EU tar kontroll

Gjestekommentar: Robert Nystad, Union Gruppen AS

I 2013 ferdigstilte Bane NOR Eiendom det første “grønne” kontorbygget i Norge med BREEAM-sertifisering på nivået Excellent. Siden 2014 har UNION regelmessig spurt de største bankene i det norske markedet om grønn finansiering. Fra 2014 til 2020 var bildet omtrent slikt:

– Du fikk grønt lån dersom du hadde BREEAM-sertifisering på nivået Very Good eller bedre.

– Du fikk typisk fem til ti basispunkter lavere bankmargin om lånet var grønt.

– Kanskje fikk du også litt høyere låneutmåling i marginale tilfeller.

Fra 2014 til 2020 skjedde det lite. Rammebetingelsene var de samme, og det var generelt få grønne lån. I førstekvartal 2020 var utestående volum rundt fem milliarder kroner, noe som må sies å være beskjedent i en aktivaklasse med en samlet gjeld på rundt 850 milliarder kroner.

Robert Nystad, Union Gruppen AS Ivan Kverme

Kraftig utlånsøkning 

De siste årene har grønn finansiering imidlertid skutt fart. De største bankene rapporterer at de nå har til sammen 43 milliarder kroner i slike utlån. Altså over åtte ganger mer enn for tre år siden.

Utviklingen skyldes i stor grad at EU har tatt kontroll gjennom taksonomien. Til tross for at taksonomien først trådte i kraft i år, er det liten tvil om at den i lengre tid har påvirket bankene og deres utlånspolicy, og dermed gjeldsmarkedet for næringseiendom. Hvis målet er flere grønne lån, virker taksonomien åpenbart etter hensikten. 

Ironisk nok har taksonomien samtidig bidratt til et mer uoversiktlig bilde. Der bankene tidligere var helt samstemte rundt hva som er grønt, oppgir ingen av bankene identiske kriterier nå. Halvparten av bankene oppgir at de har økt BREEAM-kravet til minst Excellent.

Den største endringen er imidlertid at BREEAM-sertifiseringer ikke er svaret på alt. Energimerker har blitt viktigere. Noen banker krever at du har energimerke på nivå A eller B, i tillegg til miljøsertifisering av bygget. Andre banker lar deg slippe unna med energiklasse A eller B, uten miljøsertifisering. Noen blander inn TEK-17.

I rehabiliteringer vil bankene i de fleste tilfeller kreve at du reduserer energiforbruket med 30 prosent, eller løfter bygget opp på energimerke A eller B. I noen tilfeller får du finansiert hele bygget med grønt lån, mens i andre tilfeller er det kun selve investeringen som klassifiseres som grønn.

Jeg tror bankenes ulike tilnærminger skyldes at det fortsatt gjenstår detaljer rundt hvordan deler av regelverket skal tolkes og brukes i norsk kontekst. Det er god grunn til å anta at bankenes praksis igjen harmoniseres når regelverket har satt seg.

Det er lite å hente økonomisk

Rent økonomisk er det fortsatt lite å hente på grønne lån. Du får vanligvis en bankmargin som er fem eller ti basispunkter lavere dersom lånet kan kategoriseres som grønt. Det utgjør en beskjeden del av samlet lånekostnad som i dag ligger på rundt seks prosent. Det er heller ingen tegn til at grønne lån har blitt gunstigere over tid.

Til tross for at kundene får lite i rabatt på grønne lån, må bankene likevel akseptere lavere lønnsomhet på disse lånene. Årsaken er at bankene i beste fall klarer å spare et par basispunkter på egen finansieringskostnad. Flere banker tror imidlertid at grønne porteføljer kan gi dem billigere funding i fremtiden, i tillegg til at bærekraft kan komme inn som et element i kapitalkravene. Derfor er det relativt stor konkurranse om grønne lån.

Grønne lån er naturligvis bare ett av mange virkemidler som myndighetene vil bruke for å dytte markedet i ønsket retning. Vi kommer ikke unna at svært mange bygg må oppgraderes i årene som kommer, og de minst energieffektive vil få press på seg først.