Barndomskompiser priset til 400 mill.

Sammen med Tobias Amundsen (33) fra Stathelle har han bygget opp Pancom, som ved nyttår ble priset til 400 millioner kroner.

Investorbrødre inn 

Rett før jul kom brødrene Kristian og Roger Adolfsen inn på eiersiden. De har har et bredt spekter av investeringer i alt fra asylmottak, helsetjenester, hotellvirksomhet, eiendomsinvesteringer til reiseliv og tok 25,2 prosent av aksjene. Amundsen og Kristoffersen sitter med 25,1 prosent hver, og har med det kontroll på selskapet.

De gikk inn med 73,5 millioner i frisk kapital og fikk 22,3 prosent. I tillegg kjøpte de aksjer av både Kristoffersen og Amundsen, slik at eierposten deres har kommet opp i 25,2 prosent.

– I emisjonen ble selskapet priset til 330 millioner, basert på tall for første halvår.  I etterkant er verdien økt til 400 millioner basert på økte leier i næringseiendom, solgte boligprosjekter og et par gode salg av logistikkeiendommer, sier Kristoffersen.

Begge grunnleggerne er typiske gründere.

– Jeg er snekker, og etter å ha fullført lærlingperioden begynte jeg å kjøpe hus, pusse dem opp og leie ut. Jeg har beholdt alt, jeg liker ikke å selge, humrer Amundsen.

Da Kristoffersen var utdannet bygningsingeniør i 2009, begynte han umiddelbart med eiendom.

– Jeg kjøpte min første bolig som 21-åring etter at faren min kausjonerte så jeg fikk lån. Jeg bygget og solgte etter ett år, og etter å ha gjort det tre–fire ganger, la jeg egenkapitalen inn i et selskap som begynte å investere i næringseiendom. Så har det gått slag i slag, sier Kristoffersen.

Har økt i bredden

Han investerte i lokale bedrifter, blant annet innen rørteknologi, Amundsen i entreprenørvirksomhet.

Med årene har selskapet breddet seg kraftig ut.

I dag består Pancom av fem porteføljer boligbygg, industriell produksjon, næringseiendomsinvesteringer, et regnskapsselskap som fører konsernets og eksterne kunders regnskaper, samt et management-selskap med 15 selskaper og totalt 220 ansatte, der Pancom er på eiersiden med minst 50 prosent.

– Dere er et relativt lite konsern som brer dere ut over mange områder. Mange andre snevrer inn og kjøper tjenester når de trenger det. Hvorfor satser dere så bredt?

– Vi ser på hele verdikjeden. Vi kan kjøpe LNF-områder (landbruks-, natur- og friluftsområder, red. anm.) og ha eierskap til regulering, byggesak, byggeplaner og teknisk entreprise frem til kunden står der med nøkkelen i døren. Det er mye ny teknologi i nye boliger med ulike leverandører. Vi ønsker et helhetlig eierskap, sier han.

Minus i mangement

Men mangfoldet har sin pris. I 2021 gikk managementselskapet med et solid underskudd, og var hovedansvarlig for å sende resultatet 20 millioner i minus. 

– Underskuddet i management-selskapet er i hovedsak grunnet at vi har måttet tapsføre enkelte prosjekter i entreprenørvirksomheten vår som skyldes prisøkning på materialer, og da spesielt trelast. Videre har vi også måttet utsette enkelte prosjekter, og mye av omsetningen i 2. halvår 2021 ble utsatt, sier Kristoffersen.

– Er det grunnen til at dere hentet inn 73,5 millioner i desember?

– Nei, det var resultatet av en prosess der vi har sett på flere ting sammen sommeren og høsten 2021, sier Kristoffersen.

Resten av aksjene er fordelt på Stian Brekke og Fred A. Gade, som begge har 11,7 prosent. I tillegg eier Anne Lise Meyer en liten post på 1,2 prosent.

Etter emisjonen priset konsernet til 400 millioner kroner. Adolfsen-systemet har vært medeier i Pancom-datteren Heimgard Bolig, et boligbyggingsselskap. Her satt de på snaue 26 prosent. Pancom eide 37,2 prosent, det samme som Øygarden Boligeiendom.

Sistnevnte er eid av Petter Øygarden, som nylig solgte hovedselskapet sitt, Bratsberg Eiendom, et av Grenlands største private eiendomsselskaper. Kjøperne bladde opp 1,55 milliarder kroner. Øygarden solgte sine aksjer for rundt 325 millioner.

– Jeg har jobbet med Øygarden siden 2009, og han har vært viktig samarbeidspartner under oppbyggingen av selskapet, sier Kristoffersen.

Store i Grenland

I 2019 slo Pancom og Øygarden sammen boligsatsingene sine, og Heimgard Bolig ble en av regionens største utbyggere.

Kristoffersen forteller at selskapet årlig bygger mellom 250 og 300 boliger, og at utbyggingspotensialet i dagens prosjekter er på hele 10 milliarder kroner.

Grenland har i mange år hatt lave boligpriser og den svakeste boligprisutviklingen i landet.

De siste fem årene har prisene imidlertid økt med 30 prosent, men på Eiendom Norges boligprisstatistikk er kvadratmeterprisen fortsatt den laveste blant byene i Norge. I marsstatistikken hadde Skien og Porsgrunn en kvadratmeterpris på 28.800 kroner, Gjennomsnittet i Norge er 49.900 kroner, mens Oslo og Bergen har henholdsvis 86.600 og 50.100 kroner. 

– Hvordan er det å bygge nye leiligheter i et marked med såpass lave priser?

– Prisene har økt de seneste årene og spesielt under pandemien. Det har heller ikke vært noen store variasjoner opp og ned, og det har vært en fordel i turbulente tider, sier Kristoffersen.

– Må dere inn i flere markeder for å vokse?

– Vi jobber med bygging av 60 leiligheter i Kristiansand, og har sett på prosjekter i Moss og nærmere Oslo. Vi ser på en geografisk spredning, sier han.

Byggekostnader bekymrer

– Hva gjør de voldsomt økende byggekostnadene med planene deres?

– Foreløpig har vi ikke lagt noen på is eller skrinlagt noen, men det er betydelig prisvekst på byggekostnader og spesielt trevarer, og dette skaper utfordringer. Jeg utelukker ikke at det blir diskusjoner om enkelte prosjekter skal igangsettes eller ikke, sier Kristoffersen.

Selskapet har i dag 35.000 kvadratmeter, hvorav 10.000 kvadratmeter kontorlokaler. Resten er i logistikkeiendommer og industribygg.

 – Vi solgte to eiendommer på 4.000 og 2.100 kvadratmeter nå i første kvartal for rundt 150 millioner. Det ene var et logistikkbygg, og tallene kommer til å tilsi at aksjeverdien har økt 10 prosent siden nyttår, sier Kristoffersen.

Solgte for 150 mill.

– Er dette et salg som banken ville ha for at dere kunne vise at dere faktisk har de verdiene dere rapporterer i balansen?

– Det er viktig å kommunisere merverdier, og når vi ikke rapporterer etter IFRS (selskapets verdier justeres til antatte markedsverdier hvert kvartal, red. anm.), trenger man å gjøre noen salg for å vise at andre enn bare vi mener verdianslagene er riktige, sier Kristoffersen.

At det selges til gode priser er ikke bare en fordel når man selv er i markedet etter mer.

– Vi ser, som svært mange andre, etter logistikkeiendommer langs hovedveiene. Vi har sett at konkurransen er blitt langt sterkere og prisingen helt annerledes de siste årene, sier han.

Han forteller at de for fem år siden kunne kjøpe på et avkastningsnivå (yield) på mellom 7,5 og 8 prosent.

– Nå er prisingen 6 til 6,5 prosent på ikke veldig freshe bygg, sier han. Det er krevende når man har vekstambisjoner, sier han.

Bygger for Maxbo

I dag har Pancom 15.000 kvadratmeter under oppføring, deriblant en fabrikk i Moss som skal produsere prefabrikkerte bygningselementer.

– Vi har en fabrikk i Bamble som går på 130 prosent kapasitet. Den nye står ferdig i første halvår neste år, og er et samarbeid med Løvenskiold Handel. Vi solgte halvparten av aksjene i datterselskapet Modul Holding til Løvenskiold i 2017, og skal bygge ut Maxbos kapasitet innen prefabrikkerte løsninger, sier Kristoffersen.