Elleve eiendomskonger om fremtiden
Kapital har kartlagt formuesoppbyggingen til Norges rikeste, og konklusjonen er klar: Eiendom er den sikreste veien til rikdom. Her deler bransjens ukronede enere sine beste tips og spådommer for markedet fremover.
En gang i tiden var handel og industri eneste farbare vei til eventyrlig rikdom i Norge. Slik er det ikke lenger. De siste årenes lave bankrenter og prisøkning på eiendom har gjort en rekke eiendomsinvestorer stadig mer formuende. Blant Norges 400 rikeste har nå mer enn hver fjerde milliardær skapt formuen på bolig- eller næringseiendom. Totalt er det nå 105 milliardærer på listen over Norges 400 rikeste som har skapt majoriteten av formuen på eiendom.
Formidabel økning
Dette er en formidabel økning på bare få år, viser en gjennomgang av vårt tallmateriale. Av den samlede formuen på nær 1.700 millioner kroner har andelen i eiendom klatret fra ti prosent i 2005 til tolv prosent i 2009, 17 prosent i 2013, 20 prosent i 2017 og opp til hele 25 prosent i 2021. Eiendom er nå den nest største bransjen, rett bak kategorien finans, som utgjør 28 prosent av kapitalen. Siden 2005 har andelen industri falt fra 16 prosent til 8,5 prosent, mens shipping er ned fra 21 prosent til 6 prosent. For 15 år siden var altså andelen shipping dobbelt så stor som eiendom. I dag er andelen eiendom fire ganger så stor som shipping.
Ingen over
På toppen av eiendomspyramiden finner vi Norges desidert største private boliginvestor, Ivar Tollefsen. Den første bygården kjøpte han i 1994. Siden har det blitt adskillig flere. I dag eier og disponerer Tollefsen gjennom Heimstaden over 120.000 leiligheter både i Norge og i utlandet, og han kjøper nye leiligheter nærmest hver dag. Samlet markedsverdi på eiendomsporteføljen og andre investeringer er omtrent 200 milliarder kroner, med leieinntekter på nesten åtte milliarder i året. Ivar Tollefsen sto i fjor oppført med en formue på 38,5 milliarder kroner på Kapitals liste over Norges 400 rikeste. Det gjør ham til Norges syvende rikeste mann.
Eventyrlig oppgang
Ivar Tollefsen er i en liga for seg, men under ham på listen finner vi en lang liste profilerte investorer. Neste år er det 30 år siden boligprisene skrapet bunnen. De som satset på tomter og bygg den gang, gjorde fantastiske kupp og har opplevd eventyrlig oppgang siden. Blant dem finner vi Edgar Haugen. Han hamstret en rekke leiligheter i hovedstaden da markedet kollapset. I dag er han god for 18 milliarder kroner.
Av andre utleiebaroner som også gikk inn i markedet på denne tiden, kan nevnes duoen Kjell Kristoffersen og Bjørn-Erik Indahl, med en samlet formue på 3,8 milliarder kroner, Steinar Moe, som i dag er god for 2,3 milliarder, samt Kjartan Aas, som står oppført med en formue på 1,7 milliarder.
Fra sjø til land
Det er dog ikke bare boligbaroner å finne på listen over Norges 400 rikeste. Adskillig flere er de som har tjent seg rike på næringseiendom, innen både kontor, retail og hotell. Den største av dem alle er kjøpesenterkongen Olav Thon. Han figurerer ikke lenger blant de mest formuende, men det skyldes utelukkende at han har overført eiendomsimperiet til en stiftelse. Hadde han ikke gjort det, hadde han befunnet seg helt i toppsjiktet, sammen med John Fredriksen og Odd Reitan. Fredriksen og Reitan er riktignok ikke kjent for å ha skaffet seg formuen først og fremst gjennom eiendom, men de utgjør likevel en liten del av en større gruppe investorer som sprer investeringene og gevinstene sine i bygningsmasse.
Blant landets rikeste finnes i dag en hel del redere som har gjort landkrabber av seg for å sikre seg mot nedturer på andre fronter, men også handels- og industrikongene investerer i stadig større grad i eiendom nå enn tidligere. Da Finansavisen i november i fjor publiserte sin årlige oversikt over investorene med de største boligmassene, sto Ivar Tollefsen oppført som nummer en, etterfulgt av Edgar Haugen og nettopp Odd Reitan og John Fredriksen.
Ikke småpenger
Blant Norges 400 rikeste finnes også mange som i all hovedsak har skapt sine formuer gjennom eiendom alene. Blant dem finner vi kjente navn som Ole Gunnar Selvaag (som riktignok startet med en hyggelig familiearv), med en formue på 7,05 milliarder kroner, Christian Ringnes, som er god for 6,2 milliarder kroner og Arthur Buchardt, som har bygget seg opp en formue på 3,7 milliarder.
Kapital har i denne artikkelserien intervjuet en rekke av eiendomsinvestorene med størst suksess. På de følgende sidene kan du lese om hvorfor de satset på eiendom, deres beste eiendomsinvestering noensinne, hvilket bygg de gjerne skulle eid, hva de tror om eiendomsmarkedet de neste to til tre årene, samt deres beste tips til andre som vurderer å investere i eiendom.