– Markedet blir stadig vanskeligere
Til tross for at det allerede var solgt boliger for over 200 millioner kroner, valgte Bjørn Rune Gjelstens Profier å kansellere et planlagt byggeprosjekt på Skjetten utenfor Oslo. Selskapet er ikke alene om å ta slike grep – en utvikling som kan få store konsekvenser for boligmarkedet i hovedstadsområdet frem i tid.
– Meg bekjent har Profier kansellert et prosjekt én gang i løpet av årene vi har holdt på. Det er ikke noe vi har for vane eller ønske om å gjøre. Vi hadde allerede brukt veldig mye penger på tomtekjøp, prosjektering og markedsføring frem til salgsstart. Det er et betydelig apparat som settes i gang for å komme i salg og oppnå en tilfredsstillende salgsgrad, så dette var ikke en lett avgjørelse, sier prosjektleder Andreas Storstrøm i Profier til Kapital.
Det var neppe dette de hadde sett for seg, kundene som allerede hadde signert kontrakt for å sikre seg drømmeboligen i prosjektet Guldhaug Grenda en snau halvtimes kjøring utenfor Oslo. Her skulle det oppføres 103 rekkehus- og tomannsboliger i grønne omgivelser i et veletablert boligområde. 35 enheter var allerede solgt for 218 millioner kroner, tilsvarende en salgsgrad på omtrent 60 prosent i første salgstrinn, og halvparten av den planlagte infrastrukturen sto ferdig. Men før sommeren tikket det inn følgende melding fra utbyggeren:
Ved inngangen til 2022 satt jeg med fire prosjekterte leiligheter med flere utbyggere. I løpet av året har alle blitt kansellert.Kjøper av Guldhaug Grenda
“Entreprisekostnadene, sammenholdt med økte finansieringskostnader og økt markedsrisiko for usolgte enheter, gjør den samlede usikkerheten for stor til at Tømteveien Utvikling AS finner det forsvarlig å gjennomføre prosjektet.”
En av kjøperne i Guldhaug Grenda er skuffet over kanselleringene i markedet.
– Ved inngangen til 2022 satt jeg med fire prosjekterte leiligheter med flere utbyggere. I løpet av året har alle blitt kansellert, sier kjøperen, som ønsker å forbli anonym.
Ville gått med tap
Ifølge prosjektleder Storstrøm opplevde Profier det som umulig å komme til enighet med en entreprenør om en byggekontrakt på tilfredsstillende vilkår, og han forteller at det ville medført tap dersom prosjektet likevel ble gjennomført.
– Vi fikk et totalentreprisetilbud i juli i fjor, og i juni i år hadde prisen gått opp med drøyt 20 prosent med samme entreprenør. Det skyldes økte materialkostnader, leveransekostnader og drivstoffkostnader. Når det i tillegg er større usikkerhet knyttet til markedsutsiktene fremover med tanke på videre prisvekst og rentehevinger, så blir risikoen ganske stor, sier han.
Markedsføringssjef Kristen Rikter-Svendsen forteller at det på alle øvrige prosjekter Profier har i salg er inngått bindende totalentrepriser med fastpris, både i Oslo, Bærum, Drammen og Stavanger.
– Det er første gang på 15 år at vi har måttet benytte oss av forbeholdet om tilfredsstillende entreprisekostnad overfor våre kunder. I tiden fremover blir det stadig viktigere å ha god kontroll på reguleringsrisiko, byggekostnadene og prosjektfinansiering, sier han.
Økte byggekostnader
Guldhaug Grenda er ikke det eneste eksempelet på prosjekter i østlandsområdet som har blitt kansellert den siste tiden. I vår skapte det overskrifter da Bonum droppet byggingen av 71 leiligheter i Sørumsand, med henvisning til et usikkert, krevende og dyrt entreprisemarked. Ifølge Finansavisen var det solgt nærmere 50 leiligheter i prosjektet, som ble utsatt i flere omganger før det til slutt ble skrinlagt. I tillegg har en rekke andre byggeplaner blitt satt på vent grunnet et krevende kostnadsbilde.
– At byggekostnadene har økt, er det ingen tvil om, sier sjeføkonom Nejra Macic i Prognosesenteret.
Hun forteller at byggekostnadsindeksen fra Statistisk sentralbyrå var 9,4 prosent høyere i juni i år, sammenlignet med juni 2021, og det noen måneder etter at oppturen var på det mest eksplosive. Økningen i materialkostnader nådde en topp på 28 prosent i november i fjor, sammenlignet med samme måned året før – tolvmånedersveksten var “kun” 18 prosent på forsommeren.
– Vi tror veksten i byggekostnadene totalt skal videre ned utover året, men tviler veldig sterkt på at den skal under null. Så utbyggerne og nyboligkjøperne må venne seg til at byggekostnadene blir liggende på et mye høyere nivå enn vi var vant til før pandemien, sier sjeføkonomen.
Stål er et viktig innsatsmateriale for leilighetsbygging, og vi tror dette markedet vil stabilisere seg videre utover året. Men det er andre faktorer enn byggematerialer, som frykten for global resesjon, som fører til stor usikkerhet for boligbyggingen fremover.Nejra Macic, sjeføkonom Prognosesenteret
Krigen i Ukraina er en nøkkelfaktor som har preget nybyggnæringen, blant annet gjennom forstyrrelser i råvare- og forsyningsmarkedene. Da den russiske invasjonen var et faktum, oppsto en situasjon der veldig mange utbyggere hamstret eksempelvis stål, i frykt for råvaremangel. Dette førte til knapphet og kraftig prisvekst i en periode, før prisene igjen falt tilbake til førkrigsnivåer.
– Stål er et viktig innsatsmateriale for leilighetsbygging, og vi tror dette markedet vil stabilisere seg videre utover året. Men det er andre faktorer enn byggematerialer, som frykten for global resesjon, som fører til stor usikkerhet for boligbyggingen fremover, sier Macic.
– Fortsatt krevende
Makrobildet bidro til et ruglete første halvår for igangsetting av nye boliger i Norge. Dette bekrefter administrerende direktør Lars Jacob Hiim i Boligprodusentenes forening, interesseorganisasjonen som fører statistikk på området.
– Det var ganske godt salg i boligmarkedet i fjor, og dette skulle tilsi et tilsvarende godt år med igangsettinger. Det var tilfellet helt frem til januar – igangsettingene økte gjennom slutten av fjoråret. Men så skjedde det noe i februar som førte til betydelig usikkerhet, kombinert med en økning i materialprisene på spesielt trevarer, så fra slutten av februar og gjennom mars og april opplevde vi nedgang i både salg og igangsettinger, sier Hiim.
Om situasjonen slik den er i dag vedvarer, vil det bli en ytterligere brems på aktiviteten og en krevende situasjon når vi kommer til senhøst og vinter neste år.Adm. direktør Lars Jacob Hiim i Boligprodusentenes forening
Han beskriver et scenario med fall spesielt i markedet for eneboliger og rekkehus, sterkest utenfor de mest sentrale strøkene. Leilighetsmarkedet har ikke hatt samme nedgang – særlig i storbyene har det vært ganske flatt hele perioden.
– Dette henger nok sammen med at det er større press i boligmarkedet i Oslo og omegn og enkelte andre større byer, og da er nok kundene villige til å betale den ekstra kostnaden som følger blant annet økt materialpris, sier han.
Ifølge boligtoppen opplever mange av organisasjonens medlemmer en brems og spiser av reservene sine – prosjekter som allerede er solgt, og som skal igangsettes – særlig de rundt i landet som bygger mye av tre, er bekymret for høsten og vinteren.
– Kostnadsbildet er fortsatt krevende, men det kommer noen signaler om utflatning, og kanskje til og med nedgang, i trevare. Det blir spennende å se hvordan utviklingen blir fremover. Om situasjonen slik den er i dag vedvarer, vil det bli en ytterligere brems på aktiviteten og en krevende situasjon når vi kommer til senhøst og vinter neste år.
Stor usikkerhet
Dersom flere nybyggprosjekter blir kansellert, vil det påvirke tilbudssiden i markedet frem i tid og kunne bidra til fornyet prispress også i annenhåndsmarkedet. Dette vil i så fall kunne motvirke effekten av økte renter.
– Det kan være at det blir et mindre tilbud og dermed lavere boligforsyning, og det er klart at det fortsatt trengs flere boliger. Særlig i pressområdene bygges det for lite, men også i distriktsområdene, hvor det er mye gammel boligmasse, sier Hiim.
Hos Prognosesenteret er det kun registrert anekdotisk informasjon om kanselleringer og utsettelser, uten at dette er bekreftet i statistikken. Nejra Macic forteller at det i første halvår ble rapportert om like mange igangsatte boliger som i samme periode året før. Videre påpeker sjeføkonomen at prisindeksen for nye boliger vokste med ti prosent i første kvartal, hvilket indikerer at kostnadsveksten i stor grad overføres sluttkunden.
– Men det er stor usikkerhet i internasjonal økonomi nå, og det er også mange i Norge som frykter global resesjon. Usikkerheten smitter også over på boligmarkedet. Sentralbankene setter opp rentene for å få bukt med inflasjonen, men mange frykter at de ikke vil få det til og at resultatet vil bli stagflasjon – altså kombinasjon av høy inflasjon og stagnasjon i økonomisk vekst. Jeg tenker at disse boligprosjektene som blir kansellert eller utsatt er et resultat av denne voksende usikkerheten, og selvfølgelig også det at byggekostnadene har blitt så høye, sier Macic.
Det er kun i Oslo at boligbyggingen er lavere enn behovet. I resten av landet er det dermed mindre krise for tilbudssiden når det gjelder kanselleringer.Nejra Macic, sjeføkonom Prognosesenteret
– Tror du vil vil få flere kanselleringer fremover?
– Dersom den økonomiske usikkerheten tiltar, tror jeg absolutt det er mulig. Men de siste tolv månedene er det igangsatt rundt 30.000 boliger i Norge, og dette er litt høyere enn det demografiske boligbehovet. Det er kun i Oslo at boligbyggingen er lavere enn behovet. I resten av landet er det dermed mindre krise for tilbudssiden når det gjelder kanselleringer.
Kort tid før denne saken gikk i trykken kom det ny statistikk som viste at både salg og igangsetting av nye boliger falt kraftig i juni. Igangsettingen var da 31 prosent lavere enn i samme måned året før. Intervjuene i saken er gjort før disse tallene ble offentliggjort.
Måtte betale tilbake
Hos Profier forventer man at markedet kan bli enda mer krevende i tiden som kommer.
– Jeg tror det blir stadig vanskeligere. Akkurat nå er det vanskelig å sette i gang prosjekter utenfor de største pressområdene, fortsatt mulig i bynære strøk rundt og i Oslo. Trehusprosjekter har blitt rammet mer enn leilighetsprosjekter. Utbygger er avhengig av ganske høy snittpris, sier Andreas Storstrøm.
Selskapet har nå måttet refundere pengene som opprinnelig ble spyttet inn i det havarerte byggeprosjektet på Skjetten, inkludert opptjente renter.
– Alt er tilbakebetalt til kjøperne, sier Storstrøm.
Guldhaug Grenda ble prosjektert i samarbeid med selskapet Feiring Eiendomsinvest Skjetten, som er eid av familien Ollendorff. Profier er eid drøyt 85 prosent av Gjelsten Holding, investeringsselskapet til Bjørn Rune Gjelsten. Rikter-Svendsen har besvart vår henvendelse til milliardæren i anledning denne saken.
– Hovedregelen er at avtaler skal holdes
Det er naturlig nok en fortvilende situasjon for kjøperne når nyboligdrømmen går i tusen knas. Disse kan ha gjort avtaler om salg av eksisterende bolig, takket nei til andre kjøpstilbud og begynt å glede seg til flytting. Jurist Nora Wennberg Gløersen i Forbrukerrådet forteller at følgende regler gjelder ved utsettelser og kanselleringer av nyboligprosjekter:
– Den store hovedregelen er at avtaler skal holdes, og utbygger kan i utgangspunktet bare kansellere prosjektet dersom dette er i tråd med kjøpekontrakten, sier hun til Kapital.
I kontrakten vil utbyggere typisk ta forbehold knyttet til salgsgrad, finansiering eller offentlige godkjenninger. Gløersen råder kjøpere til å sette seg nøye inn i prospekt og avtaleverk – alle forbehold, både vanlige og mer vanlige, skal fremgå klart og tydelig.
– Du bør også sjekke at forbeholdene er begrenset i tid, slik at du står fritt til å kjøpe noe annet dersom prosjektet ikke blir noe av. For store prosjekter vil det gjerne være avtalefestet at utbygger har seks til ti måneder fra salgsstart til selskapet må beslutte om prosjektet skal igangsettes, eller om avtalene kanselleres. I mindre prosjekter med få boenheter vil det ofte være avtalt kortere tid.
I enkelte kontrakter er ordlyden vedrørende overtagelsestidspunkt vag og uklar. Man kan da risikere å måtte vente i årevis på å kunne flytte inn.
– Pass på at du inngår en avtale som angir klart og tydelig når boligen skal stå ferdig. En uklar ferdigstillelsesfrist gir liten forutberegnelighet og kan føre til at retten til å kreve dagmulkt, forbrukerens sterkeste pressmiddel, blir uten reelt innhold, sier Gløersen.
Forbrukerrådet er kjent med at noen utbyggere i disse dager tar forbehold knyttet til krigen i Ukraina og coronapandemien. Er dette akseptabelt?
– Forbrukerrådet har forståelse for at krig i Europa og koronapandemi kan medføre store utfordringer i byggebransjen, som høye energipriser og mangel på varer. Det er dessverre vanskelig å si noe konkret om hvilke forbehold som er akseptable eller uakseptable, da dette vil bero på en konkret helhetsvurdering i det enkelte kjøpstilfellet, sier interesseorganisasjonens jurist.
Det sentrale er at forbeholdene er klart formulert.
– Kraftig prisstigning på byggevarer i kjølvannet av pandemi og krig kan føre til at bruk av indeksregulering i boligkontrakter øker. For å unngå ubehagelige økonomiske overraskelser bør du være ekstra oppmerksom på om kjøpekontrakten tar forbehold om indeksregulering. Tidligere har det ikke vært like risikofylt å signere en kontrakt med indeksregulert pris, men med eksplosjon av trelastprisene kan denne setningen koste deg svært dyrt.
Venter svak bolighøst
Nylig kom det ferske tall som viste et relativt beskjedent prisfall i det norske boligmarkedet i juli. Nominelt var nedgangen på 1,6 prosent, sesongjustert 0,2 prosent. Oslo hadde en mer positiv utvikling enn resten av landet med sesongkorrigert prisvekst på 0,4 prosent.
Sjeføkonom Nejra Macic i Prognosesenteret tror det kan bli nominell prisvekst i august, før prisene så vil falle resten av året, både i Oslo og resten av landet.
– Etterspørselen vil dempes på grunn av renteøkningene, mens tilbudssiden ser ut til å holde seg på et relativt lavt nivå. Dersom vi i tillegg får en økende tilbudsside, noe som virker lite sannsynlig nå, kan prisene falle mer enn vi forventer, sier hun.
– Har du noen råd til privatpersoner som tenker å kjøpe eller selge fremover?
– Planlegg for at rentene skal opp, men at de fortsatt vil være lave i et historisk perspektiv. Vi har en eldrebølge på gang og svakere befolkningsvekst over hele verden, det tilsier at realrentene aldri vil bli særlig høye igjen.
Hun mener at kjøp av sekundærbolig for utleie fortsatt kan være en god investering, forutsatt at man tenker langsiktig.
– Utleiemarkedet er presset nå, og leieprisene kan økes tilsvarende konsumprisveksten. Det er god inflasjonssikring. Er man førstegangskjøper og dermed nettokjøper i markedet, kan det kanskje være noen kroner å spare på å vente litt med kjøp. Men heller ikke denne ventingen er kostnadsfri, dersom alternativet er å leie dyrt i mellomtiden. Det beste rådet jeg har er å tenke nøye igjennom, ikke la deg rive med og ta alle råd – også mitt – med en god klype salt!