– Jeg har ingen formell utdannelse innen eiendom, men hadde en far som jobbet som eiendomsmegler i rundt 30 år, sier Christer Andresen.
Sammen med barndomskompisen Magnus Viermyr (32) eier han mesteparten av Atlas Eiendom, som på bare fire år har solgt eiendom for rundt en milliard kroner i Oslo-området.
– Jeg startet med eiendom for 11 år siden. Det begynte med oppussing og salg, og jeg hadde vel flippet 20 leiligheter før jeg begynte med småhusprosjekter i 2015, sier Andresen.
– Arv?
– Nei, jeg lånte i banken. Den første leiligheten kostet 1,3 millioner, og til den trengte jeg 150.000 kroner i egenkapital. Jeg tjente litt på den første og enda litt mer på den andre, og så fortsatte det.
Mange og raske prosjekter
Historien om Atlas Eiendom er historien om teft, kraftig stigende boligpriser og multiplikatoreffekter. Ifølge Eiendom Norge har boligprisene i Oslo steget med 81 prosent de seneste ti årene. I en emisjon i høst ble eiendomsutviklingsselskapet priset til rett i underkant av 200 millioner kroner – fire år etter at det formelt ble etablert.
Da huket Andresen tak i Magnus Viermyr, som jobbet med kunstig intelligens (AI) for Microsoft.
– Jeg og Magnus begynte å prate litt løst om eiendom i 2018, sier han.
– Så ga vi full gass fra starten av 2019, supplerer Viermyr, som dermed sa opp jobben for programvaregiganten.
De to kameratene fikk på kort tid satt i gang en rekke byggeprosjekter etter en velkjent oppskrift: tråle markedet for eneboliger med store tomter i attraktive villastrøk, rive huset og bygge flermannsboliger på tomten – med en helt annen kvadratmeterpris.
Atlas Eiendom
| (Mill. kr) | 2021 | 2020 |
| Driftsinntekter | 2,8 | 2,5 |
| Driftsresultat | −3,0 | 0,6 |
| Resultat før skatt | 9,3 | 0,3 |
| Årsresultat | 9,3 | 0,3 |
Fabritiusalleen 7 på Volvat i Oslo er ett eksempel. Her ble en enebolig fra 1954 med to mål tomt kjøpt fra et dødsbo. Prisen er ikke offentlig kjent, men 1. mars i år ble det registrert et pant på 37 millioner kroner.
På tomten, som er i gangavstand til Frognerparken og Majorstuen, skal det nå bygges et eksklusivt leilighetsbygg med fem leiligheter. To av dem er nå solgt for til sammen 57 millioner kroner, tilsvarende 206.000 kroner pr. kvadratmeter.
Vi har fokus på å få ting godkjent, og å få dem godkjent fort.Magnus Viermyr, Atlas Eiendom
Total salgsverdi for de fem leilighetene er 141 millioner kroner – om de resterende tre selges til prisantydning. Byggestart er planlagt nå i vinter.
– Tar det ikke fryktelig lang tid å få godkjent byggeprosjekter i Oslo?
– Det er en runddans, men vi har aldri fått avslag på en søknad. Det har gått overraskende greit, sier Viermyr.
– Vi er veldig opptatt av å ha en god dialog med saksbehandleren, legger Andresen til.
Trikset – om det er riktig ord – er å holde seg innenfor rammene kommunen har fastsatt.
– Vi har fokus på å få ting godkjent, og å få det godkjent fort. Vi tøyer ikke strikken for mye, og søker ikke om dispensasjoner som man tvilsomt får, sier Viermyr.
Full stopp
I dag er mellom 50 og 60 boliger i regi av Atlas Eiendom under bygging – de fleste på lukrative tomter i Oslos villastrøk hvor en enebolig har møtt sin undergang i møte med en gravemaskin.
Men så, i april i år, varslet kommunen plutselig et totalt byggeforbud i småhusområdene påvente av at småhusplanen skal revideres. Det betød at bare byggesøknader innsendt før 6. april ville bli behandlet av Plan- og bygningsetaten.
Byrådet hadde gått lei av rasering og drastiske endringer i mange historiske villastrøk.
«Vi ønsker å ta vare på småhusområdenes særpreg og verne grønne kvaliteter. Vi vil derfor stramme inn småhusplanen med mindre utbygging», sa byråd for byutvikling, Hanna Marcussen (MDG), til Finansavisen 8. april, to dager etter at sjokkmeldingen kom.
Reaksjonene blant eplehageutbyggere og andre med planer om små og store tilbygg var sterke. Boligutvikler Terje Tinholt uttalte til Finansavisen at «Oslo drives som en østeuropeisk stat med diktatorbeslutninger».
Av småhusprosjekter er 70 til 80 prosent av det vi så på før ikke lenger mulig.Magnus Viermyr, Atlas Eiendom
Senere skulle Bærum kommune komme med et lignende forbud.
Viermyr og Andresen ser imidlertid ut til å ta stoppordren med fatning.
– Det er naturligvis inngripende for småhusvirksomheten vår, men passer med planen vår om å gå over til større prosjekter. Forbudet var blitt snakket om i flere år før det kom. Da det kom, hadde vi allerede det meste av fokuset på andre segmenter, hevder Viermyr.
– Vi visste ikke datoen, men hadde hørt rykter lenge, sier Andresen.
– Hvor mye av aktiviteten i Atlas Eiendom ble berørt?
– Av småhusprosjekter er 70 til 80 prosent av det vi så på før ikke lenger mulig. Man må omstille til større prosjekter og næringsprosjekter, sier Viermyr.
Om ikke annet, hadde de to rukket å sette i gang en bråte prosjekter før øksen dalte.
NorgesGruppen ble medeier
Skremt ble i hvert fall ikke NorgesGruppen, som kom inn som medeier i Atlas Eiendom i høst. Det var deres kjøp av 10,1 prosent i en emisjon som priset selskapet til oppunder 200 millioner kroner.
– Vi var på jakt etter en strategisk samarbeidspartner. En i deres system har investert privat i noen av prosjektene våre. Vi ble invitert til å holde et foredrag for eiendomsteamet deres i våres, og etter det gikk prosessen ganske fort, sier Viermyr.
Truls Fjeldstad, som er konserndirektør for det NorgesGruppen kaller Detalj/Region/Eiendom, er inne på noe av det samme.
– Gjennom mange vellykkede prosjekter på kort tid har Atlas bevist at deres fremgangsmåte og tankesett gir resultater. Selskapet er innovativt og i seg selv spennende, men vi håper også at et samarbeid vil gi oss nye impulser og være til stor nytte for oss, sier han.
På dyre tomter i Oslo-området skal det mye til for at det lønner seg å bygge en dagligvarebutikk på ett plan. Om man får til å bygge 40 leiligheter på toppen, blir saken en helt annen.
– Da er det naturlig å samarbeide om det, sier Viermyr.
Ikke bare bolig
Atlas Eiendom jobber imidlertid ikke bare med ren eiendomsutvikling. Selskapet er involvert i flere proptechprosjekter.
– Det er en ganske tradisjonell bransje. Vi så at det var mulig å skaffe et konkurransefortrinn ved å bruke og utvikle teknologi som støtter utviklingsprosessen, i første omgang innen analyse og akkvisisjon, for å finne prosjekter og analysere og prise dem, sier Viermyr.
I alt har Atlas Eiendom eierandeler i seks proptech-selskaper:
Teknologien brukes aktivt i eiendomsutviklingen.
– Er det blitt mye vanskeligere å finansiere nye prosjekter i år?
– Det første året var tricky, men ellers har vi aldri hatt noen utfordringer. Vi har aldri tapt penger på et prosjekt, så finansieringen har egentlig gått greit.
– Men rentene stiger og pessimismen øker?
– Ja, rentene er på vei opp, så nå er tiden inne for bankene til å ta vare på kundene de har, og kanskje heller lukke døren for nye kunder, mener Viermyr, som fremover vil være ufokusert.
For å si det penere: Atlas Eiendom vil tenke bredt.
– Vi har bygget en plattform som er god på akkvisisjon, analyse, konseptutforming og utvikling, og som funker vel så bra for næring som bolig, som jo er det mest komplekse å utvikle. Vi er opportunistiske og ser på det meste. Det siste kvartalet har vi kjøpt eiendom som kan utvikles til alt fra lager til studentboliger.
