Gjestekommentar: Herman Følling Ness i Malling & Co
Vår forrige artikkel “Sentralbankrulett” henviste til de raske og kraftige endringene i forutsetningene som verdens sentralbanker måtte forholde seg til over sommeren, og hvilke signaler som var spesielt viktige å følge med på i Pengepolitisk rapport (PPR) fra Norges Bank. Men som nevnt er det større usikkerhet i utvikling i inflasjon og renter enn på lenge. Dilemmaet Norges Bank altså står overfor mellom inflasjonsmålet og målet om høy og stabil produksjon og sysselsetting, påvirker utsiktene for næringseiendom i Norge i stor grad.
Kommer yieldene etter hvert ned?
I en liten, åpen økonomi som Norge er økonomiske vekstutsikter tett bundet opp til utenlandske forhold. Vi kommer ikke unna at den amerikanske sentralbanken er toneangivende for både vår egen økonomi, og våre nærmeste handelspartnere. Den amerikanske sentralbanken fikk tidligere i høst noen signaler om at de begynner å få bukt med inflasjonen, og aksjemarkedet reagerte med vekst gjennom hele november på troen om avtagende renter. Så kom imidlertid signalene som viser styrke i økonomien igjen. I begynnelsen av desember kom ISM-indeksen for november inn overraskende høyt, og frykten tiltok i aksjemarkedet. Allerede i vår inverterte rentekurven, men i månedsskiftet november/desember har den negative differansen mellom lange og korte renter igjen økt. Dette er historisk et av de sikreste tegnene på resesjon, og dermed har også Fed et ordentlig dilemma. Skal man styre mot en forhåpentligvis myk landing og mild resesjon ved forsiktig rentesetting fremover, eller skal man kline til og få bukt med inflasjonen på bekostning av økt fare for dyp resesjon? Jay Powell sitter med sitt svar, Ida Wolden Bache må ta impulsene som kommer, og styre en norsk økonomi som på visse områder allerede viser store svakhetstegn, slik som boligmarkedet og tilbakemeldingene fra regionalt nettverk. Inflasjonsspøkelset henger der likevel, selv om noen utvalgte segmenter vakler, og det er flere sterke drivere inn i 2023.
For den gjengse næringseiendomsinvestor i Norge som har sett rentebanen bli skrudd kraftig opp de siste seks månedene, med eiendomsyielder som følger hakk i hæl, har det vært et tøft år. Spørsmålet er om yieldene kommer raskt ned igjen så snart vi kommer oss over kulen med en rentetopp i 2023?
Mot positive realrenter
Dykker vi litt ned i kommunikasjonen fra Norges Bank, så tror vi ikke det. Både signaler rundt produksjonsgapet og den nøytrale realrenten tilsier at vi ikke får noen retur til tiden med nullrente, eller noe som vaker rett over, slik den har vært i om lag ti år. Signalene viser derimot at Norge står overfor en økonomisk nedgangstid med realrenter som skal gå opp fra kraftig negativt til marginalt positivt. Samtidig skal arbeidsmarkedet svekkes betydelig og forbruket ned med lavere reallønn og svekkede formuer i blant annet bolig og aksjer. Penger skal koste noe fremover, og de skal fortsette å koste noe også i fremtiden. Følger vi rentekurven til Norges Bank fra september med de realøkonomiske effektene på kontantstrømmen (les: bedriftenes vekst, betalingsvillighet og evne) fremover, så kommer prime yield i Oslo til å forbli godt oppe på fire-tallet i hvert fall til 2025. Nominelt så er bevegelsen mellom ti og femten prosent verdinedgang i løpet av 2023. Dette oppleves dramatisk om man ser på egenkapitalen man har investert i en belånt eiendom, men ikke så ille sammenlignet de gevinstene man har vært vant til de siste fem til ti årene. Det er likevel ikke nok til at det skjer noe systemkritisk som får sentralbanken til å sperre opp øynene, og slik vil det mest sannsynlig også være i de fleste andre bransjer og industrier.
Det gjør vondt å tape urealiserte gevinster, men kollektivt er ikke Norges Bank spesielt affisert av at noen gevinster reverseres. Tvert imot, det er en ønsket situasjon. Vi tror på Ida (og Jay).
