tror vi er altfor lite når vi ser på prisingen av kontantstrømmer i finansmarkedet. Så er det også mange grunner til at eiendomsprisene henger etter. Likviditet, tilgang på finansiering, utsikter i leiemarkedet og så videre kan forklare hvorfor reprisingen ikke har skjedd allerede, men det er vanskelig å se at den ikke vil komme. Hvor stort yieldfallet blir, gjenstår å se.