Gjestekommentar: Herman Følling Ness i Malling & Co
Én ting er de kortsiktige sjokkene som kommer direkte av en pågående krig, men hvordan vil norsk næringseiendom påvirkes av et endret verdensbilde på lang sikt?
Støttes av høye olje- og gasspriser
Enkel analyse tilsier at risikoen for økte energipriser bekymrer vestlige ledere. Man har hittil i konflikten kjørt en ny og hardere linje ovenfor Russland på økonomiske sanksjoner, inkludert det mange har kalt for den “økonomiske atomknappen”, utelatelse fra det internasjonale betalingssystemet SWIFT. Men her er olje- og gasstransaksjoner med Russland holdt utenfor. Nøkkelpunktet å bite seg merke i her er avhengigheten av russiske energikilder. På kort sikt, siden årsskiftet, har oljeprisen steget 30 prosent, og gass er opp 50 prosent. Og dette er uten at forsyningen fra Russland er kuttet, tvert imot har russisk eksport økt noe. Så dette er i litt runde termer altså risikopremien markedet setter på kortsiktig energimangel i Europa.
Dette kommer Norge til gode, både kortsiktig og langsiktig. Langsiktig vil en av to ting skje, og begge er til Norges fordel. Russland forblir en del av det europeiske energimarkedet, og prisene i verdensmarkedet holdes noenlunde stabile ut ifra dagens fordelingsprinsipper. Norge kan antas å få en større del av det europeiske markedet, da man uansett vil frigjøre seg fra avhengigheten av russisk energi. Alternativt vil Russland forlate det europeiske energimarkedet, og sammen med fornybar energi som sol, vind og vann, vil norsk olje og gass bli enda mer etterspurt på det europeiske markedet. Den norske statskassen og norsk energiindustri vil få gode kår. Hvis vi går langt ut på forward-kurven for Brent, så har prisen på levering i 2029 steget rundt 20 prosent siden årsskiftet. Dette understøtter et forventet høyt aktivitetsnivå i norsk økonomi fremover som vil være positivt isolert sett og skape vekst i næringslivet, spesielt innen energisektoren. Kontorområder som er høyt eksponert mot energisektoren vil antagelig gjøre det bra, for eksempel Stavanger, Bergen og vestaksen i Stor-Oslo.
Ikke immun mot lavere internasjonal vekst
På den negative siden vet vi at det i urolige tider, med mer anstrengt klima og høyere antatt risiko for uro, vil være en dragning mot trygge havner i de største økonomiene. Mer perifere markeder som Norge vil fort se lavere investeringsvilje utenom energisektoren. Norge vil kunne vise til det positive sentimentet for våre største eksportartikler, og et av verdens mest stabile, åpne og demokratiske samfunn. Men like fullt er vi en liten, åpen økonomi, med grense mot Russland som tradisjonelt lider under “risk off”-endringer. Samtidig ser man nå at kredittspreaden går opp hos bankene, og følgelig vil dette slå inn i kostnadsbasen for eiendomsselskaper. Norge er heller ikke immune mot lavere vekst i verdensmarkedene. Større polarisering og negativ effekt på global handel fra økte geopolitiske spenninger vil naturlig også påvirke den globale kjøpekraften. I en situasjon der man normalt kunne forventet utsatte renteøkninger, har man utfordringen med risiko for videre økning i inflasjon. Økning i renter er en risiko for prising av kapitalintensiv eiendom, og det er ikke sikkert vekst i leieinntektene vil kompensere for de økte rentene. Samtidig har tider med vedvarende meget høye energipriser satt Norge i en skvis som ikke nødvendigvis er heldig for andre sektorer i landet. Norge har med sine naturressurser plassert seg på en gyllen gren også fremover, men treet grenen vokser ut ifra er like fullt svakere i uværet enn man skulle ønske.
