Kan en stor fjelleiendom selges skattefritt som fritidsbolig?

Gevinst ved salg av fritidsbolig er som kjent skattefri hvis selger har eid eiendommen i minst fem år og brukt den som egen fritidsbolig i minst fem av de åtte siste årene før salget. Men hva er fritidsbolig etter denne bestemmelsen?

Fritidsbolig? En avgjørelse av Skatteklagenemnda gjelder spørsmålet om salg av et stort areal på ikke mindre enn 20.000 dekar, hvorav det meste var fjell, falt inn under regelen om fritidsbolig eller under hovedregelen om skatteplikt for gevinst på fast eiendom som det ikke gjelder unntak for. (Illustrasjonsbilde) Foto: Solveig Vikene
Næringsliv

Hytter og andre landsteder er typeeksempler på hva som er fritidsbolig. Men praksis har gjort det klart at det ikke er eiendommens beliggenhet eller utseende som er avgjørende, men hvordan den blir brukt. Et hus eller en leilighet midt i en by er derfor fritidsbolig hvis den i det vesentlige brukes til fritidsformål.

Praksis har gjort det klart at det ikke er eiendommens beliggenhet eller utseende som er avgjørende, men hvordan den blir brukt.

20.000 dekar

Begrepet fritidsbolig må avgrenses i flere retninger: mot fast bolig (der vilkårene for skattefrihet er ett års eiertid og ett års bruk som egen bolig i de siste to år), mot alminnelig gårds- og skogbruk (der skattefrihet bare gjelder ved salg innen familien), og annen eiendom som faller innenfor skattelovens alminnelige regel om at gevinst ved salg av fast eiendom er skattepliktig. En avgjørelse av Skatteklagenemnda (offentliggjort 21. april i år) gjelder spørsmålet om salg av et stort areal på ikke mindre enn 20.000 dekar, hvorav det meste var fjell, falt inn under regelen om fritidsbolig eller under hovedregelen om skatteplikt for gevinst på fast eiendom som det ikke gjelder unntak for. Eiendommen ble solgt for 19,5 millioner kroner. Selgeren hadde eid eiendommen i ca. 60 år, så det aller meste av vederlaget var gevinst.

Eiendommen hadde tidligere vært gårdsbruk, men var fraflyttet for 45 år siden. Skatteklagenemnda la til grunn at eiendommen ikke falt inn under særregelen for salg av gårds- og skogbruk innen familien. Eiendommen hadde et slitent våningshus og et uthus, samt to jakthytter inne i fjellet. I de senere år var jakt- og fiskeretten blitt leid ut i inntil to uker i året, noe som etter hvert hadde gitt ganske betydelig inntekt. Jakt- og fiskeretten omfattet også rett til å bruke jakthyttene og våningshuset.

Det var ikke omstridt at selgeren hadde brukt våningshuset til ferieformål i flere år, og at denne bruken i og for seg oppfylte vilkårene for skattefrihet for gevinst ved salg av fritidsbolig. Utleien av husene i forbindelse med jakt ble ansett som sporadisk, og slik utleie skal etter klar praksis ikke hindre at kravet til skatteyters bruk som fritidseiendom er oppfylt. Skattekontoret aksepterte derfor at den del av gevinsten som falt på huset og et areal på ca. 20 dekar omkring dette, var skattefri etter regelen om gevinst på fritidsbolig. Skattekontoret mente imidlertid at resten av eiendommen ikke kunne anses som fritidsbolig, og anså gevinsten på denne for skattepliktig etter lovens hovedregel. Skattekontoret beregnet den skattepliktige gevinsten til ca. 15,6 millioner kroner.

Bygning kreves

Her kan vi stoppe opp et øyeblikk og konstatere at både skattekontoret og Skatteklagenemnda anså det som et vilkår for at regelen om skattefri gevinst skal få anvendelse, at det er en bygning på eiendommen som kan brukes som fritidsbolig. Dette støttes av lovens ordlyd, som uttrykkelig bruker formuleringen “fritidsbolig”. En eiendom uten et bolighus faller altså utenfor, også hvor skatteyteren har brukt den til fritidsformål. Om en eiendom som den i saken, men uten bygninger, brukes til turer eller jakt av noen som bor på hotell i nærheten, er eiendommen ikke fritidsbolig, selv om turene og jakten har fritidsformål. Om eieren av en eiendom ved sjøen telter på eiendommen om sommeren fordi han ikke har fått lov til å bygge hytte der, oppfylles trolig heller ikke kravet til at det må være en fritidsbolig – skjønt det kan jo anføres at også telt er en form for bolig.

Jakt knyttet til bygningene?

Et sentralt punkt i saken ble derfor om man kunne si at bruken av den store eiendommen til jakt og fiske hadde tilstrekkelig tilknytning til bygningene på eiendommen. Skattekontoret svarte nei på dette, men uten noen egentlig nærmere begrunnelse. Men man kan jo forstå at det virker litt rart at salg av 20.000 dekar eiendom anses å gjelde et våningshus og to jakthytter.

Et problem for skattekontoret var en ca. 15 år gammel lagmannsrettsdom som i et lignende tilfelle kom til at jakt- og fiskeretten skulle anses knyttet til bygningene og dermed bidro til at gevinsten var skattefri. Kontoret mente imidlertid at det var vesentlige forskjeller mellom tilfellet i dommen og det foreliggende tilfelle: Eiendommen som ble vurdert i dommen, var bare halvparten så stor, våningshuset var i mye bedre stand, og ikke minst: I dommens tilfelle var jakt- og fiskerettene utøvd av eieren selv, ikke av personer som hadde leid rettighetene.

Dissens i nemnda

I Skatteklagenemnda var to av medlemmene enig med skattekontoret. Flertallet på tre var imidlertid uenig og ga skatteyteren medhold (i tråd med innstillingen fra nemndas sekretariat). Flertallet pekte på at bygningene – særlig jakthyttene, men også våningshuset – hadde vært helt nødvendig for utøvelse av jaktrettighetene. Bebyggelsen økte derfor verdien av disse rettighetene. Flertallet fant også støtte for resultatet i den nevnte lagmannsrettsdommen. Dommen gjaldt riktignok, som nevnt, et tilfelle hvor skatteyteren selv (selgeren av eiendommen) hadde utnyttet jaktmulighetene, mens jaktretten i det aktuelle tilfellet var leid ut til andre. Men dette var ikke avgjørende for spørsmålet om eiendommen kunne anses som fritidsbolig. Skatteyteren fikk derfor medhold, og det alt vesentlige av gevinsten ble derfor skattefri.

Skatteyteren fikk derfor medhold, og det alt vesentlige av gevinsten ble derfor skattefri.

Vi tror flertallet er inne på det riktige her. Ved spørsmålet om eiendommen kan anses som fritidsbolig, er all fritidsbruk relevant, også bruken til andre enn eieren, typisk leietageres bruk, slik som i dette tilfellet. Så stiller loven også som vilkår for skattefrihet at skatteyteren selv har brukt eiendommen i minst fem av de siste åtte årene. Ved denne vurderingen er det naturligvis bare eierens bruk som er relevant. Praksis har imidlertid akseptert at eierens bruk ikke avbrytes av sporadisk utleie til andre når skatteyteren selv bruker eiendommen i normal utstrekning. Slik var det her: Utleie av jaktrettighetene i inntil to uker i året ble ansett som sporadisk, og hindret derfor ikke at eieren oppfylte vilkåret om bruk som egen fritidsbolig i disse årene.