I vår siste investorundersøkelse fra førstekvartal 2021 var kontor segmentet med høyest andel netto kjøpere (91 prosent). Ingen melder om at de vil selge. For annen type eiendom påvirket av pandemien, som eksempelvis hotell, er svarene annerledes. Vi observerer også stor interesse for kontoreiendom i transaksjoner som gjennomføres, og investorene ser nå også ut til gradvis å ønske mer risiko. Denne trenden ser vi også i andre land. Samtidig har vi sett at leieprisene stort sett er på samme nivå som før pandemien.
Flere aspekter må inkluderes
I en velbegrunnet analyse av hjemmekontor bør man etter vårt syn inkludere jus, politikk, organisasjonspsykologi, ergonomi og ikke minst økonomi. Når det gjelder økonomi, bør man også konkretisere at dette handler om mer enn kostnadssiden. En åpenbar sammenligning er hjemmeskole, der de fleste ser ut til å ha konkludert med at dette ikke er særlig vellykket for læring. Boligene våre er stort sett ikke bygget eller dimensjonert for dedikert daglig kontorarbeid, og det virker underlig at vi nå skal bruke disse fremfor kontorbygg.
Analysen trenger også noen antagelser. Vi må anta at bedriftene er rasjonelle, opererer lovlig, og at de ønsker å maksimere produktivitet, lønnsomhet og motivasjon hos sine ansatte. I tillegg må vi anta at bedriftene faktisk vurderer underdekning (færre arbeidsplasser enn ansatte) som følge av hjemmekontor, og at vi må anerkjenne at elektronisk kommunikasjon ikke fullt ut kan erstatte kommunikasjon ansikt til ansikt.
Hjemmekontor, en frivillig løsning
Videre vet man fra forskning at autonomi er sentralt for motivasjon. Denne betingelsen innebærer at hjemmekontor må være en frivillig løsning for ikke å virke demotiverende. Den ansatte må da selv bestemme hvorvidt man ønsker å benytte opsjonen til å arbeide fra sitt eget hjem, og arbeidsgiver må være forberedt på at opsjonen ikke benyttes. En arbeidsgiver som skal leie arealer for en lengre periode, må vurdere hvor ofte man kan akseptere ikke å ha plass til alle ved eventuell underdekning. Statistisk sett vil dette kunne skje en gang iblant. Her bør man selvsagt vurdere sparte leiekostnader ved “gamblingen” opp mot tapt verdiskapning over tid, i tillegg til konsekvenser av eventuelle brudd på arbeidsmiljøloven.
For større selskaper med flere enn 100 ansatte vil underdekningspotensialet være større, all den tid sannsynligheten er mindre for at absolutt alle, eller nesten alle, møter opp på jobb. Men for at disse selskapene skal kunne hente ut effekten, forutsetter dette “free seating”, slik at kontorplassene er tilgjengelig for alle i bedriften. Samhandling er stort sett viktigst med dine nærmeste kolleger, og man må derfor etablere mindre soner slik at team kan sitte med fysisk nærhet i slike løsninger. Dette begrenser underdekningspotensialet også for større bedrifter.
Også behov for møte- og stillerom
Vurderingen av kost/nytte er vanskelig, men man trenger faktisk ikke to streker under svaret. Noen enkle statistiske beregninger, og en vurdering av hvor lite tapt effektivitet man kan tolerere for å spare noe areal, viser mest sannsynlig at underdekning er et dårlig valg for de fleste. Det koster deg dyrt når det går galt, og sikringen er svært billig. Videre kan man også vurdere risiko for at større deler av kostnaden ved permanent hjemmekontor blir dyttet over på arbeidsgiver. Vår hovedkonklusjon er at hjemmekontor ikke blir noen stor trussel for markedet etter pandemien. Vi ser også at bedriftene ønsker mer av annet areal i sine kontorer, som flere små møterom og stillerom, og dette gjør arealregnestykket mer komplisert. Samtidig er mye usikkert, og svarene kommer forhåpentligvis når vi faktisk kan observere bruken av kontorer etter gjenåpning av samfunnet.
