Mange ble tatt på sengen da Plan- og bygningsetaten (PBE) i vår fattet vedtak om midlertidig forbud mot tiltak i områdene som omfattes av den såkalte Småhusplanen i Oslo. Denne skal revideres for å redusere fortetting og tap av grøntarealer, og i påvente av dette er nye byggeprosjekter i de aktuelle områdene satt på vent.
Vedtaket har utløst en veritabel klagestorm. Kapital har gjennomgått nærmere hundre sinte og fortvilte tilbakemeldinger som er sendt til kommunen, og svært mange av klagerne er absolutt ikke utbyggere som på kynisk vis vil rasere idylliske eplehager for profitt, men derimot privatpersoner som føler seg urettferdig behandlet. Totalt påvirkes rundt 28.000 eiendommer i en rekke bydeler.
“PBE setter jo folk i en veldig kattepine når det plutselig blir byggeforbud i småhusområder,” skriver en mor i sin klage til kommunen. Hun forteller at datteren og sønnen kjøpte sine besteforeldres hus med planer om å pusse opp og seksjonere. Nå sitter sønnen med lån på en tomt han ikke kan bygge på.
“Vi synes det er veldig urettferdig at en privatperson skal lide for at utbyggere har fått utnyttet tomter til det maksimale, og plutselig er det vanlige folk som må/skal sørge for at det fremdeles er grøntområder,” skriver hun videre.
Vi synes det er veldig urettferdig at en privatperson skal lide for at utbyggere har fått utnyttet tomter til det maksimale.Klage til Oslo kommune
Dette resonnementet deles av flere. “Etter at dere har latt utbyggere rasere i årevis straffes nå ikke bare de, men også oss vanlige folk som vil bo sammen på familieeiendommen. Vi får ikke gjøre noen tiltak eller bygge i hagen. Det er uholdbart og ekstremt usosialistisk,” skriver en annen klager.
“Forbudet gir redusert eiendomsverdi og usikkerhet ved boligsalg. Vi vil også tape store verdier,” påpeker en tredje.
– Et sjokk
Tidligere justisminister Jøran Kallmyr, som også har vært mangeårig byråd og leder for byutviklingskomiteen i Oslo, er i dag advokat med plan- og bygningsrett som spesialområde. Han forteller at fortetting i tråd med Småhusplanen, som ble innført i 1997, har vært en bevisst strategi for å øke konsentrasjonen av boliger i områder med god kollektivdekning.
– Men plutselig, nærmest over natten, kom det et sjokk. Fremover vil ikke bare utnyttelsen av disse eiendommene bli redusert, den kan bli halvert. Tomtene som kommer gunstigst ut vil tape 42 prosent utnyttelse, men de fleste vil tape mye mer. Man vil ikke lenger kunne bygge rekkehus i Oslo, tomtekostnaden alene kan ende på kanskje åtte–ni millioner, noe som ikke vil være aktuelt for normale familier. Det vil dermed bare bli bygget ganske store eneboliger, sier partneren i Advokatfirmaet Ræder.
Kallmyr forteller at det umiddelbart oppsto utfordringer i forbindelse med tomtesalg der prisen var knyttet til antall utbyggbare kvadratmeter. Selgerne her er gjerne privatpersoner som nå taper store penger. På den andre siden står utbyggere som har betalt for tomter der de trodde de kunne bygge 1.000 kvadratmeter, men ikke får lov til å bygge mer enn 300–400, og kan få trøbbel med å gjøre opp sine forpliktelser.
– Problemet er at dette kom så bardust på. Det har riktignok vært rykter om at noe slikt kunne komme, men få trodde at det skulle bli så dramatisk. Man skal ikke bare barbere småhusplanen litt, man går veldig hardt til verks, sier han.
– Fundamentalt galt
En god del av klagene baserer seg på at det midlertidige byggeforbudet ble innført over natten. Kallmyr påpeker at det ville gitt en smidigere overgang og mer forutsigbarhet hvis folk fikk mer tid til å områ seg.
– Det er noe fundamentalt galt når så store verdier bare kan bli revet ut av hendene på folk, og det skaper mye konflikt. Nå risikerer man masse rettssaker om bristende forutsetninger etter avtaleloven, på sikt vil vi nok se juridiske etterspill. Og dette er vanlige folk, kanskje arvinger eller ektepar som selger boligen sin for å flytte i leilighet, som må stå i krangel med for eksempel utbyggere, som på sin side ikke har så mye å gi, sier advokaten.
Han tar til orde for at mange av søknadene likevel burde gis en individuell vurdering.
– Dette er en smørje det ikke er så enkelt å finne gode svar på, men jeg mener at det må være en slags rimelighet i klagebehandlingen, sier han.
Oslo-politikerne skal nå gjennomgå PBEs innstilling i klagesakene. Dersom de ikke blir tatt til følge, vil saken bli sendt til Statsforvalteren i Oslo og Viken for endelig avgjørelse. Så begynner den individuelle klagebehandlingen. Kallmyr tror det kan ta 1,5 år før man er ferdig med alle sakene.
– I mellomtiden kommer man til å få en situasjon der det knapt bygges flere småhus i Oslo. Dersom ikke renten hadde kommet så mye opp, tror jeg man kunne sett en eksplosjon i markedet. Det er en kjempeendring i tilbudskurven når man tar bort den største kilden til eneboliger i Oslo-området over natten, og dette vil kunne få store konsekvenser for boligmarkedet, sier han.
Korrupsjonsanklager
I etterkant av at byggeforbudet trådte i kraft, har det oppstått spekulasjoner om det kan ha foregått korrupsjon i kommunen. Bakgrunnen er at en rekke profesjonelle utbyggere tilsynelatende kastet seg rundt og fikk sendt inn søknader før forbudet trådte i kraft, noe som er dokumentert i Aftenposten. Folkets Parti (Folkeaksjonen nei til mer bompenger) har nå bedt byrådet om en uavhengig granskning, og dette er også noe klagerne har fått med seg.
“Hvis kommunen velger å saksbehandle disse ukomplette søknadene, kan man vel bare vurdere det dithen at korrupsjon i Plan- og bygningsetaten er greit, og mottagere av innsideinformasjon blir belønnet uten at man gjør noe for å stoppe ulovlighetene,” skriver en klager.
At det har vært en bevisst lekkasje er imidlertid ikke sikkert. Kapital omtalte allerede i midten av mars at Bydelsutvalget i Frogner ba Plan- og bygningsetaten (PBE) om å vedta et midlertidig forbud mot tiltak. Saken var da oversendt byrådsavdelingen for byutvikling, som opplyste at de vurderte behovet.
Kapital har i anledning denne saken vært i kontakt med Plan- og bygningsetaten og stilt spørsmål blant annet om klagene og korrupsjonsanklagene. Etaten har ikke besvart våre spørsmål direkte, men viser til sin innstilling. Her imøtegås argumentene knyttet til blant annet gyldighet, forholdsmessighet og omfang, og det anbefales at klagene ikke tas til følge. Videre skriver etaten at det “er svært uheldig at noen aktører skal ha mottatt informasjon om forbudet før varselet ble utsendt”. Det opplyses at prosessen i etterkant er gjennomgått med sikte på å avdekke eventuelle lekkasjer, og det tas det selvkritikk på.
“Etaten ser at man burde hatt en strengere informasjonskontroll både internt og eksternt i forbindelse med forbudet,” heter det.
Senior kommunikasjonsrådgiver Rolf Rolid skriver for øvrig følgende i en e-post til Kapital:
“Mens klagebehandlingen pågår, har vi ingen flere kommentarer.”
