– Blir for enkelt å ikke sette pris uten referansetransaksjoner

– Vi har etter beste evne forsøkt å se hva som går av transaksjoner, men også relatert det til hva som ikke blir solgt. Vi kan ikke bare lene oss tilbake og si at vi ikke har et markedssyn fordi det selges færre eiendommer, sier han.

Har skrevet ned hardt

Akershus Eiendom har gått i front for å peke på at verdiene har falt i dagens marked. På et seminar de avholdt i midten av april, kom de med anslagene om at kontoreiendom i Oslo sentrum med kort leiekontrakt er ned åtte prosent siden toppen, mens verdien på kontoreiendommer med lange leiekontrakter i Oslos randsone er ned 18 prosent.

Dette er hardere lut enn andre meglerhus, og de har også vært ute tidligere med nedskrivninger.

Det heter seg at takstmenn er forsiktige med å skrive ned verdiene mer enn kundene liker for å ikke risikere å havne i fryseboksen ved kommende takseringsoppdrag – akkurat som meglerhusene er forsiktige med salgsanbefalinger på selskaper som forventes å måtte gjennomføre emisjoner.

– Hvorfor er det mange som er forsiktige med å skrive ned så mye som man matematisk og markedsmessig tilsynelatende enkelt kan forsvare?

– Vi har ikke synspunkter på hva andre gjør, men det kan være at de savner referansetransaksjoner. Vi synes det blir for enkelt.

– Har dere mistet mange kunder etter å ha stukket frem hodet?

– Nei, vi har ikke mistet oppdrag, og opplever at våre kunder synes det er prisverdig at vi forsøker å fortelle det vi ser, sier Nylend.

Les også

– Helt annet oppkjøpsmarked

– Det er et helt annet marked nå, med færre kjøpere og lavere betalingsvilje, sier Kjartan Nielsen Friis i Visma, som på drøyt to år har kjøpt 12 proptech-selskaper.

Nedtur fra andre kvartal

– Vi merket det i andre kvartal i fjor. Det var større gap mellom kjøpers og selgers prisanslag, det ble vanskeligere å estimere riktig pris, sier han, og legger til:

– Vi ser samtidig at markedet er svært selektivt, og flere faktiske transaksjoner bekrefter at enkelte eiendommer holder seg bedre i verdi enn vår indeks viser.

Solgte studentboliger: Johan Rasting realiserte eiendomsmasse for 1,8 milliarder da han solgte i mars. Foto: Kaare Martin Granerud

Det er også stor forskjell på utviklingen i ulike segmenter, og som man ser av grafen, er det innad Oslo store ulikheter for korte og lange kontrakter og sentrum versus randsonen. 

Toppunktet for prisene var fjerde kvartal 2021 og første kvartal i fjor, og i etterkant har verdiene ifølge Akershus Eiendom falt med hele 13 prosent for kontoreiendommer som er fullt utleid på lange kontrakter. For tilsvarende eiendommer med korte kontrakter er det et fall på 7,5 prosent. Også randsonen har fått en smell i Oslo. Bygg med korte leiekontrakter har falt drøyt 13 prosent i verdi, de med lange er ned 18 prosent.

Entra, som i stor grad har eiendommer med lange leiekontrakter i Oslo sentrum, ned sine verdier i 2022 med 2,05 milliarder av en eiendomsportefølje som ved nyttår hadde en verdi på 78 milliarder kroner, tilsvarende 2,5 prosent. I rapporten for første kvartal skrev styret at samlet siden toppen har verdiene blitt nedjustert med syv prosent siden toppen i første kvartal 2022. I samme perioden har aksjen stupt mer enn 40 prosent. 

Logistikkeufori dempet

Et segment som har fått merke transaksjonstørken er logistikkeiendom. Her var det en sterk eufori med digitalisering av detaljhandelen som bakteppe og med større lager- og logistikkbehov. Finansavisen har hørt at objekter på lange kontrakter har vært forsøkt solgt på prising rundt fem prosent i yield for fullt utleide bygg uten særlige utviklingsmuligheter – her har ikke kjøperen sett verdiene like godt som selgeren.

Les også

En konsertsal vendt mot Mekka

Tomten til Oslo Spektrum var egentlig avsatt til moské. Nå står byens storstue foran en milliardutbygging.

– Det er god aktivitet innen logistikkeiendom, men objektene med de skarpeste yieldene har måttet tåle en  nedjustering. Megatrenden på logistikk er fortsatt dreining mot økt behov for areal, men mange blir heller sittende på eiendommene enn å måtte gå ned i pris, sier han.

Mer kjøpekraft for utlendinger

Utlendingene er mindre til stede nå enn tidligere, til tross for at kronen har svekket seg kraftig mot alle store valutaer, og at kjøpere utenfra altså får mer for sine egne penger enn tidligere.

– Kalkulatoren viser at enkelte utenlandske investorer har større kjøpskapasitet nå enn tidligere, men de har samme hverdag som oss, sier Nylend, og refererer til økte egenkapitalkrav og vanskeligere lånebetingelser.

– Valutaen kan for noen ha betydning. Det finnes for eksempel tyske eiendomsfond som alltid skal valutasikre, mens andre ser mer opportunistisk på det og trenger ikke å sikre seg fullt ut. De kjøper heller på et markedssyn, sier han.

Men i bunn og grunn er valuta et sentralt spørsmål når man legger inn store beløp av kundenes penger i et annet land.

– De fleste utenlandske eiendomsinvestorer sier til oss at de ikke driver med valutainvesteringer, men i realiteten gjør de jo ofte det likevel, sier han.

Studentboliger største deal

Den største transaksjonen så langt i år er salget av Bo Coliving, der gründer og adm. direktør Johan Rasting solgte selskapet for 1,8 milliarder kroner etter å ha startet det i januar 2020. Selskapet har 52 eiendommer i 13 norske byer med nærmere 1.500 rom, og leies ut stor grad ut til studenter. Kjøperen var det amerikanske eiendomsfondet Heitman med 53 milliarder dollar under forvaltning.

Prisen til himmels: Ivar Tollefsen og Fredensborg kjøpte sykehusboligene i 2001, og solgte med megagevinst 22 år senere. Foto: Håkon Sæbø

Også nest største transaksjoner leieboliger. Det er ganske uvant i det norske markedet at utleieboliger topper statistikken. På Sinsen i Oslo kjøpte Helse Sør-Øst av Ivar Tollefsens Fredensborg. Tollefsen kjøpte porteføljen på 10 boligblokker fra Oslo kommune for 177 millioner i 2001, nå får han mer enn tigangeren tilbake.

 Årsaken til salget var at kommunen ville unngå at staten overtok boligene som ble brukt som utleieboliger til blant annet sykepleiere som jobbet på Aker sykehus da staten overtok ansvaret for landets sykehus. 

Salgsprisen i 2001 skapte mye rabalder, og det gjør den også i dag ettersom prisen har gått i taket, samt at noen ser for seg at selv om Aker sykehus skal utvides, er det ikke sikkert tomteområdet boligene står på er uegnet til sykehusformål og dermed kan bli stående ubrukt.