Vinneren taper kampen

Jakten på avkastning fører mange investorer over mot eiendomsinvesteringer, da eiendom som aktivaklasse har noen iboende fordeler – både isolert sett og for en diversifisert portefølje av ulike satsninger. Imidlertid har denne Wall of Money, som er betegnende på en større kjøps- enn tilbudsside internasjonalt, ført til at kampen om tradisjonelle kontantstrømeiendommer har hardnet såvidt til at selv de mest skarpskodde må kaste inn håndkleet fra tid til annen, skriver Øystein Ringen-Vatnedalen, Senter for eiendomsfag.

Øystein Ringen-Vatnedalen, Senter for eiendomsfag. Foto: Senter for eiendomsfag

Og da ikke på grunn av manglende finansiering, men fordi kjøpesum overgår ens eget avkastningskrav. Dette er også årsaken til at enkelte investorer tidvis stiller seg undrende til hva slags form for kalkulator som den vinnende side i en budkrig anvender – all den tid en selv ikke kan regne prosjektet hjem. Og i de tilfeller strikken måtte strekkes dithen at budkampen vinnes, kan en knapt unngå en følelse av at dette muligens kan ha blitt for dyrekjøpt. I alle tilfeller et i-landsproblem, men like fullt et som skaper hodebry.

For lite og for dyrt

Denne nedadgående yieldspiralen fører til en form for stress for mange eiendomsselskaper, til tross for rikelig med både kapital og kompetanse, men som av hensyn til egen strategi ikke vil tillate seg å bryte denne for å lykkes med enkeltkjøp. Resultatet blir således en versjon av å tape kampen for å vinne krigen. For krigen består av det lange løp, hvor aksjonærverdier skapes over tid – normalt uten vågale spillopper underveis.

Utviklingseiendom

Når den langsiktige investor taper nok kamper, skiftes fokus over på alternative verdiskapningsmetoder. Om ikke eiendom da forlates, er det naturlig at perspektivet glir over mot utviklingseiendom i stedet. Denne type eiendom byr sjelden på en garantert avkastning ved målstreken, men snarere en oppside som lar seg bearbeide over tid, som i kombinasjon med en lavere inngangsbillett kan gjøre totalinvesteringen til en favorabel handel.

Det faktum at flere investorer penser over i retning av eiendom med utviklingspotensial er imidlertid ikke et ubetinget gode, all den tid disse ikke nødvendigvis besitter kompetansen til å identifisere aktuelle kjøpsobjekter eller vurdere den tilhørende utviklingsrisikoen. Sistnevnte kan gjerne materialisere seg som både objekt- og aktørspesifikk.

Objektspesifikk risiko

Erverv av en utviklingseiendom innebærer en langt mer aktiv innsats av investor enn en tilsvarende investering i en kontantstrømeiendom. En prosess for regulering, i form av ny eller endret bruk av eiendommen, ligger i de fleste tilfeller til verdiskapningspotensialet som skal utforskes og realiseres. Reguleringsrisiko kommer slik i tillegg til den spesifikke usikkerheten som kan ligge i selve eiendommen, som kan materialisere seg i form av forurensnings-, verne-, rettighets- eller adkomstproblematikk – for å nevne noe.

Aktørspesifikk risiko

Din profil som investor kan åpenbart bidra til å avgjøre om du vil lykkes med realisering av en eiendoms utviklingspotensial. Litt forenklet kan vi antyde at det å besitte kapital sjelden er tilstrekkelig for å realisere store verdier i eiendom. Til det er aktive eiendomsinvesteringer av denne typen tett knyttet til eiendomskompetanse, som er evnen til å identifisere og realisere verdiutviklingspotensial i eiendom. Om det kun er hurtigskapte gevinster som er av interesse, vil naturligvis søkefeltet reduseres – om ikke risikoen skal økes vesentlig.

Kompetent kapital

Generelt kan vi si at et objekts aktuelle prissjikt vil avgjøre hvor mange reelle interessenter det vil bli tale om. Det betyr at en utviklingseiendom med høy prisklasse vil generere færre potensielle kjøpere enn tilsvarende med en lavere prisforventning. Overraskende mange har råd til å delta i budkonkurranser om eiendomsobjekter i størrelsesorden 25–75 millioner kroner. De profesjonelle aktørene som deltar i dette sjiktet kan oppleve massiv konkurranse – ikke minst fra de glade amatører, som av naturlige årsaker opererer med vesentlig andre kalkulatorer (om noen) enn en selv.

For prissjiktene derfra og oppover er det naturlig at antallet aktuelle budgivere vil smalne vesentlig inn, hvilket innebærer en mer kvalifisert ansamling av interessenter. Kombinasjonen av kompetanse og kapital – som vi gjerne kan omtale som kompetent kapital – fører til at budgivningen kan anta mer kvalifiserte former, med mindre enkelte av disse opererer med avvikende avkastningskrav grunnet spesielle eierforhold.

Oppsummert kan derfor det å tape budkamper føre til en tilegning av mer eiendomskompetanse, som igjen kan skape større aksjonærverdier – samt vinne krigen om akseptabel avkastning over tid.