– Vanskelig å begrense seg

Eiendomsmilliardæren legger til at han mener dette ikke bare gjelder for de som har aller mest, men etter hvert også for en stadig større del av Norges og verdens befolkning.

– Mange har råd til å kjøpe fem par joggesko, tre nettbrett, to telefoner og mye annet vi ikke trenger. Dette overforbruket utarmer vår klode, gir redusert livskvalitet og mindre nærhet til oss selv, sier landets tredje rikeste person med fast tilhold i Norge.

– Hva har drevet deg selv til å ekspandere så kraftig?

– Desto større vår virksomhet er, jo mer inspirerende og lærerikt er det å gå på jobb. I samspill med 5.000 engasjerte, krevende og kompetente kolleger fra mange kulturer – mange bare halvparten av min egen alder – lærer jeg raskere og bredere enn noensinne.

– I tillegg er det en viktig drivkraft for vekst og størrelse at vi kan bidra i samfunnet med større fotavtrykk, utdyper Tollefsen, som gjennom selskapet Heimstaden gir SOS-barnebyer en årlig donasjon på rundt 120 millioner kroner.

– Hvordan forholder du deg til de store verdiene du har bygget?

– Penger gir økonomisk trygghet, men det er ikke nødvendigvis et gode. Det er kanskje når jeg er utrygg at jeg er kreativ og utvikler meg mest, sier 62-åringen, som i år gjør nok et byks fra 7. plass til 5. plass på listen over Norges rikeste. 

Se hele oversikten over Norges 400 rikeste her:

Ballet på seg

Dermed passerer han kjente milliardærer som Johan H. Andresen og Gustav Witzøe. Formuen hans øker fra 38,5 til 51,5 milliarder kroner. Også i fjor la Tollefsen på seg nesten ti milliarder kroner da Kapital gjorde opp status for de rikeste i landet. 

Og slik har det ballet på seg for investoren i takt med stadig mer offensive eiendomsdealer i Sverige, Danmark, Finland og Tyskland. Med grafikken på denne siden kan du følge tidslinjen og se viktige hendelser fra hans ferd mot rike-toppen i Norge. Og ikke se bort fra at han vil knappe ytterligere inn på listetoppene i de nærmeste årene.

– Med god drift i alle forretningsområder øker Ivar Tollefsens verdier. Heimstaden Bostad leverer sterk kontantstrøm og har god verdivekst. I tillegg investerer vi mer enn ti milliarder i egne eiendommer med god avkastning. Også Fredensborg Bolig og Fritid og Utleiemegleren har gode år, sier finansdirektør Arve Regland i Fredensborg, som er morselskapet i Fredensborg-konsernet som eier tusenvis av leiligheter gjennom Heimstaden AB.

Hjemmelaget matpakke

“Penger er størkna mannesvette,” mente forfatter og journalist Aasmund Olavsson Vinje. Noe slikt kan virke absurd å trekke frem når en beskriver en krøsus som blant annet har fått vidunderlige verdiløft med en vill boligprisutvikling, men faktum er også at Tollefsen, som ble næringsdrivende allerede som 14-åring, i alle år har jobbet målrettet og utrettelig for å bygge sitt imperium.

– Hvor mye jeg jobber? Jeg våkner med arbeidsglede og synes det er vanskelig å stoppe om kvelden, sier Tollefsen.

En kilde utdyper: – Han legger seg tidlig og står opp nesten før han legger seg! Han er hjemmekjær og liker seg best med venner som han har hatt lenge. Andre rike nordmenn omgås han sjelden eller aldri.

Når en gammel venn besøker ham, skjer det ofte på kontoret hans, og utleiekongen drar da frem en diger, hjemmelaget matpakke. Omkvedet lyder at han hverken har tid eller råd (!) til å ta lunsjen på restaurant. Det betyr naturligvis ikke at Tollefsen sparer på alt, og luksuseiendom er ett unntak. Det sjønære tiltaler ham. Snart flytter han inn i et nytt funkishus ved strandkanten på Snarøya i Bærum. 

Sør-Afrikas fineste hus

Han og barna har også kjøpt seg fantastiske hytter med strandlinje i Kragerø-skjærgården. Senior har hatt tilhold på Tåtøy i mange år. Rett bak farens eiendom, et delvis underjordisk hyttepalass på 1.100 kvadratmeter, har datteren Ninja Tollefsen en eiendom på fem mål med strandlinje. Sønnen Nick byttet ut landstedet på Totenholmen med et på Lille Ærøy. Sistnevnte kostet 44 millioner kroner. 

I en kort kommentar til Finansavisen i 2020 uttrykte Tollefsen glede over at sønnens skjærgårdsopplevelser hadde gitt mersmak, og at han selv var gledelig misunnelig over at Nick hadde kjøpt “kanskje Kragerøs aller, aller fineste fritidseiendom med sandstrender og lune badeviker”. 

Men Tollefsen har også rikelig med rekreasjonsmuligheter andre steder: I 2019 kjøpte han en enorm jakteiendom i Vinje kommune i Telemark på 39 kvadratkilometer med fire hytter. Disse skal rives og tre nye bygges. I sommer betalte han 650 millioner kroner for drømmepalasset La Fortalez på Mallorca. Huset hans i Sør-Afrika er blitt kåret til landets fineste (og da i praksis også Afrikas fineste), og i tillegg kommer flere eventyrlige eiendommer rundt om i verden – flere av dem har Tollefsen ennå ikke rukket å besøke, forteller en som kjenner ham.

“Disco-konge“

Man skal kanskje vokte seg litt for å si: “Hva var det jeg sa?”. Men da Kapital i november 1986 skrev den aller første artikkelen om forretningsmannen Ivar Tollefsen i norsk presse, slo vi fast at Tollefsen “har alt for å bli en Askeladd i norsk næringsliv. Perfekt fortid, arbeidsnarkoman, sulten på suksess. Varemerke: Bermudashorts og skuddsikker vest”. 

Der fikk vi helt rett. 

Asker-gutten, eventyreren, polfareren, rallykjøreren og smartingen er nå landets tredje rikeste person med norsk pass. Hvorfor forretningsmannen i en periode (rett nok for over 35 år siden) iførte seg skuddsikker vest på jobb, hang sammen med at han ble kidnappet og truet på livet i England av en mafia-familie som han siden greide å få hektet av politiet. I ettertid fikk han “budbringere” på døren i Oslo, og han følte at han hadde behov for beskyttelsesvesten.

Bakgrunnen for at Kapital fattet interesse for Tollefsen allerede da han var i midten av 20-årene, handlet ikke om enorme investeringer i utleieboliger til “vanlige mennesker”, den biten startet han opp noen år senere. Nei, Kapital-intervjuet, som bar tittelen “Urockelig optimist”, dreide seg hovedsakelig om gjennombruddet for Tollefsen og hans selskap Tollefsen Enterprises (det het faktisk det!) som solgte mobile discoshow og innredninger til diskotek, kafeer og restauranter. Forløperen kom allerede i 1978/79 med salg av mobile discoshow til skolefester og lignende. I 1986 landet overskuddet på hele ti millioner kroner, og Tollefsen sverget på å doble overskuddet i det kommende året.

Men i grunnen var det pussig at Tollefsen i det hele tatt havnet i utelivsbransjen, for i intervjuet slår han nemlig fast:

– Det verste av alt er at jeg ikke synes det er gøy å gå på diskotek selv, hverken rullende eller faste.

I perioder snurret han vinylplater egenhendig natten lang mot betaling. Musikkformidling har alltid tiltalt ham. Da milliardæren inviterte til sitt 40-årslag, fikk alle gjestene hver sin dobbel-CD i gave med tittelen: “Ivars 40 beste”. Platesamlingen hans teller fortsatt 8.000.

Hoppet av utdannelsen

En bekymring Tollefsen, som selv hadde hoppet av siviløkonomutdannelse, delte med Kapital i 1986, var at bransjen han hadde valgt gjorde det vanskelig å tiltrekke seg flinke folk.

– De unge, fremadstormende vil begynne i finans, bank, storindustri – ikke diskotekbransjen. Det er blitt et problem også for meg. Hvordan får jeg de beste folkene til å begynne å jobbe for en 25-årig jypling uten utdannelse? undret han.

Ivar Tollefsen solgte imidlertid selskapet sitt som 26-åring og fikk betalt i aksjer i et selskap som gikk konk et år senere. Dermed gikk han fra å være en rik 26-åring til en fattig 27-åring. – Jeg gikk fra 20 millioner til minus. Jeg måtte begynne på nytt, har Tollefsen fortalt til det svenske magasinet Fastighetsvärlden.

Vil ha byens hyggeligste

I dag – som Skandinavias største utleier av boliger – står kvaliteten på egne ansatte fortsatt høyt på Tollefsens agenda. Vil du virkelig gjøre milliardæren glad, skal du fortelle ham at du har hatt konkrete, gode opplevelser med noen av hans medarbeidere. Det varmer hans hjerte nesten grenseløst, forteller en kilde. 

Og for en mann med 155.000 utleieleiligheter er naturligvis nøkkelen til suksess å holde belegget på et jevnt høyt nivå. Tollefsen er selv nesten manisk opptatt av å ha “fulle hus”, og for å oppnå høyest mulig belegg benytter han sin lange erfaring, datastøtte og en ambisjon om “byens hyggeligste ansatte”.

Men så klart, man blir ikke mangemilliardær på bolig uten å ha vært igjennom stormer og fått bøtter med kjeft. I manges øyne ble Tollefsen mektig upopulær da han for 20 år siden sammen med ABG Sundal CollierABG lyktes i å kjøpe 1.744 sykehusboliger av Oslo kommune til røverpris – uten at sykehusansatte beboere fikk bruke sin forkjøpsrett. Kommunen hadde hastverk med å få solgt boligene før staten skulle overta dem, og salget ble gjennomført uten takst eller annonsering.

Det er i det hele tatt stadig folk som raser i pressen etter å ha kommet i konflikt med hans eiendomsselskaper. “Til krig mot Tollefsen”, skrek forsiden i Finansavisen nylig, og den slags er ikke uvanlig.

– Det er aldri vanskelig å finne noen som kan snakke vondt om en rik mann. Det vil alltid være kritikk og fordommer. Men Tollefsen har nesten alltid 100 prosent av boligene sine utleid, så så jævlig sleip kan han ikke være. Han driver absurd effektivt. Dessuten oppfattes han som en utrolig hyggelig fyr av de aller fleste som møter ham, får vi høre fra en som kjenner ham.

Forbløffet seg selv

Tollefsens enorme ekspansjonshastighet de siste årene skal til og med ha forbløffet ham selv. Nå er han brått større enn Olav ThonOLT, EntraENTRA, NPRO og Statsbygg til sammen. Han har virksomhet i 11 land og nærmer seg 15 milliarder i årlige leieinntekter. Veksten er gjort mulig ved at de institusjonelle eierne i Heimstaden Bostad har skutt inn mer enn 65 milliarder kroner i egenkapital bare de tre siste årene, ifølge Arve Regland, finansdirektør i morselskapet Fredensborg.

Parallelt med at Tollefsen bygger et av verdens største eiendomsselskaper, tar han ned egen risiko, og hans kapitalandel i Heimstaden Bostad er redusert til cirka 40 prosent. Dette mener Regland bekrefter Fredensborgs nye profil som et generelt kapitalforvaltningsmiljø, og dette mener han sannsynligvis vil forsterkes i årene som kommer.

Uansett tar Tollefsen betydelig risiko med sine store eiendomskjøp, og gjelden er kanskje den største Kapital har sett gjennom alle år vi har regnet på Norges aller rikeste.  

– Finansavisen har tidligere summert Tollefsens gjeld til 253 milliarder kroner. Hvordan oppleves gjeldssituasjonen nå med utsikter til klart høyere renter?

– Det korrekte tallet er 170 milliarder, og selv med riktige tall er det ikke Fredensborg og Ivar Tollefsen som har disse gjeldsvolumene. Tallene fremkommer fordi vi konsoliderer Heimstaden Bostad-konsernet, hvor vi har kontroll, men bare 40 prosent av egenkapitalen. Konsoliderte tall er 350 milliarder i verdier og 170 milliarder i netto rentebærende gjeld. En belåningsgrad på 48 prosent, hvilket vi er godt komfortable med. Gjennomsnittlig rentesikring er på 3,3 år. Det vil si at høyere renter i liten grad merkes de neste årene, svarer Regland.

Psykologisk trening

Hva ville så Ivar Tollefsen ha gjort om han ikke satset på eiendom? Ifølge de som kjenner ham, ville han trolig gjort det skarpt uansett bransje. Han har enorm arbeidskapasitet og blir god på nesten alt han prøver på. 

Et eksempel er da han begynte å kjøre rally og fikk en tidligere verdensmester, finnen Ari Vatanen, til å lære ham å kjøre bil. I 2009 ble han nummer fire i Dakar-rallyet, men sluttet angivelig fordi finanspressen begynte å skrive om rallyvirksomheten hans. Tollefsen mente han ikke kunne be sine ansatte være forsiktige med penger når han selv drev med kostbar bilmoro verden rundt. Omtrent på samme tid vant han et båtrace fra Oslo til Lindesnes med en gjennomsnittsfart på 69 knop. Fort gikk det også da han og tre venner krysset Grønland på ski på rekordtid, til tross for at Tollefsen knapt hadde gått på ski siden han var barn.

Men viljen hans til å presse grenser går utover fjellklatring i isøde og strabasiøse polferder. I mange år har han gått hos psykolog for å prøve å bli den beste utgaven av seg selv. Til Dagbladet fortalte han i 2005 at han hadde tatt tre kurs i “personality fitness training”.

– I starten var det veldig skremmende, men det ble etter hvert en veldig positiv opplevelse. Jeg forstår meg selv mye bedre og hvorfor jeg er blitt den jeg er. Det gir glede og trygghet.

En annen viktig ting han lærte var betydningen av frie valg:

– Jeg skal ha lyst til å gjøre det jeg gjør. Det er lov å si nei, og det er lov å gjøre ingenting. Jeg trenger ikke jobbe eller ta en løpetur hver gang jeg har en halvtime til overs, sa han til avisen.

“Common people”

Da boligprisene nådde bunnen i Norge på 1990-tallet, var det mange investorer som shoppet leiligheter til utleieformål og la grunnlaget for en formue. Om lag 20 personer som våget å satse kan kalle seg milliardærer i dag. Olav Thon , Edgar Haugen , Torstein Tvenge og Pål Georg Gundersen er noen av de mest kjente navnene blant utleiekongene. 

Men Ivar Tollefsen har holdt stø kurs ever since, ikke beveget seg bort fra konseptet, og er nå i en liga helt for seg selv. Og da boligprisene i Oslo begynte å bli så høye at mange ikke kunne regne hjem kjøp for utleie, tok Tollefsen konseptet sitt ut av landet.

Lenge før Arbeiderpartiets valgkampapparat tok i bruk det smått latterliggjorte begrepet “vanlige folk”, skjønte Ivar Tollefsen at det var disse som skulle gjøre ham rik; først som dansegjester under discobølgen, siden som leietagere i hans nærmest utallige utleieboliger.

Det britiske popbandet Pulp sa det med kjempehiten “Common people” i 1995. Allerede året før hadde Tollefsen beredt grunnen for sitt nye virke og kjøpt sin første bygård i Møllerveien i Oslo.

Det skulle bli flere.

Mange flere.