Tilgangen på kreditt blir avgjørende

Gjestekommentar: Robert Nystad, Union

Det er skrevet mange spaltemeter om næringseiendom i høst. En sektor som har hatt medvind i mange år, men som nå møter kraftig motvind fra raskt stigende renter og kredittpåslag. Utviklingen presser yieldene opp, og verdiene ned. For de fleste er det imidlertid kontantstrømmen og forfallsstrukturen på gjelden som blir avgjørende i året som kommer. De som har gjort hjemmeleksen, vil trolig stå stødig på bena.   

Fallende utlånsvilje

Bankenes utlånsvilje har falt markant i høst. Bankene må passe på balansen sin, fordi utviklingen i markedet kan gi høyere risikovurdering av eksisterende gjeld og dermed høyere kapitalkrav på eksisterende eiendomsportefølje. Her spiller den generelle markedsutviklingen inn.  Men det er også vesentlige forskjeller mellom de ulike bankene. Der enkelte i praksis har stengt, ser andre nå sitt snitt til å tiltrekke seg attraktive kunder. Bankene søker uansett kvalitet, og industrielle eiendomsselskaper med sterk balanse har definitivt et fortrinn i dagens marked.

Samtidig som bankene strammer til, har obligasjonsmarkedet blitt tøffere. I år utstedes det rundt 20 milliarder kroner i nye eiendomsobligasjoner, ned fra 45 milliarder i fjor (kilde: Stamdata). Det utstedes cirka seks milliarder mindre enn det som forfaller i år, og for første gang siden 2010 forfaller det mer obligasjonsgjeld enn det utstedes. Volumet av nye utstedelser er likevel ikke dramatisk lavt, og det har vært utstedt like mye gjeld i andre halvår som i første.

Hvordan er eiendomssektoren finansiert? Kilde: Union, Stamdata, årsrapportene til bankene, Norges Bank, SSB

I dag er det cirka 850 milliarder kroner i utlån til norsk næringseiendom. Av dette er om lag 170 milliarder i eiendomsobligasjoner, noe som innebærer at obligasjoner utgjør rett i underkant av 20 prosent av det totale gjeldsmarkedet innen eiendom. Like viktig er det at utestående volum er tidoblet de siste ti årene. Det er liten tvil om at obligasjonsmarkedet er en viktig kilde til finansiering av eiendom i Norge.

Livselskaper og pensjonskasser har vært store takere av obligasjonsgjeld. Livselskapene har dessuten vært en viktig kilde til fremmedkapital gjennom syndikert bankgjeld. I likhet med flere av bankene har liv- og pensjonsselskapene relativt lav appetitt på eiendomsgjeld for øyeblikket. Hovedforklaringen er svakt markedssentiment generelt, og frykten for eiendomsmarkedet spesielt. I tillegg har alternativavkastningen økt mye i år.

Til tross for at tilgangen på gjeld er knapp for øyeblikket, er det flere faktorer som taler for at bankene vil ha mulighet til å stille opp for gode og langsiktige kunder:

1. Bankene er jevnt over godt kapitaliserte.

2. Stigende rentenivå er isolert sett godt nytt for bankene, ettersom de i større grad kan tjene penger på innskuddssiden også. Både analytikere og bankene selv spår økt lønnsomhet i banksektoren i årene som kommer.

3. Det er god grunn til å anta at etterspørselen etter lån på generell basis (kredittveksten) blir lavere hvis vi går inn i resesjon.

Renter og yielder må henge bedre sammen  

Bankene må riktignok belage seg på økte utlånstap, men det skal endel til for at dette blir et problem. Bankene har satt opp kravet til egenkapital i takt med at yieldene har falt de siste årene, og har derfor en solid buffer.

Hva skal til for at tapene skal bli store? Da tror jeg nedturen i norsk økonomi må bli dyp. Det er når vi får leietagere som ikke kan betale, mange tomme lokaler og knekk i leienivåene det virkelig blir trøbbel. Tenk Forus etter 2014.

Selv om bank- og kredittmarkedet skulle bedres i kvartalene som kommer, er ikke det synonymt med at alle problemer løses. De som har strukket strikken for langt og har en svak finansiell posisjon, må uansett lette balansen eller gjøre emisjoner. Det ser vi allerede eksempler på. I tillegg vil obligasjonsgjeld til forfall i SPV-strukturer i mange tilfeller bli vanskelig. En forutsetning for å få gjeldsmarkedet skikkelig i gang igjen, er dessuten at renter og yielder henger bedre sammen. Det kan for eksempel skje ved at yieldene stiger og lange renter faller. Og nettopp det er kanskje i ferd med å skje. Eiendomsyieldene har trolig steget mellom 75 og 125 basispunkter i de fleste tilfeller, avhengig av hvilken eiendom vi snakker om. Samtidig har tiårsrenten i Norge falt fra 3,99 prosent den 21. oktober til 2,95 prosent den 14. desember. 

Dersom vi får en kvarting eller to til fra hver av sidene, nærmer vi oss en mer bærekraftig likevekt. En likevekt som i så fall gir et kraftig verdifall i eiendomsmarkedet, men som sannsynligvis ikke gir store kreditortap eller fører til systemkrise. Siste ord er uansett ikke sagt. 2023 blir garantert et nervepirrende år.