Nederland innførte 1. januar i år forbud mot å leie ut kontorbygg med energiklasse som tilsvarer E eller dårligere i Norge. I praksis betyr det at disse kontorbyggene ikke kan leies ut uten oppgradering når eksisterende leieavtaler utløper, riktignok med noen unntak for å unngå urimelige krav til gårdeierne. Blant annet skal det være mulig å oppnå leieinntekter som gjør at investeringene er nedbetalt på maksimalt ti år. Strenge krav er på vei til resten av Europa også – Norge inkludert. EU-parlamentet vedtok i mars i år et forslag som skjerper kravene til eksisterende bygningsmasse, mens alle nye bygg skal være nullutslippsbygninger innen 2028.
Forslaget innebærer standardisering av energiklasser i Europa, der de 15 prosent minst energieffektive byggene får klasse G, mens nullutslippsbygg får klasse A. Næringsbygg må oppnå minst energiklasse E innen 2027, mens boligeiendom får tre år til på seg. Målet er at renoveringstakten skal dobles. Oppgraderingen må skje når bygningen selges, gjennomgår større renoveringer eller når ny leieavtale inngås. Forslaget inkluderer også uavklarte støtteordninger i form av tilskudd og lettere tilgang til finansiering.
I Norge er en tredjedel av byggene klassifisert som A til D etter dagens nasjonale klassifisering, mens 14 prosent av byggene med klassifisering har E eller dårligere. I de største byene er andelen med gode energiklasser noe bedre. Halvparten av kontorbyggene er ikke klassifisert ennå, det er grunn til å tro at disse oftest ligger i den svakeste enden av skalaen.
De foreslåtte lovene skal behandles og justeres for de enkelte landene, men prosessen går raskt, og EU har hele veien operert med en offensiv tidslinje. Gårdeierne bør forberede seg på å investere i tiltak som senker energibruken og hever miljøklassifiseringen.
Bærekraft er business
Oppsiden for investorene blir bedre finansieringsvilkår, høyere eiendomsverdi og mer likvide eiendommer. Høye strømpriser har ikke overraskende bidratt til større leieinteresse for bygg med lav energiklasse. Våre estimater viser at en strømpris på tre kroner pr. kwh gir en differanse i strømkostnad på rundt 550 kroner pr. kvm pr. år mellom et A-klassifisert bygg og et F-bygg. Til sammenligning oppnår kontorer i Oslo cirka 2.800 kroner pr. kvm pr. år i gjennomsnitt, ifølge Arealstatistikk.
DNB Næringsmeglings halvårlige kontorundersøkelser har avdekket at leietagerne anser miljøprofil som viktig for å tiltrekke seg de rette hodene, en av bedriftenes største utfordringer. Kampen om flinke medarbeidere har også bidratt til høy etterspørsel – og betydelig leieprisvekst – for kontorlokaler på de mest sentrale beliggenhetene. Det har ført til at toppleiene har steget, men ofte ligger det høye krav fra kresne leietagere og store investeringer bak. Opptil flere års leie kan gå med til tilpasninger ved bytte av leietager, og ofte blir relativt nytt inventar revet ut. Uavhengig av lovkrav er gjenbruksfokus i eiendomsbesitternes interesse.
Økte investeringskostnader for gårdeierne
Sentral beliggenhet og nærhet til kollektivtransport har blitt absolutte krav ved valg av kontorlokaler for mange bedrifter. Med tøffere krav blir kontorbygg med dårlig energikarakter på usentral beliggenhet mest utfordrende for eierne. EU-drevne lovendringer kan føre til store investeringsbehov i bygg med ledige lokaler og lave leier. På de vanskeligste beliggenhetene risikerer man at leieinntektene ikke er i nærheten av å forsvare investeringsbehovet som trigges av en ny leieavtale, mens situasjonen blir enda verre om lokalene står ledige. Dermed kan eiendommer i verste fall bli en forpliktelse snarere enn en verdi. Trolig vil det komme unntak for å unngå at politiske beslutninger påfører eierne direkte tap, som i nevnte Nederland. Likevel vil tapereiendommene bli mindre likvide, mindre attraktive for leietagere, vanskeligere å finansiere – og dermed mindre verdt.
Eksisterende lavutslippsbygg kommer godt ut. Nybygging og rehabilitering gjennomført før coronapandemien ble typisk gjort med langt lavere byggekostnad enn dagens nivåer. Bygging av kontor i randsonen langs Ring 3 i Oslo vil kreve inntekter godt over dagens markedsleier for å oppnå lønnsomhet. Krav om betydelige investeringer i eksisterende bygg burde også bidra til høyere leier på sikt. Prosjektene i Oslo Øst har ofte tiltrukket seg prissensitive offentlige aktører – EU-parlamentets forslag innebærer at offentlige leietagere fremskynder kravene.
Beliggenhet, beliggenhet, beliggenhet forblir viktig i eiendom. Der etterspørselen er sterkest, vil det bli lettest å sende regningen for oppgraderinger videre til leietagerne. For eiendomsinvestorene blir det kritisk å posisjonere seg for nye lover som vil endre markedet. De kommer raskt.
Thomas Ramcilovic, DNB Næringsmegling
