Priskutt på 150 millioner

– Dette er en velkjent problemstilling. Diamanter på badekaret passer ikke for alle. De med mye penger vet å bruke dem, og de bruker gjerne store summer på oppgradering. Det er store verdier i diamanter, men putter du dem på badekaret, skal det godt gjøres å få igjen verdien når du selger. Med mindre du selger til deg selv da, sier partner Bjørn-Erik Øye i Prognosesenteret.

– Så det handler ikke om at markedet for luksusboliger er mettet?

– Nei, på ingen måte.

I godt selskap

Aller størst priskutt finner vi i Holmenkollen i Oslo, hvor investor Hans Preben Mehren har måttet senke forlangende med hele 35 millioner kroner for sitt herskapelige gårdstun. Rett bak følger eiendomsutvikler Kristian Haug, som har justert ned prisen på sin byvilla på Frogner med 30 millioner.  Den neste på listen er Tor Lillemoen, også han eiendomsutvikler. Eventyrslottet hans, som befinner seg i samme gate som Mehrens prakteiendom, ligger i dag ute for 20 millioner mindre enn den ble lagt ut for salg til for tre år siden. I samme nabolag bor også Hotell Cæsar-skaper Lars Espen Mefoumane Bakke. Eiendommen hans, som tidligere var eid av Atle Brynestad og Linn Stokke, ble lagt ut for salg for 65 millioner kroner i 2008. Snart tre år senere står den fortsatt usolgt, selv om prisen er kuttet med ti millioner.

Også den danske forretningsmannen Tom Buhl har måttet redusere prisen betraktelig på sin spektakulære enebolig i Holmenkollen: fra 85 til 69 millioner kroner. Det samme har båtimportør Christin Svartskuren Sundal måttet gjøre. Hennes strandvilla med 55 kvadratmeter stor brygge på Kalvetangen på Nøtterøy ble annonsert første gang for drøye to år siden. Siden har prisen blitt satt ned med syv millioner, uten at det har ført til noe salg.

All verdens tid

Hans Preben Mehren forsøkte ifølge Aftenposten å selge eiendommen allerede i 2002. Siden har den blitt annonsert med jevne mellomrom. Investoren lar seg imidlertid ikke stresse av at boligen hans har blitt en hyllevarmer av de sjeldne.

– Om jeg selger om to dager, en måned eller to år betyr ingenting, sier han.

“Voksentunet”, som eiendommen heter, byr blant annet på panoramautsikt, hovedhus og tolv historiske bygg. Den skjermede tomten oppgis å være på 12,9 mål, med et hovedhus på 436 kvadratmeter.

– Du venter på den rette kjøperen?

– Ja. Jeg har all verdens tid. Det eneste er at jeg blir eldre, men det gjelder for de fleste av oss. Jeg håper jeg får solgt før jeg dør.

Han innrømmer dog at han hadde litt for høye forventninger til pris.

– Det kan du vel godt si, med tanke på at prisen har blitt satt ned.

– Var det du eller megler som bommet på prisen?

– Det ønsker jeg ikke å svare på. Og det er for så vidt ikke viktig heller.

Mye for kronene

Den dyreste annonserte boligen for salg er Semb Hovedgård. Prisantydning er på 95 millioner kroner. Eier, Schibsted-arving Einar Nagell-Erichsen, kjøpte den for 35 millioner i 1997, og har i løpet av årene investert 120 millioner. Om lag 30 millioner er tatt ut i form av salg av tomteområder siden han overtok eiendommen.

På spørsmål om hvorfor han nå selger, uttalte Nagell-Erichsen nylig følgende til Kapital:

– Jeg har eid gården i over 24 år. I den senere tid har tankene vært å gradvis overføre drift og eierskap til neste generasjon, men gjennom en felles familiebeslutning nylig er det avgjort at så ikke blir tilfelle.

Nagell-Erichsen kunne dessuten fortelle at det hadde vært mange interessenter og at han var rimelig sikker på at han ville få solgt.

Prakteiendommen ble lagt ut for salg i juni i fjor. Megler Kim André Johansen i Landkreditt Eiendom sier det ikke foreligger noen planer om priskutt.

– Hvis det hadde vært helt dødt med henvendelser hadde vi kanskje vurdert å gjøre noen justeringer, men det er stadig interesse, fastholder han.

– Så prisen er ikke for høy?

– Nei. Her får man mye for kronene.

Engelske lorder

Bjørn-Erik Øye i Prognosesenteret er ikke like positiv på Nagell-Erichsens vegne. Han mener det skal godt gjøres å få en såpass høy pris for et så spesielt objekt.

– Semb Hovedgård er et fantastisk sted, men samtidig veldig konservativt og gammeldags. Denne typen eiendommer passer godt til engelske lorder, men de finnes det ikke så mange av i dag. Det handler ikke om at boligen ikke er verdt 95 millioner kroner, men at markedet ikke er villig til å betale så mye. Det er vanskelig å være både kjøper og selger i dette segmentet.

– Det er kanskje vanskelig å være megler også?

– Ja, helt klart. Kanskje enda vanskeligere. Dette er et helt eget marked med en ekstremt liten kjøpergruppe. Som megler for så dyre boliger tror jeg man lett føler seg skvist av ekstremt sterke personligheter som gjerne har lagt ned millioner av kroner og ikke skjønner at dette er penger de ikke nødvendigvis får igjen.

– Så jo dyrere bolig jo vanskeligere både å prise og å selge?

– Absolutt. Det kan du godt si. Mange tror boligen er verdt mer enn den er. Og egentlig er det litt rart at de tror det, for noen burde fortalt dem hva de kan forvente.

Jakten fortsetter

Det finnes imidlertid en bolig som er dyrere enn Semb Hovedgård: Kjempevillaen til Mona Høiness på Frogner i Oslo. Den ligger dog ikke ute for salg i det åpne markedet for øyeblikket. Kjendisadvokaten annonserte herskapshuset – som hun arvet fra en eldre enke etter store kontroverser med enkens slektninger – i fjor høst med en prisantydning på 125 millioner kroner. Da ingen kjøpere meldte seg, trakk hun eiendommen fra markedet i begynnelsen av mars i år. En knapp uke senere la hun ut sidebygningen på 150 kvadratmeter over tre etasjer for utleie på finn.no, men telefonstorm førte til at hun angret seg. Dermed fortsetter jakten med å finne en kjøper.

Eiendommen i Eckersbergs gate består av et hovedhus, portnerbolig og dobbel garasje. Bruksarealet er på 758 kvadratmeter, og boligen rommer en gedigen hovedtrapp i eik, originale vinduer og en tofløyet hovedinngangsdør.

I forrige runde var det eiendomsmegler Roy Blixt i Sem & Johnsen som håndterte salget. Han forteller at kollegaen Jan Fredrik Bonde nå har overtatt. Bonde er imidlertid ordknapp når Kapital ringer for å høre om videre planer.

– Jeg har ingen kommentarer, sier han.

Råd til å vente

Privatmegleren-sjef Grethe Wittenberg Meier er enig med Bjørn-Erik Øye i at store priskutt på de dyreste boligene ikke er tegn på et mettet marked.

– Nei. Absolutt ikke. Det selges luksusboliger som aldri før.

– Hvorfor finner vi da et samlet priskutt på 150 millioner kroner for de 25 dyreste boligene i markedet?

– Det handler nok mest om at det er vanskelig å prise denne typen bolig.

– Er det meglerne som famler eller selgerne som har for høye forhåpninger?

– Veldig ofte ser vi at selger mener de har noe som er helt unikt. Da blir prisforventningen deretter. Når man har bodd et sted man selv synes er helt fantastisk, så håper man selvsagt at man skal finne noen som ser den samme verdien i boligen som en selv. Det er ikke alltid like lett.

I tillegg mener Wittenberg Meier at de store priskuttene har sammenheng med at selger som oftest ikke har dårlig tid med å selge.

– Nei, de har råd til å vente. Ofte lenge. De setter en høy pris, og er de heldige, dukker den rette kjøperen opp. Hvis ikke setter de prisen ned og ser an.

Stiger mindre

Eiendomsmegler Nils O.M. Nordvik i Nordvik Eiendomsmegling deler Wittenberg Meiers syn om at selgere av dyre boliger ofte har for høye forventninger. Dette, i kombinasjon med lite sammenligningsgrunnlag for megler, gjør at mange av de dyreste boligene ofte må kuttes betraktelig i pris, mener han.

– Mange selgere har en sterk formening om at boligene deres er verdt mer enn de er. Helt klart. Samtidig er det verdt å nevne at det er vanskelig å finne sammenlignbare objekter. Det gjør det vanskelig for megler å finne riktig pris.

– Hvorfor har mange selgere for høye forventninger, tror du?

– På grunn av stadige prisrekorder i boligmarkedet. Det er imidlertid ikke sånn at en bolig som var verdt 80 millioner i fjor er verdt 90 millioner i år. Prisene på de dyreste objektene stiger mindre enn de rimeligste. Når det gjelder luksuseiendommer er tilbudssiden lav, men også etterspørselen. Det gjør at man skal ha litt flaks om man treffer den rette kjøperen.

Nordvik poengterer at luksusmarkedet er et helt eget marked som lever sitt eget liv. Likevel er beliggenhet avgjørende også her.

– Et hus på Bygdøy med strandlinje selger uansett. Boliger på ikke så attraktive steder som trenger oppussing kan fort bli liggende lenge. Her er det også vanskeligere å sette en fornuftig pris, og man ser ofte at prisen justeres ned.

Glins og glans

Administrerende direktør Henning Lauridsen i Eiendom Norge underskriver på at boliger i luksussegmentet er vanskelige å prise. Han mener heller ikke at et samlet priskutt på 150 millioner kroner for landets dyreste objekter sier så mye om markedet.

– Nei, ikke i det hele tatt. Det forteller mer om at eksklusive boliger blir omsatt på en annen måte. Innslaget av åpne budrunder her er mye mindre enn i lavere prissegmenter. I tillegg er det vanskelig å følge prisstatistikker når det gjelder hyllevarmere. Det finnes lite å sammenligne med, rett og slett. Kjøpekraften er liten på grunn av størrelsen på prisen. Da er det en naturlig fremgangsmåte at man starter høyt og heller jekker ned prisen til noen biter på.

Lauridsen får følge av Bjørn-Erik Øye i Prognosesenteret.

– Luksussegmentet er et ikke-marked. Du skal rett og slett ha skikkelig flaks om noen er ute etter et bygdetun eller et slott midt i hovedstaden akkurat når du ønsker å selge. Det hjelper lite med historiske bygninger eller all verdens glitter og glans når kjøperne er ute etter by- eller funkisvilla.