Lillebror-kompleksene er tydelige. En anledning til å slenge belærende ord til storebroren i øst, kan vi ikke la gå forbi. “Svenskene kan ikke kreditt”. “Vi nordmenn har opplevd svingninger i kredittmarkedene før”. “Det svenske kredittmarkedet er ungt og uerfarent”.
Begrensede likhetstrekk
Likheten mellom norsk olje og svensk eiendom er begrenset. Det kan sies at begge sektorene utgjorde en konsentrasjonsrisiko i markedet. Begge gikk også igjennom en betydelig oppgangsperiode med stor investeringslyst. Noen særlige likheter utover det mener jeg er misvisende å påstå.
I offshore finansieres ofte flytende stål eller betong. Objektene har en verdi så lenge noen vil leie båtene eller riggene, og markedsbalansen er riktig. Når trenden snur, kan verdiene gå fra hundre til null. Har ikke objektet utsikter til en godt betalt jobb, er det kun en belastning å eie.
Eiendom i noenlunde sentrale strøk vil alltid ha en verdi. Eiendommen vil gi en løpende kontantstrøm selv i en situasjon der noen av leietakerne må flytte. Folk skal ha et sted å bo, jobbe og handle. Dette gjelder i samme grad i Stockholm og Göteborg, eller i Oslo. Verdien på en veldrevet eiendomsportefølje går derfor ikke fra hundre til null, men kan selvsagt gå fra hundre til åtti, eller lignende.
Når en skal finansiere kapitalintensive selskaper, så er stabiliteten av objektets verdi selve kjernen av risikoen. Derfor er eiendom nærmest det optimale finansieringsobjekt for en kredittinvestor. En oljerigg eller et supply-skip derimot ...
Gjennomprofesjonalisert
Eiendom utgjør en stor andel av det svenske markedet, 40 til 50 prosent. Det er uheldig, og utgjør en risiko. Andre risikofaktorer er betydelig innslag av krysseierskap, og ikke minst at endel selskaper er belånt i flere ledd. Belånte eierselskaper er avhengig av at utbyttene kommer løpende for selv å holdes flytende. Det er ikke nødvendigvis lett når sorte regnskapstall har blitt røde.
Lave renter de seneste årene har trigget investeringslysten. Når massive renteøkninger kommer like etter større investeringer, gjør det vondt. Alle som har kjøpt bolig i 2021 føler nok at timingen kunne vært bedre. For Castellum AB, som kjøpte eiendom for 45 milliarder kroner på topp i 2021, var timingen langt fra optimal. Entra føler nok det samme etter sitt kjøp av Oslo Areal samme år.
Svenskene har drevet profesjonell eiendomsdrift i generasjoner. Der finnes en lang rekke kvalitetsselskaper, proffe organisasjoner, drevet av personer med livslang erfaring fra bransjen. Mye av grunnen til at det finnes fire eiendomsselskaper på Oslo Børs, og 44 på Stockholmsbørsen, er at sektoren er langt mer profesjonalisert i Sverige. Kan det være at disse svenskene vet hva de driver med?
Som i alle bransjer finnes flinke og mindre flinke aktører. Noen vil få alvorlige problemer. De fleste vil gå igjennom en periode med strukket balanse. De selskapene som har solid drift, god eiendomsmasse og tilgang på kapital vil stå seg godt gjennom stormen. De også har blitt dømt nord og ned av sine norske naboer som ikke har gjort hjemmeleksen sin, og som i sin visshet har skåret alle over samme kam.
De selskapene som har solid drift, god eiendomsmasse og tilgang på kapital vil stå seg godt gjennom stormen. De også har blitt dømt nord og ned av sine norske naboer som ikke har gjort hjemmeleksen sin, og som i sin visshet har skåret alle over samme kam.
