Salget av nyboliger falt i fjor med 26 prosent til det laveste nivået siden finanskrisen. Boligutbyggergiganten Obos meldte nylig at de har stoppet prosjekter og vurdere å stoppe enda flere, og i markedet for næringseiendom har det gått fra tidenes fest til ganske moderate nivåer.
Ikke bare har vinden snudd for mange eiendomsutviklere, med høyere renter, høyere inflasjon og tilbakeholdne kjøpere. I tillegg kommer det krav om ESG i en eller annen form, dette litt ulne begrepet, som mange hverken vet hva innebærer eller betyr økonomisk. For hva må man gjøre for å vise omverdenen at man er opptatt av bærekraft og samfunnet rundt en? Og er det ikke dyrt?
Nå kan utbyggerne ha fått en ESG-relatert hjelpende hånd.
Flere gulrøtter
Det har nemlig kommet en innstramning i form av ny lov om sosiale boliger, som kan bety at det blir et behov for bygging av minst 50.000 boliger til kommunale formål de nærmeste årene. Kommunene vil fort trenge hjelp fra de private, og det kan bety nye og store inntjeningsmuligheter. Kapital har snakket om dette med en av de fremste juristene innen eiendom, partner Stig L. Bech i advokatfirmaet Wiersholm.
– Det ligger en veldig god mulighet for å finne tilbake til det gode samarbeidet mellom det offentlige og det private, en slags dugnad som kan omfatte både bygging og utleie med eiendomsdrift. Det hele er på et litt tidlig stadium, men det ser ut til at det kan være mange fordeler for partene i et slikt samarbeid, sier han.
Blant mulige gulrøtter snakkes det kort oppsummert om:
I tillegg vil man få huket av for bokstaven S i ESG, som på norsk kan oversettes til miljø-, sosiale og forretningsetiske forhold. Noe som blir mer og mer påkrevet – og også gjør godt i hjertet.
– Plikt til boligsosial planlegging
Bech har mange års erfaring fra kommunal boligbygging og drift gjennom bistand til private utbyggere, styreverv i Boligbygg Oslo og Omsorgsbygg Oslo og er også styreleder i Norsk Eiendom. Han forteller at den nye loven innebærer en tydelig innstramning av kommunens plikt til boligsosial planlegging.
– Innstramningen gjøres kort oppsummert gjennom to hovedgrep. For det første vil kommunene være pålagt å utarbeide en oversikt over behovet for både ordinære og tilpassede boliger for vanskeligstilte på boligmarkedet. For det andre skal oversikten knyttes opp mot kommunenes planarbeid, forteller advokaten.
Etter plan- og bygningsloven skal kommunene utarbeide kommunal planstrategi minst en gang i hver valgperiode og vedta den senest ett år etter kommunestyrets konstituering. Her må det vurderes i hvilken grad dagens planer ivaretar utfordringene knyttet til boligbehovet. I tillegg skal kommunene fastsette overordnede mål og strategier for det boligsosiale arbeidet i kommuneplanen.
“Stort behov”
Bech påpeker at behovet for boliger som disponeres av det offentlige er stort, samtidig som de kommunale budsjettenes størrelse er begrenset.
– Kommunene har behov for forutsigbarhet, mens bygging og drift av boligporteføljer kan være det stikk motsatte – uforutsigbart og risikofylt. I tillegg stilles stadig høyere og fornuftige krav til kvalitet og bærekraft. God sosial boligbygging er en viktig del av S-en i ESG-begrepet, forklarer han.
Behov for opptil 50.000 boliger
Basert på tall fra SSB for demografisk utvikling står vi overfor en dobling av antall eldre frem til 2045.
Tall fra Agenda Kaupang, som har kartlagt offentlig boligbehovet i en rekke kommuner, viser at det ikke er utenkelig at det på landsbasis vil kunne mangle 40.000–50.000 aldersvennlige boliger og omsorgsboliger for å dekke det offentlige behovet. Bare i Asker, som har kommet langt i å kartlegge, er det estimert et behov for 1.000 slike.
Det er snakk om et ganske stort spenn av ulike boliger – for vanskeligstilte, innvandrere og boliger for personer med fysiske og psykiske helseutfordringer.
– I tillegg kommer et stort behov for aldersvennlige private boliger til eldre som ønsker å være i nærheten av offentlige tilbud og knutepunkter, og som kanskje har behov for enkel tilrettelegging. Den siste gruppen må sees i sammenheng med den nedbyggingen av institusjonene som generelt har funnet sted de siste tiårene, sier Bech.
– Store tall
Den erfarne eiendomsjuristen forteller at det er snakk om store tall, ettersom demografien er i endring.
– Antallet personer over 80 år vil bli over tre ganger så stort i 2060, fra 240.000 i dag til nesten 760.000 personer i 2060. Samtidig ønsker både innbyggere og kommunale myndigheter at folk bor lenger hjemme, godt hjulpet av tilpassede hjemmetjenester fra kommunen. Slik jeg ser det svarer aldersvennlige boformer med fellesfunksjoner veldig godt på denne utfordringen, sier han.
Med den nylig vedtatte loven er det grunn til å tro at fokus på klarlegging av den enkelte kommunes behov vil bli større.
Vi ser dette som en svært gunstig kombinasjon for både offentlige og private aktører. Her får man mulighet til å kombinere det beste fra begge sider.Stig L. Bech, partner Wiersholm
– Det vi ser, er at man sliter med å få iverksatt tilstrekkelig utbygging, sier Bech.
Det er her de private kommer inn i bildet. Ifølge Bech finner nå offentlige og private aktører stadig oftere sammen og kombinerer det beste fra begge sider.
– De private aktørene kan som utleiere tilby forutsigbar byggekostnad og etterfølgende leie, og ikke minst forutsigbar drift med høy kvalitet. Går man på en kostnadssprekk, er det utleiers risiko. Utleier kan oppnå gunstig finansiering i Husbanken, som har riktige finansieringsverktøy til rådighet.
– Mange private er skeptiske til å samarbeide med det offentlige, og det mange oppfatter som en mer næringsfiendtlig regjering?
– Når man hører “offentlig-privat samarbeid”, har de fleste av oss en tendens til å tenke utelukkende på klassisk OPS. Men samarbeidet kan gjennomføres på ulike måter, og det er flere modeller som kan tas i bruk.
– Forenkle regelverk
Advokaten tenker særlig på ordningen med husbankfinansiering og tilvisningsavtaler, som er avtaler der kommunen tildeler boliger ut fra en kommunal prioriteringsliste hos private og offentlige boligutleiere. Husbanken har generelt gode vilkår, med lånetid opp mot 50 år, mulighet for avdragsfrihet og svært konkurransedyktige rentebetingelser.
– Dette er en ordning som av ulike grunner har vært lite benyttet de siste årene. Men bransjeforeningen Norsk Eiendom har, sammen med Oslo kommune, Bergen kommune, Kommunal- og distriktsdepartementet og Husbanken, startet en prosess med sikte på å forenkle regelverk og praktisering. Her venter vi resultater i løpet av neste år, men åpningene er tilgjengelige også før det, sier han.
Fremover mener Bech det vil være naturlig å se på økt profesjonalisering av utleiemarkedet i og rundt de største byene, hvor man ser det tydeligste behovet for boliger for vanskeligstilte.
– Her kan nybygg og rehabilitering i regi av profesjonelle utleiere, delfinansiert gjennom tilvisningsmodellen, bidra til å dekke inn det kommunale behovet for gode boliger, sier han.
Wiersholm-advokatene erfarer dessuten at private aktører ofte oppnår gode avtaler på sitt vedlikeholdsarbeid. Det kan også komme også leietagere og kommunene til gode, sier han.
