Mer nedside i boligprisene

Vi har lagt bak oss et todelt år i det norske boligmarkedet. Januar startet med rekordsterk vekst, og oppturen skulle vedvare i noen måneder. Men i takt med at de siste coronaeffektene fislet ut og krig, inflasjon og stigende renter preget nyhetsbildet, surnet stemningen. Etter hvert bygget det seg opp på tilbudssiden, og da flere rentehevninger – i kombinasjon med en økning i øvrige kostnader, ikke minst knyttet til strøm – begynte å gjøre reelle innhugg i folks disponible inntekt, preget det også etterspørselen.

Dette resulterte i en grå bolighøst. Markedet i de store byene falt fra september og utover, og prisveksten for året som helhet ligger i skrivende stund an til å ende rundt null eller kun svakt positivt, med det laveste antallet omsetninger siden før pandemien. Ekspertene påpeker at det har vært stor variasjon mellom byene – mens eksempelvis Stavanger og Kristiansand har hatt sterk utvikling, kan hovedstaden ende året i minus.

To scenarioer

Med dette som bakteppe er det ingen grunn til å være veldig optimistisk idet vi går inn i 2023. Den store jokeren er selvsagt rentene. 

Vi synes to mulige scenarioer for det kommende året skiller seg ut: Det ene er at rentetoppen ble nådd allerede på tampen av 2022, og at det muligens vil være rom for at Norges Bank kan slippe opp litt på høstparten 2023. Dette vil igjen kunne gi lettelser i boliglånsrentene helt mot slutten av året. Scenarioet er i tråd med det Prognosesenteret ser for seg, og de tror da at boligprisene nasjonalt vil ende to–tre prosent lavere i desember 2023, kontra desember i år. Hos Eiendom Norge opplyser administrerende direktør Henning Lauridsen at de tror prisene vil synke moderat mens renten stiger, før de flater ut og øker svakt utover i andre halvår 2023.

Man må imidlertid ta høyde for at vi fortsatt ikke har sett den fulle renteeffekten, eller at det kan være behov for mer medisin fra sentralbanken også fremover. Fortsatt ser inflasjonen ut til å være gjenstridig, hvilket sannsynliggjør at den innstrammende pengepolitikken vil vedvare. Det vil i så fall tynge boligprisene ytterligere. Husholdningene vil da kunne merke rentetrykket gjennom hele neste år, og i et slikt scenario virker det sannsynlig at en reell bedring i boligmarkedet først vil finne sted etter 2023. Sjeføkonom Øystein Dørum i NHO, som tror rentetoppen nås først på nyåret, nedjusterte nylig sin boligprisprognose til et fall på seks prosent for det kommende året.

Byggebrems

I sum frykter vi at det fortsatt er mer nedside i boligprisene. Så får det heller være en mager trøst at det er underliggende faktorer som gir lys i enden av tunnelen. Salget av nye boliger nå er på det laveste nivået siden finanskrisen, hvilket har en klar effekt på boligbyggingen. Lenger frem i løypa vil det legge grunnlag for ny prisvekst også i annenhåndsmarkedet, og dagens tapere kan da bli morgendagens vinnere.

– Husholdningene i Oslo har høyest gjeldsgrad og belåningsgrad, slik at renteøkningene burde påvirke boligprisene i Oslo mest negativt på kort sikt. På litt lengre sikt inntreffer tilbudssideeffekten, som tilsier at boligprisene bør stige mer i Oslo enn i resten av landet, forklarer sjeføkonom Nejra Macic i Prognosesenteret til Kapital.