– Eiendomsselskapene hadde flaks med inflasjonsjusteringen av leieprisene ved nyttår, men de skal ned, det vet alle, sier Due.
Ved nyttår kunne eiendomsinvestorene heve leien med rundt syv prosent på grunn av den høye inflasjonen. Det hjalp til å opprettholde eiendommenes verdier og redusere nedskrivningene. Men det samme vil ikke skje neste nyttår, ifølge Due.
Henger etter
Antakelsen om ytterligere nedskrivninger begrunner han i at taksering av eiendomsmassen henger etter i forhold til virkelige verdier.
– Det er høna-og-egget nå. Takstmennene sier de ikke kan sette ned verdiene fordi det ikke har vært noen transaksjoner å vise til, og det er få transaksjoner fordi prisen ikke er satt til nivået der kjøper og selger møtes, sier han.
– Jeg er spent på hva revisjonsselskapene gjør fremover, de skal gå god for verdiene, legger han til.
Tungt i Sverige
I Sverige har eiendomsselskapene vært hardt rammet av nedturen i eiendomsmarkedet og oppgangen i rentenivået. Mye skyldes at mange av de største selskapene har vært tungt finansiert med obligasjonslån.
Jeg er spent på hva revisjonsselskapene gjør fremover, de skal gå god for verdiene.Thomas Due, Nordea
– Mens det svenske lånemarkedet for næringseiendom består av 40 prosent obligasjonslån og 60 prosent banklån, er tilsvarende tall i Norge 15 og 85 prosent, sier Due.
Årsaken til de store aksjefallene på børsselskapene er i stor grad frykt for hva som skjer når obligasjonsgjeld skal refinansieres.
– Vi kan ikke stille opp for alle som skal refinansiere slik gjeld. Selv om vi har vekstambisjoner, må vi holde igjen på pengesekken for å betjene de gode, gamle kundene, sier Due.
Til tross for at den svenske delen av Nordea har høyest eiendomsutlån, er forskjellene mindre enn man skulle tro, på grunn av den ulike fordelingen mellom obligasjons- og banklån, ifølge Due.
– De store eiendomsselskapene med balansen i orden kan få finansiering, de klarer seg med mellom 50 og 60 prosent belåning. Ofte må man ha 45 prosent egenkapital, sier han.
Mindre interessert i risiko
For mindre selskaper, eller selskaper med høyere gjeldsgrad, er det tyngre.
– De får ikke finansiert seg i obligasjonsmarkedet heller. Obligasjonsinvestorene er mindre interessert i risikable debitorer. Mitt inntrykk er at syndikeringsselskapene heller ikke har for mye å gjøre om dagen, sier han.
Og som grafen viser har fallet i obligasjonsfinansiering vært kraftig, også i Norge, men bekymringen for at verdifallet skal påføre bankene utlånstap, er lav.
– Egenkapitalkravet har økt, og da kan bankene tåle verdifall uten å komme i heisen, så vi er ikke fundamentalt redde. Dessuten har kundene robuste kontantstrømmer og kan betjene gjelden, sier han.
Mange har etterlyst utenlandske kjøpere av norsk næringseiendom. De har stort sett vært fraværende i transaksjonsmarkedet det siste halvåret.
– De er opportunistiske og er her i fem år, så er de ute igjen. Om kronen er svak lenge og de ser at de får mye for pengene, kan de dukke opp igjen, sier Due.
Krevende å finne pris
– Det er fortsatt krevende å få kjøper og selger til å møtes, men det er også et litt tregt finansieringsmarked, sier analysesjef i Union Gruppen, Robert Nystad.
Selskapet kommer med kvartalsvise rapporter over bankmarkedet og bankenes utlånsvillighet og -betingelser.
– Hovedbildet er at det er status quo hos bankene siden første kvartal, men undersøkelsen for andre kvartal er først ferdigstilt i slutten av mai, sier han.
Han sier at det har vært store skifter i obligasjonsmarkedet.
– Det var vanskelig å skaffe finansiering i obligasjonsmarkedet i fjerde kvartal i fjor, så åpnet det igjen på nyåret. Under bankuroen ble det verre, men nå er det litt på gang igjen, men det er fortsatt utfordrende, sier han.
Bankuro
I starten av mars var det stor frykt for at kollapsene i Silicon Valley Bank og Signature Bank skulle trekke med seg andre store banker. Aksjekursene i JP Morgan Chase, Morgan Stanley og Bank of America falt markert, men aksjene har mer eller mindre hentet igjen det tapte. I Europa var det frykt for at Deutsche Bank skulle gå i viften, men aksjekursen har gått fra 11,50 euro i starten av mars til 8,54 euro 24. mars og lå på 9,90 euro 21. april.
– Hadde bankuroen vart lenger, ville det ha påvirket prisen og tilgangen på kreditt. Det er selvfølgelig viktig å ha en stabil banksektor, selv om rentene har tikket litt opp de siste ukene som en konsekvens av at ting har stabilisert seg, sier Nystad.
Mer utenfor byene
Han sier at det selges endel eiendommer utenfor storbyene med høye yielder, og at det er stor interesse for veldig gode eiendommer i Oslo sentrum. I tillegg er det mange som etterspør utviklingseiendom.
– Mellomsegmentet, der yielden fortsatt er lavere enn lånerenten uten at eiendommen anses som unik, er vanskeligere, sier han.
– Det er der det store volumet er.
– Ja, og det er eiendommer som er attraktive, men det må graves dypt for å finne enighet om pris mellom kjøper og selger på grunn av finansieringskostnaden, sier han.
Færre finansieringskilder
– Vi har registrert 8 milliarder i omsetning i 1. kvartal i år mot 18 milliarder i samme kvartal i fjor. Obligasjonsmarkedet for eiendom var i perioden 7 milliarder mot 9,3 milliarder i fjor, mens snittet for første kvartal de siste ni årene har ligget på 5 milliarder kroner, sier Olav T. Løvstad, leder for Eiendom & Entreprenør i DNB.
Han sier at urolighetene og usikkerheten i kapitalmarkedene gir færre avlastningsmuligheter og tilgang til færre finansieringskilder, noe som medfører en redusert utlånskapasitet i markedet samlet sett.
– Vår kredittstrategi er uendret og har samme fokusområder som vi har hatt over mange år, men vi må selvsagt ta innover oss et betydelig høyere og mer ustabilt rentenivå enn tidligere. Urolighetene og usikkerheten i kapitalmarkedene gir færre avlastningsmuligheter og tilgang til færre finansieringskilder, noe som medfører en redusert utlånskapasitet i markedet samlet sett. DNB har en netto vekst til næringseiendom på cirka 1,3 prosent i første kvartal 2023, sier han.
