Selgere får ikke lenger det de vil ha

– Så langt i år er transaksjonsmarkedet i Norge på godt over 40 milliarder kroner og vil frem mot sommeren nærme seg 60 milliarder, sier Bård Bjølgerud, partner i Pangea Property Partners. 

Og legger til:

– Men noen reprise av fjoråret får vi ikke.

Ekstremåret 2021

Fjoråret var nemlig usedvanlig sterkt på grunn av rekordlav rente og store handler som Entras kjøp av Oslo Areal til 13,55 milliarder og svenske Balders kjøp av Asset Buyout Partners til 9 milliarder kroner. Selv om transaksjonsmarkedet er langt over samme periode ifjor hittil år, betyr ikke det at gamle rekorder skal slås. 

– Transaksjonsmarkedet har vært veldig bra hittil i år, men det skjer et skifte akkurat nå. I hele Norden har første kvartal vært veldig bra, som en fortsettelse på et knallsterkt transaksjonsvolum på over 700 milliarder kroner i fjor. I Norge endte vi på 161 milliarder i fjor, der andre halvår var helt ekstremt og besto av store enkeltstående dealer som vi neppe vil se tilsvarende eksempler på i år, sier Bjølgerud. 

Hvis vi sammenligner januar til slutten av april i år med samme periode ifjor, er transaksjonsmarkedet i Norge opp 53 prosent.

– Vi fullfører nå transaksjoner for 5 til 6 milliarder kroner i andre kvartal i Norge. Selv om transaksjonsmarkedet har vært veldig bra hittil i år,  sammenligner vi med samme periode i fjor som hadde klart lavere tall. Det var ikke i første kvartal det skjedde i fjor, men resten av året. Når vi nå etter hvert skal sammenligne med andre halvår, så vil den relative veksten komme ned, og snu til et fall. 

Flere må reprise

Pangea Property Partners tror transaksjonsmarkedet skal ned med over 50 milliarder i 2022 som helhet, sammenlignet med ifjor. 

– Her blir det mye gjetting. Vi tror vi havner på omlag 110 milliarder kroner i Norge. Det er snakk om en nedgang på over 50 milliarder, og det skyldes alt som skjer rundt oss. Renten har økt mye på kort tid, det har blitt dyrere å finansiere, og marginene øker med høyere risiko. I tillegg er yielden (forholdet mellom leieinntektene og eiendommens markedsverdi) på vei opp, sier Bjølgerud. 

Allerede er skiftet i gang, og mange må reprise eiendommene sine eller la være å selge. 

– En selger som for eksempel vil ha 1 milliard kroner for sin eiendom, får ikke det, men kanskje bare 900 millioner. Det er en reprising på gang. Samtidig er det unntak, eiendommer som holder seg i pris fordi de er så attraktive at man klarer å brekke en svært god pris på plass. 

– De selgerne som står hardt på at de skal ha den samme prisen som de kunne fått i desember i fjor, må gjennom lengre forhandlinger og løse det på andre måter. Det kan man holde på med en stund, men til slutt må du også justere prisen. Vi ser at prisen går ned i flere og flere transaksjoner, sier Bjølgerud. 

Tørke 

– Hva fører det til at kjøpere og selgere ikke blir enig? 

– Dette fører til at markedet vil tørke ut en periode. Det er veldig få som må selge, og selgerne vil bruke tid på å ta endringene i markedet innover seg. Flere kan komme til å droppe å selge som planlagt og heller vente et halvt år.

– Det kan man jo tape enda mer på?

– Ja, det er en risiko man må vurdere, men vi tror det kommer en periode med et vakuum og at markedet stopper litt opp og blir avventende. Flere vil få behov for å tenke seg litt om. Det kan da hende vi får en såkalt sektorrotasjon der man velger å investere pengene sine andre steder og heller vil gå inn i aksjer, rentepapirer eller til og med sette pengene i banken, fordi man blir skeptisk til eiendom. Eiendomsselskapene gjør sine valg de også, og jobber mer med eksisterende portefølje fremfor å kjøpe. Det ser vi allerede flere eiendomsselskaper planlegger for og uttaler i sine kvartalsrapporter. Vi kan rett og slett få mer introverte investorer, sier Bjølgerud.

– Hvor tydelig stopp kan vi få i transaksjonsmarkedet?

– Vi opplevde et slik vakuum i begynnelsen av pandemien også, da markedet ble veldig avventende og uoversiktlig. Det varte tre til fire måneder inn i pandemien. Markedet tørket helt opp, men kom i gang igjen i takt med at renten stupte. Nå skjer det motsatte med betydelig renteøkning, som er mer problematisk.

– Tror du på like langt vakuum?

– Vi jobber nå med transaksjoner som er store og som vil la seg gjennomføre før sommeren, til tross for urolighetene. Det er snakk om 5 til 6 milliarder kroner. I flere av disse er prisene justert til et markedsmessig fornuftig nivå, mens andre holder seg på grunn av sin attraktivitet, og investorene skjønner at de må betale denne prisen selgeren krever. Dette blandede bildet tror vi vil fortsette og at vi i første halvår som helhet fortsatt kan ligge noe foran eller likt som i samme periode i fjor, målt i transaksjonsvolum. Ser vi litt fremover over sommeren, er usikkerhetsperioden tredje kvartal, sier Bjølgerud. 

Flere tapere 

– Blir det noen klare tapere her?

– Svaret er ja, og fremover nå kommer det til å bli flere “tapere”. De som jobber mye med eiendomsutvikling og lider under høyere byggekostnader, risikerer å gå på en smell. Det samme gjør de som er nær en refinansiering og vil få helt andre finansieringsvilkår. Det kan bli dyrt å refinansiere. Kanskje noen vil selge eiendommene av den grunn? Det markedet har manglet over mange år er nok eiendom å kjøpe, fordi det har vært særdeles god interesse fra investorer. Nå ser vi at investorappetitten dabber av og at det er færre budgivere pr. objekt.

– Hva er det som har gått til nå, hva skiller seg ut?

–  Jeg tror vi vil se en ganske bred transaksjonsaktivitet, med særlig interesse for logistikk og handel. Den største transaksjonen gjort hittil i år er salget av LogCap. Den porteføljen med lagerbygg ble solgt for 3,3 milliarder kroner. Denne type bygg på Østlandet er en mangelvare, sier Bjølgerud. 

Derfor går de også ofte før objektene er ute i markedet. 

– Transaksjonen hadde en yield på godt under 5 prosent, som mange vil mene er dyrt. Men det er også en svært god portefølje med attraktive ekspansjonsmuligheter. Dette er det heteste segmentet for tiden. Denne transaksjonen gikk så fort at vi aldri kom ut med den i markedet. Det har ikke vært uvanlig at folk får nyss i salget og kommer på banen før salgsprosessen starter, fortsetter han. 

– Vil logistikk også skille seg ut videre i år?

– Ja, det tror jeg. Og logistikk handler ikke bare om lager og varehandel, men industri og engineering. Etterspørselen her er betydelig, sier Bjølgerud. 

Gode kjøp

Bård Bjølgerud utelukker ikke at man nå kan gjøre bedre kjøp enn på “toppen” ifjor. 

– Rent generelt kommer markedet i år til å være bredt geografisk, bredt med tanke på segmenter og bredt i antall, men mindre trøkk og litt lavere volum og lengre prosesser hvor det diskuteres mer og bankene vil være mer krevende. Men husk på, næringseiendomsmarkedet er i god balanse med god leieprisutvikling, lav ledighet og lav nybyggingsaktivitet. Problemet er ikke næringseiendomsmarkedet, men rentemarkedet.

– Noen må selge, kan kjøpere gjøre kupp?

– Om ikke kupp, kan man gjøre en bedre deal enn i et marked som i fjor. Det blir mer kjøpers marked, det er kjøperne klar over, og det merker vi. De er mer selektive og har mer selvtillit, sier Bjølgerud.