Kresne, kostnadsbevisste og kalkulerte hyttekjøpere

Tall fra Prognosesenteret viser at omsetningen i hele hyttemarkedet falt med 26 prosent i fjor. Effekten var størst på nye hytter. For fjellhytter over 800 meter var det enda verre. Her falt omsetningen 36 prosent, det største fallet noensinne.

– Nedgangen tilsier at vi er på nivå med 2018 og 2019, før pandemien. I år faller det fortsatt kraftig. Omsetningen på fjellhytter faller med 44 prosent i januar i år målt mot i fjor, sier Bjørn-Erik Øye i Prognosesenteret.

Selv om Norge fortsatt har en bunnsolid økonomi og rekordlav arbeidsledighet med kapasitetsproblemer i mange sektorer, preges hyttekjøpere av stor usikkerhet, mener Øye.

– Den store stygge ulven er energiprisen. Faktum er at kostnadene skyter i været, og vi må prioritere. Det er nytt for nordmenn. Vi er mer usikre på energi og strøm, og det er begrensende faktorer.

Lave volum er likevel ikke ensbetydende med lave priser. Prisene gikk i fjor opp med 11 prosent. I år melder Øye at prisene er opp ti prosent.

– Vi nærmer oss 46.000 kroner i snittpris pr. kvadratmeter på omsatte fjellhytter i januar, sier Øye.

– 65 prosent flere fjellhytter til salgs

Utviklingen i omsetningen av fjellhytter merkes også på Finn.no. I skrivende stund ligger det 2.700 fritidsboliger til salgs på fjellet på Finn.no.

– Målt mot samme tid i fjor er det 65 prosent flere fritidsboliger på fjellet å velge mellom. Skal du kjøpe hytte i dag, har du mer å velge mellom enn på samme tid i fjor. De siste fem årene har det aldri ligget ute flere fjellhytter på Finn.no enn det gjør akkurat nå, sier Jørgen Hellestveit, leder i Finn Eiendom.

– Interessen for fjellhytter på markedsplassen Finn har gått kraftig ned denne vinteren, men vi ser at i prisklassen over ti millioner holder det seg på samme nivå som i fjor. På de rimeligste og enkleste fritidsboligene ser vi faktisk en økt interesse målt mot i fjor. Det vil si hytter under to millioner kroner. Dette er gjerne hytter litt unna allfarvei, kanskje også uten tilkoblet offentlige anlegg og strøm, som blir mindre berørt av høye strømpriser og generelle prisøkninger, fortsetter Hellestveit.

Han forklarer at det ble lagt ut mye hytter under pandemien også, men de ble solgt umiddelbart.

– Summen av det som ligger ute er mer nå, fordi de ikke blir solgt. Selv om det er flere hytter ute nå, er det ikke lagt ut flere så langt i år målt mot i fjor. Det ligger mye ute, men det er ikke mange nyheter i år.

Han forteller at interessen på annonsene også er dårligere enn i fjor.

– Måler man det hittil i år mot i fjor, får en fritidsboligannonse nå halvparten så mange besøk enn de fikk i fjor, sier Hellestveit, og tilføyer: – Men igjen, det var veldig høy aktivitet under pandemien. Samtidig er trafikktallene de laveste besøkstallene vi har sett de siste fem årene. Det inkluderer altså også årene før pandemien.

Spår opptil fem prosent prisvekst i 2023

Bjørn-Erik Øye har også tall som indikerer at færre planlegger å kjøpe hytte. 

– Antall nordmenn som planlegger hyttekjøp har falt til syv prosent nå, fra ni prosent under pandemien. Vi tipper det holder seg på syv prosent. Hyttedrømmen ligger i ryggmargen til Kari og Ola Nordmann.

Det er fortsatt aldersgruppen 45–55 år som er den største gruppen hyttekjøpere. De har best kjøpekraft og er minst påvirket av kostnadsendringene.

– Eldrebølgen er ikke borte, den forsterkes. Det betyr at stadig flere har mulighet til å kjøpe hytte, men det er åpenbart mange som venter. Folk utsetter kjøpet. Det ser vi i det kraftige omsetningsfallet, men plutselig sier det pang, og folk vil kjøpe igjen.

Ifølge Prognosesenteret var snittprisen på fjellhytter 3,532 millioner kroner i fjor, syv prosent høyere enn i 2021. I januar 2023, som dog bare er én måned, er snittprisen 4,465 millioner kroner. Det er 26 prosent høyere enn hele fjoråret.

– I januar i fjor var det 140 omsetninger, men i år er det kun 80. Det er ingen indikasjon på at prisene går ned, men vi tror ikke prisene skal øke 26 prosent i år. Antall omsatte enheter går ned, men prisene går opp, sier Øye.

Medianprisen ligger på 3,257 millioner kroner i år, mot tre blank i fjor, fortsatt ni prosent opp.

– Vi har ingen modeller for prisprognoser for fritidsbygg, fordi det er store og lokale variabler, men vi tror prisene på fjellhytter antagelig skal opp null til fem prosent i 2023 totalt sett. Det er vanskelig å regne med et prisfall, spår Øye.

De mest populære annonsene

En fjellhytte i Hemsedal til 28 millioner kroner, med imponerende panoramautsikt over dalføret, er den mest besøkte annonsen i fritidsboligsegmentet på Finn.no hittil i år, ifølge Hellestveit.

– Annonsen har fått over 60.000 besøk. Det er nok ikke 60.000 kjøpere til en slik hytte, men dyrere eiendommer og flotte annonser får mye engasjement på plattformen, forklarer han. – 60.000 besøk er ti ganger det man kan forvente på en slik annonse. Den har ikke vært ute så lenge heller.

Eiendommen i annonsen skal blant annet inneholde seks soverom, fire bad, to stuer, boblebad og badstue, samt en integrert dobbelgarasje hvor du kan gå “tørrskodd inn i hytta”, ha “god bodplass”, samt “vannbåren varme”.

Eier av den populære hytta er forretningsmannen Peder Erik Rinde, som blant annet står bak selskapet Hemsedal Ski Lodge, som driver med drift og utleie av ferieleiligheter.

Også i den helt andre enden av prisskalaen finnes det noen populære objekter på markedsplassen Finn.

– En enkel og billig hytte til 600.000 kroner, i et helt annet segment, har fått over 30.000 besøk, sier Hellestveit.

Rett ved Store Bjørnevatn i Valle ligger hytta som ifølge annonsen “holder en enkel standard”. Med et primærrom på 42 kvadratmeter får du alt på ett plan, med furugulv, panel, laftet tømmer på vegger, og i himling er det rupanel med synlige åser av rundstokker.

Nyboligsalget hardest rammet

Det er nyboligsalget det går verst for. Fjoråret var ifølge Boligprodusentenes forening det svakeste året for nye boliger siden finanskrisen, med et fallende salg i hele 2022, og totalt under 20.000 solgte boenheter. Igangsettingen av nye prosjekter falt i andre halvår, også for fritidsboliger.

– Det overordnede bildet av 2022 viser en kraftig brems i salg av nye hytter, sier administrerende direktør i Boligprodusentenes Forening, Lars Jacob Hiim, før han fortsetter: – Det er naturlig at markedet korrigerer seg etter godt salg under pandemien. Samtidig er det nå under nivået før pandemien. Det handler om at kostnadene går opp. Energipriser og strømprisdiskusjoner har nok også gjort at kunder sitter på gjerdet og ser an situasjonen.

Han tror kostnadsøkningene bremser markedet og fører til en større forskjell mellom bruktmarkedet og nybygg.

– Endel hytteprosjekter er lagt på is og utsatt. Noe holdes i gang for å holde på gode fagfolk, men det har vært en kraftig brems i markedet over tid, sier Hiim.

Han forteller at produsentene nå jobber hardt for å være innovative og treffe markedet med nye og tilpassede løsninger og prosjekter.

– Mindre hytter kan kanskje være måten å møte kundene på i dag. De er billigere i drift, og økte kostnader har jo hytteeiere kjent på det siste året.

Foreningen registrerer også en større brems i markedet sør for Dovre enn i nord.

– Vi har holdt aktiviteten mer oppe i nord. Kanskje det har noe med strømprisen å gjøre.

Det er likevel ikke bare mørke skyer i horisonten, ifølge Hiim. Han registrerer nå smått tendenser til bedring i markedet generelt, med flere henvendelser og flere på visning.

Forventer salgsnedgang i år

Det avhenger likevel av hvilke typer hytter du bygger.

– Kundegruppen som er minst berørt av det som skjer i dag er de som bygger dyre, store hytter og har svært god økonomi. De er fortsatt på jakt etter store hytter med god beliggenhet. Markedet som er hardest rammet er vanlige folk som har gjennomsnittsinntekt og skal bruke et relativt stort beløp på hytte, sier Arve Noreng, konsernsjef i Faun Gruppen, Norges største hytteprodusent med leveranser fra Familiehytta, Nordlyshytter, Leve Hytter, Leve Leiligheter, Telemarkhytter og Øverbygg. Gruppen hadde et resultat før skatt i 2021 på 62,6 millioner kroner, opp fra 58,5 millioner i 2020, men nå merker alle de fem merkevarene salgsnedgangen.

– Nå vil folk ha en godt planlagt hytte som ikke er større enn nødvendig. Hvermannsen vil ha arealeffektive hytter med god energiøkonomi. Folk etterspør varmepumpe, solcellepanel, smart styring av strøm, og generelt smartløsninger, sier Noreng.

Gruppen har solgt rundt 700 hytter som skal igangsettes i 2023, men Noreng tror det kan bli færre igangsettelser til neste år hvis ikke salget tar seg opp.

– Vi får nok en liten nedgang i salget i år kontra i fjor. Salget har vært dårlig de siste syv månedene, men vi ser en svak optimisme i markedet nå, sier konsernsjefen.

Han tror det skyldes det han kaller “den perfekte stormen”.

– Vi fikk en drittpakke på fem uheldige ting som kom samtidig og påvirker markedet: pandemi, spinnvill prisøkning på materialer som nå stabiliserer seg, strøm, rente og krig. De som normalt ville bygd hytte i 2023, bestilte i 2021 i stedet. Det skapte en forstyrrelse i markedet. Vi tømte altså sekken da vi solgte mye i halvannet år.

Ekspertene tror de kostnadsbevisste hyttekjøperne kan bidra til større innovasjon og konkurranse i markedet.

– Akkurat som at vi ikke hadde hatt så mange elbiler i Norge hvis ikke det var lønnsomt, vil folk bruke mindre strøm på grunn av økonomi. Vi er oss selv nærmest. Vi ser en økt interesse for grønne hytter, men vi ser at hovedgrunnen til det er økonomi. Arealeffektive hytter på 70–80 kvadratmeter som bruker lite strøm er populære nå. Tiltak vi ser er solcellepanel, varmepumper, smartstyring av strøm, vannbesparende VVS og isolasjon, sier Noreng.

Han forteller at de har kjørt kampanjer på varmepumper og mer energieffektive løsninger, og fått god respons på det. Det har likevel ikke gitt store utslag i prisene.

– Den store prisøkningen er historie. Prisene går heller litt ned, og vi indeksregulerer hyttene våre. Da vil prisene gå ned av seg selv, og på grunn av det har det ingenting for seg å vente med hyttekjøpet, mener Noreng.

– Kjøpers marked

Hytteprodusenten Laftekompaniet opererer i segmentet som er minst berørt av dagens situasjon.

– Vi er nok litt i særstilling og utgjør en liten prosentandel av hyttemarkedet totalt sett. Vi fortsetter som vi har gjort de siste årene, og tror dette er en god tid å kjøpe hytte på. Det er kjøpers marked, på flere fag, sier Kai Frederic Korsen i Laftekompaniet.

De registrerer at alle dalfører har fått mange nye aktører, og utvidet produksjon etter pandemien, og at underleverandører som rørleggere, gravere og elektrikere har “skalert opp voldsomt” for å dekke markedet som var under pandemien.

– Mange aktører har lenge vært i powerplay i prisene, men nå er det kjøpers marked.

Korsen forteller at det har vært et “ekstremt press” på de beste tomtene de siste årene, men at presset nå er mindre.

– Vi får tak i gode tomter og det til litt bedre priser. Jeg tror prisene på gode tomter heller kommer til å øke fremover. Mange av hyttekommunene blir mer restriktive på å dele ut nye tomter, samtidig som miljøaspektet kommer inn. Flere vil til fjells, og det er kamp om de beste tomtene.

Alle byggene Laftekompaniet har bygget de siste årene skal være “typisk energieffektive bygg”, men det er likevel ikke det viktigste aspektet for deres kunder.

– Om strømprisen blir på 1.500 eller 1.700 kroner i måneden er ikke nødvendigvis det viktigste for våre hyttekjøpere. I vårt segment har jeg ikke inntrykk av at folk mister nattesøvnen over strømprisene, særlig ikke i moderne bygg med gode energiløsninger.

Spa og kino på hytta

De merker derimot at flere ønsker å fortsette med hyttekontoret.

– Flere legger mer opp til å ha en ordentlig god, funksjonell plass på hytta for å jobbe.

Men kjøpernes viktigste fokus når de skal bygge hytte er aktivitetene de skal drive med.

– Vi har tegnet 600 ulike hytter og tegner etter kundens behov. De fleste vil kunne kjøre rett inn i garasjen og ha komfort. Mange planlegger å bruke mer tid på hytta enn de gjorde før pandemien, og vil ha en hytte som legger til rette for aktiviteter.

Korsen vil ikke kommentere på hva de rareste forespørslene de har fått er, for det er “privat”. Men han sier det er “mye morsomt”, og de har bygget alt fra spa- til kinoanlegg.

– Vi har hatt flere prosjekter som har vært veldig omfattende og langt opp i tresifret skala på antall kvadratmeter, der de tillegger fantastiske funksjoner som gjør at man burde bodd der på heltid. Ofte bygger vi under bakken for å utnytte mulighetene i tomten med et begrenset fotavtrykk, sier Korsen.

Han forteller at Laftekompaniet har “omtrent” samme omsetning nå som de siste årene, da de jobber med få, store prosjekter over lengre tid. Prisene skal heller ikke ha endret seg stort for dem.

– Vi er ikke så fjernt fra prisnivået som har vært de siste årene. I sum blir ikke endringene i pris så voldsomme. Det er mange faktorer som påvirker, og vi gjør vanligvis materialvalg som er litt dyrere uansett.

– Priset ned opptil 15 prosent

I bruktmarkedet registreres det også bevegelser, men det er roligere nå enn det har vært de to foregående årene.

– Det er bevegelse over hele fjøla og i alle prissegmenter. Jeg har så langt i år solgt hytter mellom 1,4 millioner kroner og 20 millioner kroner. Vi får godt med henvendelser, men folk sitter lenger på gjerdet. Det blir spennende å se når alle skal hoppe ned på likt, sier Stig Svartor i Privatmegleren Lillehammer. Han har solgt fritidsboliger på populære Hafjell og Kvitfjell i en årrekke.

Han merker at folk er mer interessert i energibesparende løsninger som strømstyring, vannbåren varme, og bergvarme nå.

– Alle er mer interessert i dette, også de som skal kjøpe hytte i høyere prisklasse. Vi får forespørsler om dette på flere hytter i 20 millioner kroner-klassen. Noen kjøpere har falt av når hytta de var interessert i ikke hadde bergvarme, for eksempel, sier megleren. – Markedet er selektivt. Alt skal stemme. Spesielt i høyere prisklasser skal alt stemme. Det er ikke mye som skal være feil før det er stang ut.

En av de største utfordringene for markedet nå er å prise riktig. Hvis en hytte har ligget ute en stund nå, er den allerede prisjustert ned, ifølge Svartor.

– Det vi legger ut nå har lavere priser enn de vi la ut i fjor, men likevel vil folk prute. De tror prisene skal ned ti prosent, men vi har allerede priset ned opptil 15 prosent fra i fjor. Det vi priser nå er priset gitt situasjonen nå, ikke som den var i fjor. Derfor er prutningsmonnet mindre enn det man tror. Vi har allerede et prisjustert marked.

– Mer normalt tempo

Hyttemegleren tror det blir et enda mer selektivt marked frem til sommeren. Da håper han ting stabiliserer seg.

– Det uforutsigbare på energi og andre levekostnader er jokeren. Vi tror altfor mange sitter på gjerdet og venter, fordi de tror det blir billigere. Folk er flokkdyr. De hopper opp og ned fra gjerdet sammen.

Svartor forteller at en hytte som ble lagt ut til salgs ved slutten av fjoråret, og som ikke ble solgt, ble relansert i januar og gikk for høyere pris enn siste bud som kom inn i fjor.

– Mange tenker at det er tid for å gjøre gode kjøp, og det er kjøpers marked nå, men det kan fort endre seg til høsten når alle skal hoppe ned fra gjerdet på likt.

Megleren forteller likevel at objekter ligger lenger ute nå, og at utvalget er stort.

– Vi har hatt to unormale år med raske omsetninger og høye priser. Nå har vi et mer normalt tempo. Vi får inn bud, og kjøperne er der, men de er litt usikre på prisnivået. Det er ikke en menneskerett å tjene 500.000 kroner pr. år man har hytte. Hytta skal ha verdi for familien, og det kan ikke alltid måles i penger, sier Svartor.