– Formuesskatten hadde drept Tjuvholmen

– Det er mange som ikke liker utkledningsfester, men jeg synes det er morsomt. 

– Synes du?

– Ja. Jeg har akkurat vært i USA på min datters graduation. Det var i Utah. Da kjørte vi innom noen parker i ødelandet og kjøpte selvfølgelig fullt utstyr til hele familien. Cowboyhatter og -boots. 

– Dere har en hel samling hjemme?

– Ja, ja. Altså, jeg har flere cowboyhatter. Alle i familien har cowboyhatt, sier Olav H. Selvaag. 

Smilerynkene trer frem i det furete ansiktet til 53-åringen.

– Kapital har til og med skrevet om bootsene en gang. 

– Åh, var det de i krokodilleskinn? 

– Ja, de ble hengende igjen i tollen. Jeg hadde besøkt noen studievenner i California. Det ble noe kluss fordi jeg ettersendte støvlene. Det var lovlig. Men det ble en greie i Kapital. Litt humoristisk, men jeg syntes det var veldig pinlig. 

60.000 boliger på samvittigheten

Olav er eldstebror Selvaag. Sammen med Frederik styrer han over familieformuen og butikken som ble startet av farfaren etter krigen da bolignøden var stor. Ideen var å bygge for en tredjedel av kost og selge for en tredjedel av prisen. Det ble sagt at husene kom til å ramle sammen. Men det første står fremdeles oppe på Ekeberg, og over 60.000 boliger har kommet til siden. 

Med årene er lassoen også kastet rundt næringsbygg og byutvikling som på Tjuvholmen og Union i Drammen. Det har ikke bare vært poor lonesome cowboys på hesteryggen. Flere av prosjektene er gjort i samarbeid med andre. Dalerne har rent inn i ulikt monn, men skattene har vært håndterbare, også i prosjekter med stor risiko. 

Men nå har tøffere tider rammet livets glade gutter. Renter og inflasjon tar balletak på folk flest, og det er tross alt dem Selvaag lever av. Nyboligsalget har hilst på veggen, eiendomsverdier skrives ned, og Arkitekturopprøret kritiserer Selvaag for å bygge stygt. På toppen skal futen ha mer av milliardformuen. Selv om den er vurdert til åtte milliarder kroner i Kapitals oversikt over Norges 400 rikeste, hjelper det lite når gutta tross alt må betale skatten med norsk kronasje. 

Se videointervju med brødrene nederst i saken

Kaster lassoen østover

Enn så lenge er ikke kursen på hesteryggen satt mot Sveits, men brødrene har vendt blikket østover. De sikter på boligutvikling i Stockholm. I Söta brors storstad er det nemlig mer ordning och reda enn i Oslo, hvor det bare har blitt surr med regulering de siste årene. 

Selvaag-brødrene skyter ikke fra hofta som milliardærkollega Øystein Stray Spetalen gjør om sosialistenes skatteskjerpelser, men det skaper hodebry under hatten. For nå har “sheriffen” i holdingselskapet gitt klar beskjed om at det er slutt på vill vest-prosjekter som ikke sikrer kontantstrøm med det samme. Tjuvholmen og Snø-prosjektet langs E6, hvor man kan gå på ski hele året, hadde det ikke blitt noe av under dagens skatteregime. Og det er utlovet skuddpremie på den som prøver seg på investeringer i venture og proptech. Det er for høy risiko, og tar for lang tid før man ser resultater, hvis de i det hele tatt kommer. Men kunsten har brødrene klart å skjerme til en viss grad. Ett sted går tross alt grensen. 

Har cowboymiddager

Kapital er invitert til Selvaags hovedkontor ved Ullernskogen vestenfor Smestad og bortenfor Radiumhospitalet. På Ullern har brødrene levd sine liv med unntak av noen utvekslings- og studieopphold i USA, og Olavs emigrering til Snarøya for 25 år siden. 

Fra toppetasjen i bygget kan brødrene skue til erobret land og nesten helt til Ekeberg og Groruddalen. Der ble de første blokkene lagt og forskjønnet med dyreskulpturer som sørget for gull til etterkommerne.

– Jeg har cowboyhatt jeg også, sier Frederik. – Cowboystøvler har jeg også. Men jeg har bare én hatt. 

Han er seks år yngre enn Olav. Siden oppveksten har lillebror vokst seg høyere og blitt grovere i målet. Dessuten har han fått mer pondus. De er likemenn nå med eierandeler på ca. 47 prosent hver i morselskapet Selvaag og har styrt butikken sammen i 15 år. 

– Det å kle seg som cowboy er gøy. Etter at Yellowstone kom, har cowboystilen seilet opp som en favoritt. Det er en kul stil. Ikke alle lander den like godt. Vi er en vennegjeng som er veldig fans av Yellowstone og som har cowboymiddager, spiser biff eller noe mexicansk og med tequila-shots.

– Husene er pimpet opp

De er langt ute på prærien nå. Storebror føler behov for å hente dem inn igjen.

– Jeg tipper at cowboyinteressen har utgangspunkt fra vår oppvekst, eller våre forfedre. Farfar var fra Lista. Alle på Lista omtrent dro til Amerika. Der er det gater med amerikansk navn, feiringen av 4. juli og en kjempebutikk hvor vi har kjøpt alt fra amerikanske møbler til godteri, sier Olav.

– På Lista sier de ikke bagasjerom, men trunken, tilføyer Frederik og imiterer dialekten. – Til og med husene er pimpet opp for å se amerikanske ut.

– Det er faktisk hus på Lista og på tettstedet Vanse som er 110 volt. Så det kan godt ha inspirert oss, mener Olav.

Skjelt ut for nakenkunst

Vi summer oss for å komme ut av cowboyland. Brødrene småprater om dårlig vær på en Spania-tur og venner som får pakket kofferten av sine koner. Også når de skal på guttetur. Frederik sier det ikke hadde gått for ham. Han må velge klær etter dagshumøret. Olav sier han ikke er noen moteløve, men at han liker å gå i klesbutikker. Kanskje den interessen også kan forklares. Selvaag eide tross alt bygården i Bogstadveien 11 der Tatler opererte i sine storhetsdager. På veggen i handelshuset hadde brødrene hengt opp en fotoserie fra kunstsamlingen sin. Den viste geishaer i arbeid. Noen oppfattet den som mykpornografisk.

– En mor ringte og skjelte meg ut. Hun sa hun hadde forbudt datteren på 16 år å gå på Tatler-huset på grunn av bildene. Jeg var høflig og roet henne ned. Men jeg tenkte mitt, sier Olav.

– Bedre rigget for nedtur

Brødrene virker avslappet i hver sin lyse skinnstol. Men det må jo være stress om dagen nå som “alt” går dem imot? Og det attpåtil straks er ferie og både strategisamlinger, avtaler og ikke minst noen håndfuller sommerfester som skal landes, deriblant firmafesten hvor brødrene skal ankomme ridende – i fullt cowboyutstyr. 

– Får dere sove om natten?

– Vi går inn i tøffere tider nå enn i fjor, vedgår Olav. – Men Selvaag er mye bedre rigget for en nedtur enn vi har vært noensinne. Sammenlignet med finanskrisen i 2008 er vi både organisert og finansiert på en helt annen måte. Soliditeten i virksomheten og kompetansen i det operative er mye bedre enn den har vært noen gang.

Frederik påpeker at de dessuten har flere ben å stå på. 

– Selvaag Utleiebolig gjør det veldig godt. Vi har 841 utleieleiligheter og nær null ledighet. Men det er litt trått i nyboligsalget.

– Litt? 

– Det er ikke helt natta. Salget tikker og går. Selvaag Bolig er godt rustet for både opp- og nedturer og har en veldig robust forretningsmodell. 

– Og en veldig sunn balanse, tilføyer Olav. – Vi har i liten grad behov for å bruke egenkapitalen i det hele tatt ved tomtekjøp, og så har vi en betydelig egenkapitalbuffer, sier han. 

Dette kruttet er han overbevist om at Selvaag Bolig kan bruke til å være offensive der andre ikke har den muligheten. Det gjelder i Norge, men spesielt i Sverige, forteller han. De har inngått mange avtaler om tomtekjøp i fjor og i år. Og i årene fremover skal de ha en stor egen boligproduksjon i Stockholm. 

– Det er en mer forutsigbar modell i Stockholm. Vi føler at det er et attraktivt marked, sier Olav.

Han anslår at Stockholm vil bli det nest største området i Selvaag Bolig etter Oslo. Nå er det nummer tre – etter Vestlandet. 

Støle, Collier og Sissener

Før var familiebedriften organisert som konsernet Selvaag Gruppen. Nå er det et holdingselskap på topp som heter Selvaag, og hvor de fire største enhetene er Selvaag Eiendom, Selvaag By med Snøbyen i Lørenskog, Selvaag Utleiebolig og børsnoterte Selvaag Bolig   . Styrevervene er jevnt fordelt mellom brødrene.

– Kjernevirksomhetene er eiendom og eiendomsutvikling, sier Olav. – Selvaag Bolig er størst i omsetning. Totalbalansen er omtrent lik i Selvaag Bolig og Selvaag Eiendom. Selvaag Eiendom er større i egenkapitalverdier. Det meste av verdiene våre ligger her.

– Bryr oss om aksjekursutviklingen

Familien kontrollerer ca. 54 prosent i børsnoterte Selvaag Bolig. Med dagens aksjekurs på i overkant av 30 kroner tilsvarer det vel 1,5 milliarder kroner. Kjente finansprofiler som milliardærene Svein Støle og Jan Petter Collier og forvaltningsselskapet Sissener er på listen over de største aksjonærene i selskapet. Aksjekursen har mer enn halvert seg siden toppen i januar 2020 da den lå på 73 kroner. Men det hører med til historien at det siden da er hamret ut utbytter på 37 kroner pr. aksje.

– Vi bekymrer oss ikke for kortsiktige svingninger og er mest opptatt av at vi driver best mulig. Men vi bryr oss også selvfølgelig om aksjekursen over tid, kommenterer Olav. 

I skrivende stund er Selvaag Bolig-aksjen opp 1,6 prosent i år, mot Oslo Børs’ oppgang på 3,7 prosent.

Baard Schumann satt ved rattet da Selvaag Bolig ble notert på Oslo Børs i 2012. Han måtte gå på dagen i 2018. Begge parter har holdt kjeft om hvorfor mot et sluttvederlag på 20 millioner kroner i henhold til ansettelsesavtalen.

– Vi er aktive eiere, forklarer Olav. 

– Hvordan løser dere brødre konflikter dere imellom?

– Det kan gå en kule varmt. Andre på jobben lurer nok av og til. Vi ender alltid som venner, sier han. 

– Lehman smalt

Siden brødrene overtok i 2008, har verdien til familien omtrent doblet seg. De minnes med skrekk og gru tilbake til den første perioden. De solgte ikke én bolig på 20 måneder og måtte permittere eller si opp 400 av de 600 de sysselsatte. Tiden var moden for å rydde opp og rendyrke ved å selge entreprenøren Selvaagbygg og kutte satsning utenfor Norge, men at Lehman Brothers og finanskrisen skulle komme oppe i det hele, var tøft. 

– Lehman smalt den dagen vi skulle beslutte igangsettelse av bygging av parkeringsanlegget på den andre siden av broen på Tjuvholmen for over en milliard kroner, sier Olav. 

De valgte å satse videre. 

– Tjuvholmen hadde ikke blitt noe av i dag. Ikke Snø heller. Snø og Snøbyen er et stort og innovativt prosjekt. Det er masse nedfelt der, og vi skal holde på i ti år til, bygge 2.000 boliger. Fornebu og akvarieprosjektet der er litt i samme kategori. Der må vi i hvert fall ha med partnere for å realisere det, sier han om prosjektet, som er i reguleringsfasen.

– Kan bli verre

– Har dere strammet livremmen privat også? Tatt ned nivåer på ferier eller vin?

De blir litt stille og ser på hverandre. 

– Vi er heldige og lever veldig godt, sier Frederik. – Men man blir påvirket av tider som nå. Jeg er forberedt på at det kan bli verre, både økonomisk og med rammevilkår. Det kan være at det blir såpass vanskelig at det ikke er mulig å ta ut utbytte. Da må vi sikre at vi kan dekke skatteforpliktelsene våre, sier han. 

Olav påpeker at skatten bare er én ting. 

– De innstramningene som kom i fjor skjedde parallelt med et vanskeligere marked, særlig med renter og energi og materiale, stopp i boligmarkedet og verdifall. Det var en kombinasjon av mange ting som slo inn i fjor. Jeg har et litt mer bevisst forhold til min kapitalbruk, sier Olav.

– Særlig på cowboystøvler, sier Frederik. 

– Det har jeg en egen konto til, sier Olav og skynder seg å tilføye: – Man lurer jo på om man greier å håndtere de forpliktelsene som kommer med skatt.

– Det gjorde vondt

Selvaag-brødrene bruker feinschmeckergallerist Peder Lund og eier til sammen nesten 1.000 kunstverk. Deler har vært utstilt på Astrup Fearnley Museet. Bygget ligger i en stiftelse som ble opprettet av Aspelin Ramm og Selvaag ved utbyggingen av Tjuvholmen. Til bedriften og den felles samlingen er de nå noe mer forsiktige.

Men nylig gikk Frederik på en smell privat da han handlet tre bilder på en nettauksjon hos Sotheby’s.

– Det var så høye avgifter, og så kom valutaen på toppen. Det gjorde vondt, vedgår han.

Nå er verk av Howard Hodgkin, Marc Quinn og Gene Davies på vei hjem til ham. Førstnevnte kunstner er for øvrig den første internasjonale kunstneren investor Christen Sveaas kjøpte på 80-tallet.

Ikke utelukke Sveits

– Blir det Sveits på dere?

– Vi er her i Norge, er glad i Norge, i Oslo og i samfunnsmodellen. Vi har gjort et valg om å bli, sier Olav. 

– Men vi skal ikke være helt absolutte på det, tilføyer Frederik. – Hvis det blir suksessivt verre over tid og man nærmest blir skattet ut av eierskapet, må man vurdere situasjonen. Personlig har jeg ikke lyst til at barna mine skal vokse opp noe annet sted enn i Norge. Men jeg har full respekt for de som har valgt å flytte. 

– Vi er enige om at vi har mange forpliktelser som samfunn, eldre, syke, skole og sånt, og det å betale skatt er en del av å bidra til det, fortsetter Olav. – Men dagens struktur på det tror vi ikke er den beste for å sikre norsk eierskap. Som det er sagt til det kjedsommelige, er det synd at det skal være mer kapitaleffektivt å sitte som utlending og eie norske bedrifter enn å være i Norge og eie norske bedrifter. Det triste med dagens modell er at vi må være litt mindre risikovillige og tenke mindre langsiktig. Vi er nødt til å sørge for kontantstrøm som kan nå helt opp til oss som eiere, så vi skal kunne betale skatt, sier Olav. 

– Sannsynligvis kunne vi ikke ha realisert lange utviklingsprosjekter som Tjuvholmen i dag. Ei heller Snø. Det er realiteten, konkluderer Frederik.

Far ikke involvert lenger

I fjor ble Selvaag-familiens formue anslått til åtte milliarder kroner i Kapitals oversikt over Norges 400 rikeste. 

– For cirka ti år siden likestilte vi alle aksjene. Nå har vår far i underkant av seks prosent eierskap. Det er samme aksjeklasse. Han er ikke involvert på noen som helst måte lenger og har også gått ut av styret i holdingselskapet, sier Olav. 

– Aksjene er fordelt likt på oss og våre barn, supplerer Frederik.

– Familien går foran

Olav har gått i samme spor som sin far og er sivilingeniør. Etter å ha jobbet som administrerende direktør i Tulsa West Corporation i USA og eiendomsforvalter i KLP Eiendom startet han som eiendomssjef i Selvaag Eiendom i 1998. Han er den mest risikovillige av de to, kanskje litt uventet tatt i betraktning at lillebror er siviløkonom. Frederik begynte i familieselskapet som prosjektleder i City Self-Storage i Spania i 2001 og fortsatte som prosjektleder i Selvaag Eiendom. 

– Hva skjer når neste generasjon skal på banen? Noen skifter ender i retten?

– Det er litt tidlig å si. Det er 25 år mellom eldste og yngste, sier Frederik, som er på runde nummer to og fikk en baby på nyåret. 

– Jeg tror det er veldig sunt at barna får jobber andre steder, skaper sin egen karriere og følger sine interesser, supplerer Olav. – Vi ønsker at de skal kunne bli gode eiere uansett på et tidspunkt. Vi snakker med dem. Den dagen det er aktuelt at de skal engasjere seg operativt, tror jeg det er mange argumenter for å finne en annen form enn det vi har i dag. Det fungerer veldig godt for to brødre, men det er så stor spredning i kusine- og fetterflokken at det fort kan bli gnisninger. Jeg tror at de antakelig kommer til å gjøre noe i retning av det vår far og hans søstre gjorde, dele virksomheten. Men det kan hende at det finnes noen hybridformer av det også, sier han.

– Vi har snakket mye om at det er viktig å holde familien samlet og være gode venner. Så får vi heller forme bedriften etter familiens behov og ikke omvendt. Målet er å skape størst mulig verdier, men kanskje ikke samlet, sier Frederik.

“Buchardt rev farfarens hus”

Barndomshjemmet er solgt, kjøpt av Anders Buchardt og Co. De setter opp flere eneboliger på tomten. Farfarens hus har de revet. Frederik bor i et hus fra 70-tallet på Ullern. Olav fikk revet og bygget nytt på Snarøya for mange år siden. Kapital har ikke sett at Arkitekturopprøret har ergret seg over privatboligene deres, men de har hisset seg opp over prosjekter på både Ensjø og Løren med lukkede og mørke fasader. 

– Hva tenker dere om kritikk som denne?

– Jeg synes det er ganske kult, at det skapes oppmerksomhet rundt arkitektur, at det engasjerer. Det er viktig. Arkitektur påvirker ufattelig mange mennesker over tid, sier Frederik.

– Det har blitt bygget mye likt, sterilt og uten farger. Det er litt trist. Særlig med det mørket og klimaet vi har. La oss håpe vi får innført litt mer variasjon. Jeg har litt farger hjemme, men det er ikke fargerikt som i Thon-hotellene.

“Ikke motsetningsforhold”

– Dere som utbyggere vil jo ha større incentiver til å bygge kommersielt enn pent?

Vi aner en liten krusning under overflaten hos Olav. Han begynner å si noe, men lar Frederik svare. 

– Jeg tror ikke nødvendigvis at god arkitektur og arkitektur med kvalitet, at det er noe motsetningsforhold til det kommersielle eller det lønnsomme, hevder han. 

– Kanskje opprøret også vil få påvirkning på reguleringsrammer, supplerer Olav. – I Stockholm er det flere områder hvor det kreves tradisjonelt tilpasset arkitektur. Jeg er veldig glad i arkitektur og er styreleder for Snøhetta, tilføyer han.

Det var det prisbelønte og internasjonale Snøhetta som tegnet det som ble et heftig diskutert hus. Kunstneren Bjarne Melgaard, aka bad boy, skisserte opp et hus man kunne dø i, og som ble kalt dødshuset. Det skulle oppføres i parken rundt der Edvard Munch bodde siste del av livet, på Ekely, og som Selvaag eide. Men massiv kritikk og protester førte til at det ble stanset av politikerne.

– Jeg tror prosjektet var dårlig kommunisert. Folk forsto det ikke helt. Bjarne ville bare lage et hus som han kunne tenke seg å bo i resten av livet, sier Olav.

Det var ikke lagerplass, nei

– Har dere noen gang bodd i en Selvaag-bolig?

– Ja, ja, kommer det unisont, blant annet i Colosseum Park på Majorstuen.

– Og hva var lærdommen?

– Det var fint. Det er ganske digg når du leier at du bare kan ringe noen hvis noe går i stykker, sier Frederik. 

– Man skulle selvfølgelig ønske at man hadde litt mer skap- og bodplass, vedgår Olav. 

– Har dere gjort noe for å bøte på det?

– Vi gjorde det på en måte da vi startet med minilager i City Self-Storage. Det blir ikke prioritert å bygge lager når byggekostnadene og tomteprisene er så høye som de er. Vi har forsøkt å tenke smart rundt deling og lagring, det har vi tatt med oss fra vi leide.

Breili og Berlusconi

Sesjonen på kontoret er over. Fotografen har rigget til på plenen foran en rekke karakteristiske Selvaag-blokker i nærheten. Han er også Ullern-gutt og byr på safarihistorier til brødrenes store interesse. De har selv vært på flere, senest i forbindelse med en bursdag i november. 

Sommeren blir ikke like eksotisk. Frederik skal på hytta på Tjøme. Han håper været blir bra. Han er ingen badeengel, i motsetning til sin bror. Dessuten har det blåst hardt rundt den idylliske odden hvor han fikk arkitekt Rune Breili, som nå er dømt til fengsel for grov korrupsjon og tjenesteforsømmelse, til å tegne en ny hytte i modernistisk stil. Hytta ble en av mange relatert til byggesaksskandalene på Tjøme og som pressen kastet seg over. “Mener Selvaag-arving bygget hytte uten tillatelse”, var en av overskriftene. 

– Hvordan var det å stå i beskyldningene?

– Det var skikkelig kjipt, sier Frederik. – Man føler at integriteten blir svertet, og at man blir anklaget for å gjøre ulovlige ting. Det er alt annet enn det jeg står for. Men hvis man vet at man ikke har gjort noe ulovlig, så hjelper det jo, sier han. 

Igjen denne bruken av tredjeperson entallsformen i omtalen av seg selv, som Olav også er glad i. 

Olav skal også være i Norge, Farsund, ikke langt unna Lista, og Lofoten. Men det blir også en tur til Sardinia, der han har et sted ved siden av Silvio Berlusconi nordøst på øya. Italias tidligere skandalebefengte statsminister boltrer seg på et område på størrelse med en golfbane (etter dette ble skrevet har Berlusconi gått bort, red. anm.) Olav har aldri sett ham der. 

– Blir dere kjent igjen på grunn av hvem dere er?

– Nei.

Jaktterreng i Telemark

Vi lusker ned til kontoret og passerer en skulptur som ligner en hunnulv. Den er i naturalistisk stil.

– Kunstneren kommer fra samme kommune som der vi har jaktterreng i Telemark, sier Olav.

De skyter mest rype. Litt storfugl. Av og til sammen. Noen ganger med andre. Det har vært noen magre år. Da har det vært mer fart på veien. Frederik har tatt Harley’n til jobb i dag. Olav forteller han har hatt Harley siden han var 19. Frederik er også svak for eldre biler, gjerne med lyd. En Porsche fra 1972 er blant favorittene.

Fotografen vil ha et siste bilde oppstilt til veggen ved siden av en overdimensjonert stolskulptur av Marina Abramović. Han ber dem bøye det ene benet og sett det inntil veggen. Frederik går sakte. Han har ikke spist annet enn jordbær siden frokost. Likheten med John Dutton, hovedpersonen i westerndramaet Yellowstone og spilt av Kevin Costner, blekner.

– Ser ikke dette bare teit ut? Jeg må nesten videre for å forberede meg til et møte, sier han og setter ned foten.

“Klassikerforside”

Tilbake på kontoret finner Kapital frem en forside fra 1998, “Cowboyer i eiendom”. Ansiktene til Åge Øren, Pål G. Gundersen, Kim Erla og Torstein Tvenge er manipulert inn i en firerbande med cowboyer. Vi tar et bilde og sender til Olav.

“Den forsiden er en klassiker!”, svarer han.

“Er dere med på en videosnutt hvor dere kler dere opp og forteller hvorfor dere digger cowboy-stæsj?”

“Veldig gøy. Selvfølgelig stiller vi.”

Her er resultatet: