– Jeg tjener cirka 60 prosent av pengene mine fra salg av bygårder, og 40 prosent fra boliger.
Ordene tilhører den erfarne eiendomsmegleren Anders Langtind, som etter å ha startet karrieren i USBL på 90-tallet endte opp med å megle bygårder til tresifrede millionbeløp via det som kan beskrives som en rekke tilfeldigheter:
Tilbake i 2004 hadde Langtind jobbet som megler for DNB i syv år, da han fikk tilbud om å være med på å starte opp den nye kjeden Privatmegleren. Etter bare noen måneder i ny jobb solgte han en leilighet for en kunde på Stabekk, hvor salget gikk bra.
Trodde han skulle selge leilighet
I ettertid ringte kunden til Langtind og lurte på om han ikke kunne hjelpe en venninne av henne å selge på Grünerløkka.
Joda, tenkte han, og tok en telefon til kvinnen som skulle selge. Langtind fikk oppgitt adressen Thorvald Meyers gate 27, og tenkte ikke noe særlig mer over det.
Men til hans store overraskelse var det ikke en leilighet han skulle selge for kvinnen som til daglig jobbet som gartner, det var nemlig en hel bygård.
– Jeg ante jo ikke hva jeg drev med, men etter å ha talt opp antall leiligheter og kvadratmeter så “stakk jeg fingeren i været” og fortalte henne at jeg mente den var verdt 20 millioner. Kunden, som bare hadde arvet bygården, virket kjempefornøyd med dette, og jeg gikk i gang med salgsprosessen.
Langtind var helt fersk i bygårdsverdenen, og tok kontakt med Privatbanken, som på den tiden var ansvarlig for meglervirksomheten i Privatmegleren. Karl Moursund, adm. direktør i banken, hjalp ham å komme i gang, og oversendte en lang liste med navn han skulle kontakte.
Tollefsen, Haugen og Gundersen på første visning
Da det var dags for visning, troppet Langtind opp litt tidlig for å være godt forberedt, men til hans store overraskelse var det allerede kø langt nedover gaten.
– Det stod 30–40 karer i bakgården, og alle de “store gutta” var der, forteller Langtind, og ramser opp kjente eiendomsaktører som Ivar Tollefsen, Edgar Haugen og Pål Georg Gundersen, for å nevne noen.
– Jeg løp rundt der som en strikkball i timesvis for å svare så godt jeg kunne på spørsmål, minnes han.
På den tiden var det heller ikke så lukrativt å eie bygårder, forklarer han videre, og utdyper:
– Prisbildet i Oslo var noe helt annet i gamle dager, og Grünerløkka var ikke det det er i dag. I tillegg var det leieprisregulering, slik at man ikke kunne sette opp husleien så mye man ville.
Gikk 62,5 prosent over – endte på forsiden av VG
Etter visningen var det dags for budrunde, og budene tikket til hans store overraskelse stadig inn. Etter tre hektiske timer ble det klart at Edgar Haugen i Ragde Eiendom trakk det lengste strået.
Taksameteret i budrunden endte hele 12,5 millioner kroner over den opprinnelige taksten, og sluttsummen endte med det på 32,5 millioner kroner – 62,5 prosent høyere enn det Langtind og selger hadde blitt enige om på forhånd.
For jobben fikk han en provisjon på hele 600.000.
– Det er klart det ble en “snakkis” i miljøet i ettertid, og kort tid etter salget var en kollega av meg i et middagsselskap. Der fortalte han historien til de andre gjestene, og morgenen etter ringte nyhetssjefen i VG meg. Han hadde nemlig vært i det samme selskapet, og ville ha “storien”.
– Mitt første bygårdssalg endte på forsiden av VG, humrer han når han gjenforteller historien.
I dag anslår Langtind at bygården er verdt et sted mellom 130 og 150 millioner kroner.
Etter coversaken ble eiendomsmegleren kontaktet av en rekke eiendomsbesittere som hadde fått øynene opp for hvor mye bygårdene deres kunne være verdt, og ønsket å selge, og karrieren som bygårdsmegler var med det for alvor i gang.
80 prosent markedsandel
Siden den gang har Langtind solgt bygårder for et tosifret milliardbeløp, og i hovedstaden har han virkelig festet grep om markedet:
– Markedsandelen min de siste 15 årene er vel rundt 70–80 prosent av totalomsetningen av bygårder i Oslo, anslår han, og viser til en opptelling gjort av eiendomshuset Malling & Co.
Bygårdsmegleren har opp gjennom årene opparbeidet seg en liste på over 600 navn over potensielle bygårdskjøpere, og kan fortelle at disse får en mail to–tre dager før eiendommene legges ut for salg på markedsplassen Finn.no.
– Så du selger det meste på det åpne markedet, altså?
– Ja, det er veldig få bygårder som selges “off market” om dagen, og det handler om at det i rundt 70 prosent av tilfellene er snakk om privatpersoner som selger, altså ikke profesjonelle. Da er det ekstremt viktig å gjennomføre en ryddig salgsprosess, slik at selger er sikker på å få riktig pris, og man skaper med det en trygghet for alle parter.
– Et mattestykke
I gamle dager ble det ifølge Langtind gjennomført flere kjøp hvor en profesjonell aktør tilbød en privat selger 40 millioner, før den profesjonelle parten snudde seg rundt og videresolgte for 50 millioner med kjapp gevinst.
– De gårdene som selges for 40–50 millioner i dag er det mange som har råd til å kjøpe, mens med en gang man er oppe i 100–150 millioner, så snevres kjøpergruppen ganske betydelig inn, forklarer han, og viser til et nylig eksempel hvor han solgte en bygård for 152,5 millioner i Båhusveien 2–8 på Rosenhoff ved Torshov etter en budrunde med “bare” 2–3 budgivere.
I løpet av et år selger Langtind rundt 15–20 bygårder, og forteller at dette pleier å ligge på et ganske stabilt nivå.
– Hvordan prissetter du en bygård?
– Forskjellen på en leilighet og en bygård er at ved førstnevnte så kjøper man med hjertet, mens ved sistnevnte kjøper man med kalkulatoren, forklarer han.
– Det er klart det er mange faktorer som spiller inn, men først og fremst er det et mattestykke hvor yield, utleiepris og antall kvadratmeter står i første rekke. I tillegg så ser man på om loft og kjeller er bygget ut eller ikke, er det mulig med såkalte infill-prosjekter, hvordan er beliggenheten, og til slutt på hva slags leilighetsmiks det er i gården.
Tre typer kjøpere
Kjøpergruppen i bygårdsmarkedet er ifølge Langtind tredelt:
På “toppen” har man har de tunge betydelige aktørene som Fredensborg, Spabo, Merkantilbygg og så videre, som kjøper opp store gårder og leier ut hele i årevis.
I segmentet under har man de såkalte utviklerne, som kjøper bygårder, pusser opp og seksjonerer, og selger en og en leilighet på det åpne markedet med gevinst.
Til slutt finner man de ekstremt bemidlede familiene som vil ha et trygt sted å plassere pengene sine.
Øystein Stray Spetalen, som ifølge Kapital er god for rundt 6 milliarder kroner, kjøpte i løpet av pandemien to bygårder som han i ettertid overførte til døtrene Jenny og Sophie: én i Oscars gate – en staselig adresse på Oslos beste vestkant – og Parkveien på Skillebekk – også det på vestkanten.
– Dét er et godt eksempel på hva jeg mener med å plassere pengene trygt, istemmer Langtind.
Byttet bygård mot leilighet på Hovseter
For endel år siden skulle eiendomsmegleren hjelpe et homofilt ektepar som eide en “superfin” gård i Seilduksgata, også det på Grünerløkka, å selge.
– De var verdens kuleste fyrer, og jeg kommer aldri til å glemme den historien.
– Jaha?
– Ekteparet hadde ingen arvinger, og skulle rett og slett realisere og leve for pengene. Da jeg spurte dem hvordan de hadde råd til å erverve en så stor og fin gård med ti leiligheter, så fortalte de meg det morsomste jeg noen gang har hørt.
For etter at markedet hadde krakket tidlig på 90-tallet, kom ekteparet over en annonse i Aftenposten hvor det stod “Boliggård selges/byttes”. De tok så kontakt med eieren av bygården, og kom frem til at de kunne bytte bygården mot sin nybygde 3-roms på Hovseter.
– Hæ, byttet de en leilighet på Hovseter mot en hel bygård på Grünerløkka?
– Ja, de nye blokkene på Hovseter var faktisk “dødshot” den gangen, forklarer Langtind leende.
Kjøper kastet opp på overtagelse
Den erfarne eiendomsmegleren har nok historier til å fylle en hel bok, og kan blant annet også fortelle om da han solgte en bygård i Drammensveien på beste vestkant som endte opp med at kjøperen kastet opp på overtagelsesdagen.
– Det var en gård som lå veldig fint til på Skarpsno, på beste vestkant. I bygget var det tre leiligheter på 300 kvadratmeter hver. Han som eide gården bodde i andre etasje, mens første etasje hadde tidvis vært okkupert av både narkomane og tyver.
Omtrent “alt av tyvegods” hadde endt opp i den leiligheten, kan Langtind fortelle, og ramser opp TVer, videospill og smykker som noen eksempler.
– Da han skulle selge, var det ingen som fikk lov til å komme inn i leilighetene. Ornamentene på fasaden hadde falt av, og det meste så helt grusomt ut. Vi tittet blant annet inn gjennom kjellervinduene, og oppdaget at halve trebjelkelaget hadde falt ned.
Gården ble likevel solgt uken etterpå, da beliggenheten rett og slett var såpass bra at potensialet ikke var til å stikke under stol.
– På overtagelsesdagen slang selgeren en Rema-pose på bordet fylt med en haug av nøkler, og kjøpet var et faktum.
Men historien stopper ikke der, for da Langtind og kjøperen tok seg inn i leilighetene, ble de møtt av mildt sagt spesielle syn og lukter.
– Da vi låste oss inn i tredje etasje, kastet kjøperen opp av lukten, minnes Langtind.
I leiligheten hadde nemlig selgerens far bodd, men han hadde gått bort for endel år siden, og hele etasjen hadde stått urørt siden - med en påfølgende kombinasjon av innestengt og uvasket lukt.
På veggen i den ene leiligheten hang det i tillegg rundt 40 gevær, og da megleren skulle opp på loftet, ble han hengende etter armene i trappen. Den var rett og slett så råtten at den gav etter, forklarer han.
Disse gårdene er de beste kjøpene
Når det gjelder hvilken type gårder som er de beste kjøpene rent økonomisk, altså fra hvilken arkitektoniske byggeperiode, er Langtind sikker i sin sak:
– 1936-gårdene. De er bygget i murstein og betong, og er billige å eie. Man trenger knapt å gjøre noen ting med fasadene, og planløsningene er mye bedre enn i de eldre gårdene.
Langtind mener de såkalte 1890-gårdene er fantastiske å se på med god takhøyde, rosett, stukkatur og så videre, men påpeker at de ikke er like “arealeffektive” – et uttrykk de fleste meglere kjenner og trykker til sitt bryst.
– Det ble lagt inn bad på slutten av 30-tallet der det var ledig plass, og planløsningene lider endel av det, fremhever han.
Langsiktige investorer med mye penger på bok ser ifølge megleren til vestsiden av byen, og poengterer at prisene der ikke svinger så mye, og at mange tenker det er et trygt sted å plassere midlene sine.
– Yielden er lavere i dag, så folk holder lenger på eiendommene for å tjene på det.
