Skiftet navn på døra etter advarsel – har hanket inn 150 mill. i høyrisikolån

Administrerende direktør i Aevi Eiendom, Karianne Falch Tobiassen, har etter eget utsagn funnet nøkkelen til en svært lukrativ sparing. I en video på selskapets hjemmeside beskriver hun metoden slik: 

– Folk vil ha trygghet, de vil ha forutsigbarhet, de vil ha en ok rente, og de vil ikke binde pengene sine over for lang tid [...] Det vi tilbyr er enkelt å forstå. Vi tilbyr en åtte prosents årlig rente. Vi utbetaler rentene hver måned, og du får en to års avtale. Så er det ingen gebyrer hos oss. Det koster ikke noe å sette inn penger, og det koster ikke noe å få pengene tilbake. 

Aevi baserer seg på såkalt lånebasert folkefinansiering, og modellen deres er enkel. Enkeltpersoner gir selskapet det som kalles et ansvarlig lån, som de så benytter i boligprosjekter de selv har tilrettelagt. Til gjengjeld får investorene mellom 8 til 10 prosents rente med månedlige utbetalinger. Låneavtalen har en varighet på to år. Så langt har dette vist seg å være svært lukrativt. 

2021-regnskapet, som er siste offentlige årsregnskap, viser 97,2 millioner kroner i driftsinntekter – det gjelder da salgsinntekter. Bare to år tidligere var tallet 9,1 millioner kroner. Veksten skyldes trolig at selskapet har lykkes med å lokke til seg långivere i stor skala. Videre har selskapet 204 millioner kroner i gjeld, og av dem er 143,9 millioner kroner bokført som ansvarlig lån fra privatpersoner og selskap. 

Skjønt, ikke alle er like begeistret for selskapets formidable vekst. Kapital har vært i kontakt med personer som er kritiske til låneavtalene, og sikkerheten, selskapet opererer med. De er ikke alene om det. Selskapet er for tiden i søkelyset til både Forbrukerrådet og Finanstilsynet. 

Fikk kritikk, skiftet navn på døren

Aevi Eiendom ble stiftet i 2018 med navnet Norsk Bolig AS. Etter et års drift havnet de søkelyset til Forbrukerrådet. 

– Norsk Bolig kom på vår radar fordi de gikk så kraftig ut med markedsføring av konseptet sitt. Vi ble oppringt av forbrukere som ikke hadde bedt om kontakt, men som likevel var forsøkt rekruttert. Våre egne undersøkelser konkluderte med at dette var investeringstjenester som skulle gi sikker, høy avkastning til lav risiko fra en leverandør som ikke hadde konsesjon til investeringsrådgivning. Her var det nok brudd på sjekklisten vår til at det var naturlig for oss å advare forbrukerne, opplyser fagdirektør Jorge Jensen i Forbrukerrådet. 

Etter at advarselen til Forbrukerrådet ble omtalt i Dine Penger, skiftet selskapet navn til Aevi Eiendom. Forbrukerrådet har ikke gjort noen vurderinger av driften etter den tid. Forretningsmodellen deres i dag er forbløffende lik den gamle, nemlig at selskapet ringte opp privatpersoner “med overskuddslikviditet” for å få dem til å gi lån til nye boligprosjekter. Også i 2019 tilbød selskapet en rente på 8 prosent med månedlige utbetalinger.

– Vi forstår det slik at de kanskje ikke er så hissige på å ringe rundt lenger, sier Jensen.  

Forbrukerrådet har fått varsler på Aevi i senere tid. 

Opererer med høyrisikolån

I lånekontrakten Aevi opererer med står det spesifisert:

“Hvis låntager går konkurs, og selskapets eiendeler ikke dekker utestående krav for lånet og rentene, kan långiver påføres tap.”

Lånene Aevi har hentet inn er bokført som ansvarlig lån. Dette er en type lån som ved konkurs er prioritert etter at all annen gjeld er betalt. Med andre ord, en type lån med særlig høy risiko. Ikke noe sted i lånekontrakten til Aevi blir det opplyst at lånet er en høyrisikoinvestering. 

Jensen påpeker at det er noen fallgruver ved å bruke slike lån som basis for lånebasert folkefinansiering. 

– Utgangspunktet vårt er det generelle kravet til investorbeskyttelse, slik det fremkommer i verdipapirhandelloven. Her slås det fast at foretakene har en plikt til å opptre på en måte som ivaretar kundenes interesser. Dersom usikrede lån øker risikoen urimelig mye for kunden, så kan altså foretaket komme til ansvar. Ansvaret avhenger også av hvem som er målgruppen. I rettslig forstand vil det være vanskeligere for Aevi å konstruere risikable produkter hvis de retter seg mot småsparere enn om de retter seg mot eller mer eller mindre profesjonelle investorer.

Han opplyser videre om at selskaper har en plikt til å gi sine investorer advarsel om risiko forbundet med investeringene sine.  

– Informasjonen skal være forståelig for forbruker, og av domspraksis skal foretaket også forsikre seg om at forbruker forstår informasjonen som er gitt. Det er med andre ord ikke rom for å underkommunisere risiko til forbrukere. Aevi kan komme til et rettslig ansvar hvis det skjer.

– Ny strategi

Karianne Falch Tobiassen har rollen som administrerende direktør, men er én av fire likeverdige partnere i selskapet. Hun forteller at navneskiftet i 2019 hadde helt andre motiver enn advarselen fra Forbrukerrådet.

– Vi skiftet navn til Aevi Eiendom som del av en ny strategi og kurs for virksomheten, der åpenhet og gjennomsiktighet står i fokus. Som før utvikler vi eiendommer og bygger boliger til folk flest, men vi skal ikke nødvendigvis kun bygge boliger i tiden som kommer. Eiendom favner bredere og gir oss rom for å gjøre mer enn bolig.

– Hvilke, om noen, grep har dere gjort i deres forretningsdrift etter at Forbrukerrådet advarte mot dere i 2019, utover å skifte navn på døren?

– Vi har sluttet å ta kontakt med potensielle investorer og gått over til en helautomatisert inbound markedsføringsstrategi. Vi håndterer kun de som tar kontakt med oss. Vi er helt åpne i vår kommunikasjon, og vi svarer på alle spørsmål folk måtte ha og har alt tilgjengelig på våre nettsider. Der finner du blant annet vår lånekontrakt, og svar på alle små og store spørsmål vi pleier å få inn til oss.

På direkte spørsmål om långiverne bak de 143 millionene kroner selskapet har hentet inn fullt ut er klar over at dette er høyrisikolån, svarer Tobiassen: 

– Det stemmer at vi har hentet inn den summen, ja. Våre långivere er klar over risikoen, og dette er også tydelig beskrevet på vår nettside. Der svarer vi både på hvilken risiko man løper og hvilken sikkerhet som tilbys. 

På hjemmesiden til Aevi står det at de tilbyr det de kaller selskapsgaranti til låntakerne. Hun opplyser at selskapet med dette vil følge dekningsloven ved konkurser. 

– Dekningsloven betyr at selskapets eiendommer til enhver tid vil tjene som dekningsobjekter ved eventuelt mislighold. Vi tjener først penger når prosjektene blir solgt, og først etter at långiverne har fått sin kapital tilbakebetalt. Men hvis Aevi Eiendom skulle gå konkurs, og eiendeler ikke dekker utestående krav for lånet og rentene, kan långiver påføres tap.

Spørsmål om konsesjon

Da Forbrukerrådet så på saken i 2019, var ikke selskapet registrert som låneformidler hos Finanstilsynet, og de hadde ikke konsesjon for investeringsrådgivning. De har fremdeles ingen av delene. Etter en vurdering har tilsynet kommet til at selskapet faller utenfor registreringsplikten som låneformidler. 

– Lånebasert folkefinansiering forstås vanligvis som at en låneformidler formidler lån til næringslivsprosjekter. Slik låneformidling krever registrering hos Finanstilsynet. Slik vi forstår virksomheten til Aevi, henter de inn lån fra investorer direkte til eget selskap. Det faller ikke under regler om låneformidling, opplyser Finanstilsynet til Kapital.

Det å innhente kapital til eget foretak er foreløpig ikke lovregulert, men tilsynet påpeker derimot at Aevis virksomhet kan falle inne under reglene for investeringsrådgivning etter verdipapirhandelloven. 

– I 2021 kommuniserte vi til selskapet at vi ikke gikk videre med saken. Vi kan bekrefte at vi siden har mottatt flere varsler på Aevi Eiendom, og vi ser nå på selskapet igjen, skriver tilsynet og utdyper:

– For personer som blir kontaktet med tilbud om investeringer eller andre finansielle tjenester, er det viktig å undersøke at de som tilbyr dette har nødvendige tillatelser. I tillegg vil Finanstilsynet fraråde folk å kjøpe finansielle produkter de ikke forstår, og ikke la seg overbevise av løfter om raske gevinster og samtidig lav risiko.

Må bekrefte eget ansvar

Aevi er generelt rause med å tilby sine fremtidige långivere hjelp, og oppfordrer fremtidige långivere til å ta kontakt om de lurer på noe. På hjemmesiden flagger de formuleringer som “hjelp og bistand”. Men ordet rådgivning blir aldri nevnt. Faktisk er de så nøye på dette at de har lagt til et eget punkt i lånekontrakten, som lyder slik: 

“Långiver er innforstått med at Aevi Eiendom og selskapets medarbeidere ikke har gitt långiver investeringsråd og at avgjørelsen om å yte lån til selskapet er tatt av långiver alene.”

Tobiassen opplyser at de har hatt en dialog med Finanstilsynet om konsesjon for investeringsrådgivning, og at de senest i 2021 fikk avklart fra tilsynet at deres virksomhet ikke trenger det. 

– Hvordan har dere greid å hente inn 143 millioner kroner fra småsparere uten å drive investeringsrådgivning? 

– Det er ganske vanlig praksis å ha långivere/investorer til en bedrift, som igjen gis en form for motytelse/avkastning på sin investering. Forskjellen er vel bare at vi markedsfører denne muligheten. Vi tilbyr våre långivere en årlig fastrente på åtte prosent. Renten utbetales månedlig gjennom lånets løpetid, og gir våre långivere en forutsigbar avkastning på sin kapital.

Aevi har som nevnt en voldsom vekst – fra 10 til 100 millioner kroner omsetning fra 2019. Tobiassen tilskriver denne veksten at selskapet har modnet, de har fått solgt unna prosjekter, og de har involvert seg i større prosjekter med andre aktører. Hun opplyser at de til neste år planlegger salgsstart for nye byggetrinn. 

– Vi utvikler eiendommer i randsonen til Oslo, noe som så langt har vært en vellykket strategi, både for oss og våre investorer. 

– Har sett medaljens bakside

“Vi i Aevi har bakgrunn både fra finans- og boligbransjen, og vi har sett medaljens bakside i begge,” sier Karianne Falch Tobiassen i en informasjonsvideo fra Aevi på Facebook. 

Det har Tobiassen helt rett i. Hun har blant annet fortid som daglig leder i det skandaleombruste meglerhuset Indigo Finans. Gjennom flere artikler i 2017 avdekket Kapital hvordan hundrevis av småsparere, i hovedsak eldre mennesker, ble forledet til å investere sparepengene sine i Indigo Finans’ svært overprisede eiendomssyndikater. Grunnleggeren, Thor Stian Kennedy Normann, ble meldt død på Ibiza i 2018. I etterkant har det vært flere rettslige etterspill. Tobiassen sluttet som daglig leder i Indigo Finans i 2016. 

Etter hun var ferdig i Indigo Finans startet Tobiassen opp sitt eget selskap, Falch Finans, hvor hun ble en underagent til det svenske investeringsselskapet Jool.  Også her har Kapital tidligere avdekket hvordan Jool brukte obligasjonsselgere og underagenter til å overtale småsparere og pensjonister til å investere i oppblåste finansprodukter.  I 2019 trakk Finanstilsynet tilbake selskapets norske avdelinger, Jool Markets’ og søsterselskapet Jool Capital Partners, tillatelse til å yte investeringstjenester i Norge. 

– Jeg jobbet kun noen få måneder i Indigo Finans, og sa opp før prøvetiden var gått ut. Jeg visste ingenting om det som har kommet frem i ettertid, men valgte å si opp grunnet måten de behandlet mennesker på. Det vitnet om at dette ikke var en god bedrift. Jeg har bistått både politi og advokater i saker mot Indigo Finans siden. Når det gjelder Jool, så hadde vi i starten tillit til selskapet, men samarbeidet ble avsluttet når forutsetningene endret seg. 

Tobiassen bemerker avslutningsvis: 

– Etter min korte tid i disse selskapene har jeg blitt ekstra oppmerksom på at man skal behandle mennesker på en god måte, og man skal være sannferdig. Jeg har erfart at det ikke er en like stor selvfølge for alle. Jeg har også erfart at ikke alle fortjener tillit.