– Interessen har vært såpass stor at vi åpnet opp for forhåndssalg, sier adm. direktør i Sem & Johnsen Christoffer Askjer om de nye eksklusive leilighetene som nå skal bygges i Balders gate sentralt på Oslos vestkant.
Lite er mer avhengig av fremtidstro enn markedet for helt nye boliger. Norges Banks hyppige renteøkninger, de høye byggekostnadene og den økonomiske usikkerheten har satt en bråbrems på nyboligmarkedet rundt omkring i landet i høst. Etter å ha lagt bak seg det svakeste året siden finanskrisen i fjor har fallet i nyboligmarkedet tiltatt måned for måned. Aldri før har det blitt målt et svakere første kvartal, ifølge Boligprodusentenes Forening, som startet målingen i 1999.
Men idet vi gikk inn i årets andre kvartal skal stemningen i markedet ha endret seg i hovedstaden, ifølge ekspertene. Flere melder nå at interessen for nye boliger i Oslo har tatt seg opp i løpet av de siste par ukene. Det forteller blant annet adm. direktør i Eiendom Norge, Henning Lauridsen, Boligprodusentene-sjef Lars Jacob Hiim og leder av Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) Carl O. Geving, samt flere i bransjen som Kapital har snakket med.
– Kjøperne har kommet litt tilbake på nybolig i løpet av de siste par ukene, ifølge våre medlemmer. Vi tror det har sammenheng med at det er små forventninger til at det skal bygges nok i Oslo fremover, sier Eiendom Norge-sjefen, som får støtte av adm. direktør i Neptune Properties:
– Vi opplever interessen som god for våre prosjekter for tiden. I løpet av årets første kvartal 2023 solgte Neptune boliger for 317 millioner uten at nye prosjekter ble lansert, sier Anders Gregersen.
Store variasjoner
Selv om samtlige eksperter Kapital har snakket med rapporterer om økt interesse for nybygg den siste tiden, er det store forskjeller i pågangen til hvert enkelt prosjekt. Det viser en gjennomgang Kapital har gjort av nyboligprosjektene med hundrevis av boliger som for øyeblikket er å finne på det åpne markedet. Vi har konsentrert oss om prosjekter eller salgstrinn på Oslo vest som har blitt lansert i løpet av det siste året. I tabellen litt lengre ned i saken kan man se de utvalgte prosjektene som er nøyere gjennomgått.
Blant utbyggerne finner vi flere av landets mest kjente boligutviklere, som Ivar Tollefsens Fredensborg Bolig, Bjørn Rune Gjelstens Neptune Properties, Møller-familiens Møller Eiendom, Obos og Skanska, i tillegg til flere aktører av ulike størrelser. Prosjektene skal generere rundt 240 boenheter fordelt på eneboliger, rekkehus og leiligheter. Enn så lenge er 150 fortsatt ledige til en samlet sum på nærmere 2,7 milliarder kroner.
Gode prosjekter selger godt om markedet er bra eller dårlig, men geografi og prising er viktig. Kjøperne er kresne i større grad nå enn tidligere.Adm. direktør i Sem & Johnsen, Christoffer Askjer
Flere av prosjektene kom ut i mars i år, mens andre ble lansert for snart et år siden. Den gjennomsnittlige andelen ledige boliger er i skrivende stund på 74 prosent, men det er stor variasjon mellom de ulike prosjektene.
I et luksusprosjekt på Oslo vest ble flere av leilighetene revet vekk rundt påske før utbyggeren i det hele tatt hadde rukket å legge ut salgsoppgaver og priser. Mens et annet luksusprosjekt sentralt på Vinderen jobber med omprosjektering etter over et halvt år uten et eneste salg.
– Hva avgjør om et prosjekt får stor interesse?
– Gode prosjekter selger godt om markedet er bra eller dårlig, men geografi og prising er viktig. Kjøperne er kresne i større grad nå enn tidligere, sier Askjer.
Selger unna
Et av prosjektene hvor det meldes om høy pågang befinner seg som tidligere nevnt midt i smørøyet på Frogner. Rett før påske dukket nyboligprosjektet “Balders Plass” til Møller Eiendom opp på Finn under “kommer til salgs”. Der det en gang lå en bensinstasjon i Balders gate, planlegger utbyggeren å reise et bygg på tre etasjer fordelt på fem leiligheter med serveringssteder på gateplan.
Kjøpergruppen på Oslo vest med god økonomi eller som gjerne vil bytte ut huset med leilighet i byen, blir ikke påvirket særlig av renteøkninger og konjunkturene.Adm. direktør i Sem & Johnsen Christoffer Askjer
Møller Eiendom rakk ikke å annonsere salgsstart før tre av de fem leilighetene allerede var blitt forhåndssolgt innen et par uker – til tross for kvadratmeterpriser på godt over 200.000 kroner. Og like før saken publiseres får Kapital en melding fra utviklingsdirektør i Møller Eiendom, Jakob Krupka, om at nå er også den fjerde leiligheten solgt. Salgssummen for de fire leilighetene utgjør snaut 100 millioner kroner.
– Slike prosjekter på Frogner finnes jo nærmest ikke, så man kan ikke sammenligne det med et nybyggprosjekt med 200 leiligheter på Ensjø. Kjøpergruppen som vil bytte ut huset med leilighet i byen, har god økonomi og blir ikke påvirket særlig av renteøkninger og konjunkturene, sier Askjer.
Den siste leiligheten i Balders Plass kan imidlertid bli hakket tregere å selge, ettersom Møller ber om hele 80 millioner for leiligheten på snaut 300 kvadratmeter, men ifølge Askjer har de allerede “konkrete leads som vurderer den”.
Størst på Oslo vest
Investor Bjørn Rune Gjelstens Neptune Properties er utbyggeren med desidert flest nyboliger i pipelinen på Oslo vest. På Skøyen skal det bygges 76 leiligheter i Prinsessealleen, og i Holmenkollen skal det bygges 22 leiligheter i Setra vei. I andre kvartal i fjor hadde Prinsessealleen første salgstrinn, hvor nærmere halvparten av leilighetene ble revet bort. Etter sommeren har salget gått tråere. I skrivende stund er en tredjedel av leilighetene fortsatt usolgt til en salgsverdi på rundt 280 millioner kroner. Adm. direktør i Neptune Properties er imidlertid fornøyd med pågangen om dagen.
Det selges jevnt både på Oslo vest og i andre deler av Oslo. Det bygges lite særlig på Oslo vest, og vi observerer at kundene kjøper bolig hvis produktet er godt nok.Anders Gregersen
– Det selges jevnt både på Oslo vest og i andre deler av Oslo. Det bygges lite særlig på Oslo vest, og vi observerer at kundene kjøper bolig hvis produktet er godt nok. Med salgene vi har fått det siste halvåret, har vi nylig vedtatt byggestart for både Setra vei og Prinsessealleen, sier Anders Gregersen.
De to prosjektene har i skrivende stund 38 usolgte boliger til rundt 670 millioner kroner, hvor Setra vei utgjør de største verdiene. Prisene på de eksklusive boligene som fortsatt er til salgs her varierer fra 13,5 millioner for en leilighet i underetasjen på 97 kvadratmeter til 48 millioner for 200 kvadratmeter, noe som tilsvarer over 240.000 pr. kvadratmeter. Samtlige av leilighetene kan skilte med vestvendte fasader med vidstrakt utsyn, der utsikten strekker seg fra fjorden i syd til Bærumsmarka og Krokskogen i vest.
Gjelsten med usolgte boliger for 1,2 mrd.
Det er imidlertid ikke alle prosjektene til Gjelstens boligutvikler som går fullt like bra. I fjor lanserte Neptune prosjektet Borgenbakken 12 på Vinderen, som etter planen skulle bestå av tre eksklusive leiligheter. For den største leiligheten på 256 kvadratmeter ville utbyggeren ha 58 millioner, den rimeligste kunne kjøpes for 18 millioner, men salgene har uteblitt. Byggestart er blitt utsatt, ettersom det jobbes med å omprosjektere og dele opp en av leilighetene til to enheter.
Neptune har for tiden full aktivitet på byggeplassene til seks av de prosjektene sine. Disse skal huse totalt 435 boliger, hvor i underkant en av fire fortsatt står usolgt, forteller Neptune-direktøren.
– Hvor store verdier utgjør dette totalt?
– Prosjekter i produksjon har en samlet salgsverdi på 4,1 milliarder, hvorav 1,2 milliarder er usolgt. Tatt i betraktning prosjektenes beliggenhet og kvaliteter, samt tiden frem til overlevering, er vi meget komfortable med en salgsgrad på 70 prosent av verdi i pågående prosjekter, sier Gregersen.
Det er imidlertid ikke Gjelsten som har enkeltprosjektet med den høyeste summen av usolgte boliger. Rett ved Røa-krysset skal Skanska utvikle 56 leiligheter. Prosjektet, som har fått navnet Røa X, har imidlertid ikke ligget ute mer enn en drøy måned. Åtte enheter er så langt solgt, mens de usolgte boligene utgjør en samlet verdi på rundt 700 millioner.
Også Norges største eiendomsinvestor, Ivar Tollefsen, sitter på flere usolgte nye leiligheter verdt over 100 millioner på Oslo vest gjennom Heimstaden. Kun tre av åtte leiligheter i den bevaringsverdige villaen ved navn Ullvin, som har Ullevål sykehus som nærmeste nabo, er solgt. Over et halvt år har gått uten et eneste salg. Det er Fredensborg Bolig, hvor Tollefsen eier halvparten, som står bak prosjektet.
Duket for høy prisvekst
Den ferske kvartalsrapporten til Boligprodusentenes Forening som ble publisert i midten av april i år, var dyster lesning for bransjen. Rapporten viste at salget av nye boliger i første kvartal i år stupte med 45 prosent sammenlignet med samme periode i fjor. Totalt ble det solgt snaut 3.500 boenheter. Igangsettingstallene viser et fall på 52 prosent i første kvartal i år.
På litt sikt tror vi at den svake tilbudssiden vil dominere, slik at prisveksten tar seg noe opp i 2024 og videre fremover. I pressområder kan boligprisveksten etter hvert bli relativt høy.Andreas Benedictow, sjeføkonom i Samfunnsøkonomisk analyse
– Nyboligsalget har dels falt som en følge av høye byggekostnader som gjør at det ikke lønner seg å bygge mange steder. Dertil kommer økte renter og en periode med nedgang i bruktboligprisene som nok har ført til at mange vurderer det som mer risikabelt å kjøpe ny bolig, som typisk står ferdig om 1–2 år: Den gamle boligen har kanskje falt i verdi når den da skal selges, sier Andreas Benedictow, sjeføkonom i Samfunnsøkonomisk analyse og forsker i Housing Lab ved OsloMet.
Det lave salget betyr at det bygges færre boliger fremover, samtidig som etterspørselen øker. Da er det duket for høyere prisvekst i pressområdene, mener forskeren.
– På litt sikt tror vi at den svake tilbudssiden vil dominere, slik at prisveksten tar seg noe opp i 2024 og videre fremover. I pressområder kan boligprisveksten etter hvert bli relativt høy, spesielt i Oslo.
– Reguleres for lite
Samtlige av ekspertene Kapital har snakket med, mener Oslo trenger flere og gjerne mindre boliger. Det har blitt bygd rundt 3.000 boliger i Oslo hvert år de siste 20 årene. Ifølge Eiendom Norge burde dette tallet ha ligget på 5.000 nye boliger pr. år.
– Hvis man ser på de siste 10 årene i Oslo, så har det blitt 0,36 nye boliger pr. nye innbygger. Det illustrerer på mange måter den tydelige underbyggingen som har skjedd i Oslo. En situasjon med høy befolkningsvekst og kraftig fallende boligproduksjon slik vi nå har, skaper ubalanse i markedet og er veldig uheldig. Jeg vil si at det er det største problemet vi har i boligmarkedet, sier Lauridsen. Han får støtte av adm. direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund:
– Det er ikke boligmangel i den forstand at folk bor på gaten, men det er ingen tvil om at det er regulert og bygget for lite. I tillegg bygges det feil med for mange store og dyre boliger, sier adm. direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund Carl Geving.
Utfordrende å regne hjem utleie
Samtidig som nybygg har rast nedover, har bruktboliger hatt en overraskende sterk utvikling med en oppgang på 4,4 prosent. Situasjonen er mye mer normalisert nå enn i fjerde kvartal i fjor, ifølge Sem & Johnsen-sjefen.
For oss virker det som at Ola Nordmann ikke opplever stor usikkerhet i verden, og kjøper med en tro på et godt boligmarked i fremtiden.Adm. direktør i Sem & Johnsen
– Vi har opplevd en betydelig økt interesse i første kvartal i år over hele linjen. For oss virker det som at Ola Nordmann ikke opplever stor usikkerhet i verden, og kjøper med en tro på et godt boligmarked i fremtiden, sier Askjer.
Oppgangen i bruktboligprisene skyldes hovedsakelig to faktorer, ifølge Lauridsen i Eiendom Norge.
– For det første har norsk økonomi gjort det sterkt. Det går veldig bra for mange bedrifter, og arbeidsmarkedet er godt. Den andre faktoren som vi tror har stor betydning, er endringen i utlånsforskriften som kom rundt årsskiftet, sier Lauridsen.
Han viser til at kravet om at låntagere nå skal tåle en rente som er tre prosentpoeng høyere enn den aktuelle renten, mot tidligere fem prosentpoeng, har ført til at flere har fått lånefinansiering i år. I tillegg ble det særskilte egenkapitalkravet på 40 prosent for å kjøpe en sekundærbolig i Oslo fjernet. Eiendom Norge sjefen tror imidlertid ikke det har ført til mange flere kjøp av sekundærboliger som utleieobjekter.
– Vi tror ikke det er mange som kjøper for å drive utleie for tiden. Med dagens rentenivå er leieprisene nødt til å gå opp endel for at utleieinvestorene skal komme tilbake. Det er ikke lønnsomt på dagens nivå.
NEF-sjefen mener likevel det kan være lurt å investere i en sekundærbolig på prospekt nå hvis man har økonomien til det.
– Hvis man ønsker å investere penger og er i posisjon til å kjøpe en sekundærbolig, så anbefaler jeg å gjøre det. Rentekostnadene vil spise mye av leieinntektene, men det kan likevel være lurt hvis man tror at boligprisene skal opp på sikt. Ingen kan garantere det, men det er ikke langt unna, avslutter Geving.
