Fra 0 til 53 leietagere på tre år
Morten Mosvold Jørgensen (27) hadde ingen planer om å drive med eiendom. – Å kjøpe en leilighet nå blir som å kjøpe melk på butikken.
Med eiendomsverdier for 46 millioner kroner, hvorav 14 millioner er egenkapital, og årlige leieinntekter på 3,9 millioner, kan man trygt si at det er få nordmenn som kan matche den unge sørlendingens pågangsmot og risikovilje.
Spesielt med tanke på at verdiene er bygget opp i løpet av knappe tre år.
Fra orientering til eiendom
Men det var tilfeldigheter som førte den unge sørlendingen i retning utleie og verdiskapning – for det var aldri planen å drive med eiendom.
Gjennom oppveksten drev Mosvold Jørgensen med mye forskjellig – alt fra sykling og løping til langrenn, fotball og orientering. Og med en far som landslagstrener i langrenn lå alt til rette for at sønnen skulle lykkes i skisporet.
Sønnen ville det derimot annerledes, og valgte heller å satse på orientering. Som 20-åring kom han inn på det amerikanske landslaget til junior-VM, et valg han forklarer var av taktiske årsaker:
– Det ville vært lite sannsynlig at jeg hadde kvalifisert meg for det norske laget, så da reiste jeg til USA for å kvalifisere meg der, uttalte han til lokalavisen Fædrelandsvennen da opptaket var klart.
Moren, Liv Astri Jørgensen, hadde bodd mer enn seks år i Statene, og dermed kunne sønnen få delt statsborgerskap.
Kombinerte studier og toppidrett
Noen år etter videregående valgte han å pakke sakene og flytte fra Kristiansand for å studere. Valget falt på Trondheim og sivilingeniørstudiet Produktutvikling og produksjon ved Norges teknisk-naturvitenskapelige universitet (NTNU).
Han fortsatte å satse på orienteringen, og kombinerte toppidrett med mastergrad ved hjelp av en relativt hektisk timeplan:
– Man lærer å bli effektiv av idretten. Jeg satset i åtte år ved siden av videregående og studier, og hadde vel de fleste dager to treningsøkter om dagen, forteller den nå 27 år gamle eiendomsutvikleren.
Frem til nyttår var han på det amerikanske landslaget, og i løpet av perioden fikk han med seg både to verdensmesterskap og flere verdenscuper.
Tannbørste førte til sommerjobb
I studietiden bodde Mosvold Jørgensen i kollektiv, og finansierte husleien med studiestøtten fra Lånekassen. Sørlendingen var, som så mange andre, på jakt etter en jobb ved siden av.
Men det var ikke en CV, en søknad og et godt håndtrykk som skulle til.
Han solgte nemlig en elektrisk tannbørste på markedsplassen Finn.no.
En kjøper tok kontakt, og partene kom etter hvert til enighet. Mosvold Jørgensen dro for å levere tannbørsten, og ble stående og snakke med kjøperen en god stund. Det viste seg at begge studerte det samme, og praten gikk i ett.
Knappe to dager senere tikket det inn en melding, og sommerjobben var et faktum.
Kjøperen av tannbørsten syntes Mosvold Jørgensen var en trivelig fyr, og lurte på om han ville jobbe for ham som konsulent innen oljeservice i ti uker i Molde påfølgende sommer.
Sørlendingen takket ja, og veien til egenkapital var i gang.
Første kjøp
Sommeren 2019 arvet Mosvold Jørgensen og de to søsknene hans en hytte som de solgte, da ingen av dem hadde råd til å kjøpe ut de andre. Søstrene brukte pengene som egenkapital til å kjøpe seg sin egen leilighet, men for den daværende 24-åringen var det aldri et alternativ. Han begynte å se etter andre måter å investere pengene på.
– Jeg trivdes såpass godt i kollektivet at jeg ikke så noe poeng i å skulle kjøpe meg noe eget. I stedet fant jeg ut at jeg ville bruke pengene på en utleiebolig.
– Da jeg bestemte meg for å investere i eiendom, begynte jeg å kikke på leiligheter. Men tallene var ikke så gode, så da jeg kom over halvparten av en tomannsbolig til 3,6 millioner, med potensielt gode leieinntekter, tente jeg på alle pluggene.
Men det var bare ett problem: Han hadde ikke fast jobb.
Med gode inntekter fra sommerjobben, oppsparte midler fra Lånekassen og arv fra salget av hytta, gikk han til banken med en drøm om sin første utleiebolig.
Bankrådgiveren var skeptisk i begynnelsen, men etter å ha regnet på tallene kom hun frem til at kjøpet var gjennomførbart. Hun gikk også med på å regne med leieinntekter fra dag én.
– Jeg var fryktelig heldig, minnes han.
Mosvold Jørgensen skrapte sammen alt han hadde, kjøpte boligen, og bare noen dager før Palmesus (musikkfestival i Kristiansand, journ. anm.) ble nøklene overlevert.
– Jeg fant ut at det var gode penger i å leie ut til folk som skulle på festivalen, så på bare to dager kastet jeg meg rundt og møblerte hele boligen.
Og det gjorde han lurt i, for på én helg fikk den da uerfarne eiendomsinvestoren inn hele én prosent av kjøpesummen i leie.
– Når første leien tikker inn, og du ser at det funker, så skjønner man at “her er det noe”, forklarer han.
Etter festivalen hiver han seg deretter rundt og pusser opp boligen. Mye gjøres ved hjelp av egeninnsats, og det settes blant annet opp to ekstra soverom.
Deretter leies det ut til studenter som skal studere ved Universitetet i Agder, og utleievirksomheten er i gang.
Refinansiering og yield
Etter at oppussingen er ferdig får Mosvold Jørgensen inn en ny verdivurdering av boligen, som viser at verdiøkningen er større enn hva han har brukt på renoveringen.
– Med en kombinasjon av brutto yield (forholdet mellom leieinntekter og eiendommens verdi) på over 10 prosent, og smart oppussing, kunne jeg ved hjelp av refinansiering få ut endel av den opprinnelig egenkapitalen, og dermed kjøpe en bolig til.
Målet til de fleste er å være gjeldsfri. Mitt mål er å ha så mye fornuftig gjeld som mulig.Morten Mosvold Jørgensen, eiendomsinvestor
Hans andre objekt var enda billigere enn det første, og med samme strategi fikk han både verdien og leieinntektene betydelig opp. Han satt dermed med en bolig som opprinnelig var billigere enn den første, men som ga høyere leieinntekter. Yielden på denne var derfor også på godt over 10 prosent.
– Jeg kjøpte for 3,2 millioner kroner, gjorde om dødareal og noen ekstra stuer til flere soverom, og fikk deretter en verdivurdering på litt over 4 millioner.
I dag er den verdt ytterligere 1 million mer.
– Trikset er å bruke mindre på oppussing enn man får i verdiøkning ved å fokusere på tiltak som koster lite – men som gir mye igjen i opplevd verdi.
Eksempler på dette er ifølge Mosvold Jørgensen maling, ny benkeplate, maling av kjøkkenfronter, belysning og effektivisering av planløsning ved hjelp av lettvegger.
Hovedsakelig i form av egeninnsats.
Nybygg og snøball som ruller
Etter å ha kikket en stund etter et tredje objekt falt valget til slutt på en 37 kvadratmeters leilighet i nybyggprosjektet “Byhaven”, som ligger sentralt til i Kristiansand sentrum.
Innskudd var ikke påkrevd, og han slapp dermed å binde opp noe av egenkapitalen han hadde bygget opp fra de to første objektene. Byggetiden var også på et par år, så Mosvold Jørgensen kunne dermed fortsette å skalere porteføljen i mellomtiden.
En liten stund senere kommer han over en leilighet til to millioner, beliggende på Grim i Kristiansand.
Mosvold Jørgensen bød 1,7 millioner kroner for leiligheten – 300.000 under prisantydning.
Selger sa til slutt ja, og eiendomsinvestoren gikk i gang med oppussingen. Med 600.000 kroner i budsjett, og utallige timer egeninnsats, gikk verdien fra 1,7 millioner til 3,1. Nå er den ifølge siste verdivurdering verdt 3,3 millioner.
– Det er én million ekstra egenkapital man kan refinansiere ut og bruke til å skalere videre, påpeker han.
Underveis jobbet han offshore som feltingeniør, og benyttet disse pengene til å pusse opp.
Overgang til AS
Eier man flere enn fire utleieboliger, må man også regne med å betale mer i skatt. Skattemyndighetene betrakter i så fall utleien som næringsvirksomhet, og man blir beskattet med næringsinntekt på leieinntektene. Denne skatten ligger høyere (50,6 prosent) enn skatt på kapitalinntekt (22 prosent), som er det man betaler om man har fire eller færre utleieboliger.
Mosvold Jørgensen hadde allerede tre leiligheter han leide ut, i tillegg til nybyggkontrakten. Dermed var det ingen vei utenom: Han måtte opprette et aksjeselskap for å kunne fortsette eiendomsvirksomheten.
– Banken så på alle leiekontraktene jeg hadde privat, og skjønte at dette var trygt. Vanligvis er det en forskjell på AS og privat, men når de ser at det er samme fyren, og man har god kontroll og historikk, er det lettere for banken å gi lån til næringsvirksomhet, forklarer han.
Og med AS og finansieringsbevis i boks var det igjen tid for å jakte nye investeringer.
På Lund, midt mellom sentrum og Universitetet i Agder, dukket det opp et bygg som kostet nesten like mye som alle de fire første til sammen. Det var mye som måtte gjøres med det 330 kvadratmeter store huset; taket måtte skiftes, kjelleren var gammel – og badene likeså.
– Jeg regnet faktisk på hva det ville koste å rive hele og bygge opp et nytt hus på tomten. Det var så mye usikkerhet rundt det, så jeg turte rett og slett ikke å kjøpe boligen.
Huset gikk i stedet til en annen eiendomsinvestor, som gikk i gang med renovering.
Mosvold Jørgensen hvilte ikke på laurbærene av den grunn, og tok kontakt med kjøperen for å lære mer om kostnadene ved et slikt prosjekt.
– Vi holdt kontakten, og jeg spurte og gravde, forteller han.
Noen måneder senere, etter at den mest omfattende jobben var gjort, tok han igjen kontakt med kjøper, og spurte om han var villig til å selge.
Etter litt forhandlinger endte han opp med å kjøpe huset for 10,8 millioner.
Å kjøpe en vanlig leilighet nå blir som å kjøpe melk på butikken.Morten Mosvold Jørgensen
– Jeg hadde egentlig ikke råd til det, men fikk 700.000 i såkalt selgerkreditt, som gjorde at jeg kunne betale disse pengene over tid. I tillegg fikk jeg organisert det slik at nybygget kunne stilles som sikkerhet, og dermed endte jeg til slutt opp med å bare måtte stille med 300.000 kroner i egenkapital.
Oppussingen måtte også betales av egen lomme, men med løpende leieinntekter fra de tre andre boligene fikk han ferdigstilt huset.
– Det er fire leiligheter i bygget, så jeg leier ut totalt 17 soverom her.
Leieinntektene ble økt fra 800.000 kroner før oppussing, til 1,2 millioner etter – en økning på hele 50 prosent.
Opprinnelig verdi på 10,8 millioner ble til 13,8 millioner.
– Jeg skapte noen millioner i egenkapital der, ja, humrer han fornøyd.
Han var i utgangspunktet skeptisk til et så stort prosjekt, men forteller at om man har kontroll på tallene er det ikke så ille som man tror. Man må kjenne markedet og vite hva de potensielle leieinntektene ligger på.
– Å kjøpe en vanlig leilighet nå blir som å kjøpe melk på butikken, ler han.
Airbnb
Prosjektet ferdigstilles, leies ut, og den ambisiøse eiendomsinvestoren er atter en gang på jakt: En toppleilighet i Kristiansand sentrum med stor takterrasse kommer på markedet. Men konkurransen er stor, og det er ti andre på visningen.
Mosvold Jørgensen kjenner markedet godt, og vet hvor populære slike leiligheter er blant både fastboende og turister. Han tar kontakt med banken, og foreslår å leie den ut på Airbnb om sommeren, og til studenter resten av året.
Banken gir tommel opp.
Han bestemmer seg for å ta saken i egne hender like etter visningen, og kupper leiligheten med et lukket bud til prisantydning.
– Jeg visste at det var viktig for selger med veldig lang overtagelse, så da ga jeg ham det mot at jeg fikk den til prisantydning, før de andre interessentene hadde rukket å summe seg, forteller han.
Toppleiligheten blir deretter i all hast innredet med både jacuzzi og en glassiglo på takterrassen, og leies ut til Samsung under Palmesus.
To leiligheter til
Men historien stopper ikke der: Mosvold Jørgensen har i løpet av de siste månedene kjøpt ikke bare én, men to leiligheter til.
– Den første hadde ligget ute på markedet en stund. Det var en utleier som hadde leid ut i endel år, men han hadde ikke gjort så mye med leiligheten.
Han kjøper leiligheten for 2,84 millioner kroner, og pusser opp for 300.000.
Leieinntektene går fra 16.000 kroner i måneden til 33.000, ved hjelp av to ekstra soverom og et bad til.
Deretter kjøper han en leilighet til, av den samme utleieren. Leiligheten er helt identisk med den forrige, og kjøpesummen ender 100.000 kroner lavere enn den første.
– Jeg fikk den 100.000 kroner billigere fordi jeg kjøpte den “off market” av ham, og dermed slapp han å bruke penger på megler, forklarer han.
Også denne leiligheten går fra månedlig leie på 16.000 til 33.000 kroner ved hjelp av de samme oppgraderingene.
Veien videre
Mosvold Jørgensen ser ikke for seg å gi seg med det første.
– Målet til de fleste er å være gjeldfri. Mitt mål er å ha så mye fornuftig gjeld som mulig, sier han.
– Hvor har du bodd selv de siste årene?
– Da jeg kjøpte de to første, bodde jeg fortsatt i studentkollektivet i Trondheim. Etter at jeg ble ferdig med mastergraden på NTNU i fjor flyttet jeg hjem til foreldrene mine på Gimlekollen. Deretter har jeg bodd i boligene jeg har pusset opp, for å spare tid.
– Hvor bor du nå?
– Nå bor jeg i toppleiligheten, men leier den ut om sommeren, og når jeg reiser, legger han til.
Teknologiske løsninger
– Hvordan vil det fungere å reise mens du har 53 leietagere hjemme i Norge?
– Jeg har mange ulike teknologiske virkemidler som hjelper meg i hverdagen. Alt fra 3D-scanning av leilighetene på forhånd, slik at leietagere kan gå på visning virtuelt, til elektroniske dørlåser som gjør at jeg kan slippe inn håndverkere via mobilen.
Gjør man et godt forarbeid vil alt gå enklere, mener han. For eksempel gode bilder i annonsen, dronebilder som viser nærheten til fasiliteter, detaljerte husordensregler, ferdig møblerte leiligheter, komfyrvakt, waterguard og så videre.
– Vi lever i et såpass smart og moderne samfunn at det meste kan automatiseres og forenkles, mener Mosvold Jørgensen.
Et eksempel er da han kjøpte et av utleieobjektene sine usett:
– Jeg satt på Maldivene og la inn bud, forteller han.
Av Mosvold Jørgensens tolv utleieenheter er hele fem kjøpt usett – og syv av de tolv boligene er kjøpt “off market”.
– Så lenge man leser salgsoppgaven nøye, går det som regel bra, forklarer han, og forteller at det tar tid å finne de riktige objektene.
– Det er bare et fåtall av 200 objekter som legges ut på Finn jeg finner interessante, så da gjelder det å slå til når muligheten dukker opp, påpeker han.
Råd til andre
Mosvold Jørgensen deler gjerne av kunnskapen sin, og har på Twitter opparbeidet seg nesten 5.000 følgere på kort tid. Her kommer han med flere tips til andre som ønsker å drive med eiendom:
ÅTTE KJAPPE:
- Finn et område du liker og kjenner.
- Husk at når en bolig treffer det åpne markedet, konkurrerer man med alle andre – prøv derfor å finne objekter “off market”.
- 90 prosent av jobben er å finne riktig objekt.
- Se på bygg som er kjøpt av andre selskaper.
- Gå inn på Google Street View, se på gatene.
- Ring rundt til investorer og hør om det er aktuelt å selge. De sier kanskje nei, men da har de i hvert fall navnet ditt i bakhodet i fremtiden om de ombestemmer seg.
- Husk at endel verdsetter enkle transaksjoner – slippe visningsrunder, vasking, foto, megler, passende overtagelsesdato og så videre.
- Man kan ikke alltid få ting i fanget – husk at man må jobbe for det!
Han har også et siste ess i ermet:
– Lei selv, så slipper du å makse lånerammen på egen bolig. Det gjør det mye enklere å skalere om din første bolig er en utleiebolig.