Gjestekommentar: Øystein Ringen-Vatnedalen i Senter for eiendomsfag
På den ene og den andre siden
I én ytterende kan vi finne kunnskapsintensive eiendomsorganisasjoner som utvikler og bygger nye bydeler, innenfor rammen av en urban kompleksitet. I motsatt ende kan vi finne virksomheter som oppfører enkeltboliger av høy kvalitet, gjerne på mer eller mindre flat mark i rurale strøk. Begge aktiviteter er nødvendige bidrag til videreutviklingen av vår felles samfunnsstruktur, og krever spesifikk kompetanse og innsikt. Der stopper også likheten mellom disse ytterpunktene.
Litt forenklet sagt er oppføring av en ordinær enebolig en høyst overkommelig oppgave for svært mange næringsaktører. Den krever noe innsikt for å skape lønnsomhet, men gjerne ikke mer enn at det må ligge en realistisk margin mellom produksjonskost og tomt på den siden og sannsynlig salgspris på den andre. Når denne øvelsen gjentas mange nok ganger, med tilfredsstillende resultat, dannes et kompetansegrunnlag for videre suksess. Samtidig er det ofte slik at mye vil ha mer.
Selvfortryllelse
Idet den samme aktøren øker sin appetitt, gjerne moderat fortryllet av egen evne til å se og realisere verdier i eiendom, blir fristelsen stor til å vurdere større utbyggingsprosjekter. Uten en gradvis økning i egen bestillerkompetanse kan et slikt tankesprang fort vise seg å bli for stort og krevende.
Eksempelvis er de ikke få i antall de som med hell har investert i bygårder, gjerne med noe oppussingspotensial, som for neste prosjekt kaster sine blikk på mer aktiv eiendomsutvikling i form av utvikling av nybygg. Gode intensjoner er imidlertid ikke nok, og vanskelighetsgraden og usikkerheten har en tendens til å øke i takt med forventet avkastning.
Dirigentens oppgave
Mer garvede eiendomsinvestorer vet å holde seg med et forsvarlig minimum av bestillerkompetanse innomhus, for effektivt å kunne koordinere de ulike fagressurser som er påkrevd for å realisere et sammensatt nybyggprosjekt. Med en gang dette helhetsblikket vannes ut hos bestiller, er prosjektet på gyngende grunn. En lønnsom losing av et utviklingsprosjekt krever en inngående forståelse av hvordan fagdisiplinene spiller på lag, og når de enkelte bidragene må inn i regulerings- og byggeprosessen for å utgjøre den forskjellen de er ment å ha.
Bevisst og ubevisst
Når læringskurven blir for bratt, er det naturlig å vise til den såkalte læringstrappen:
Trinn 1: Ubevisst inkompetanse
Trinn 2: Bevisst inkompetanse
Trinn 3: Bevisst kompetanse
Trinn 4: Ubevisst kompetanse
Litt forenklet sagt kan du på det første trinnet muligens lykkes med investeringer, men da mer på lykke og fromme – da du selv mangler innsikt om alt det som du ikke behersker. På det neste trinnet har du fått kjennskap til egne mangler, og kan derfor gjøre tilpasninger som forbedrer dine muligheter. Nest øverst i læringstrappen har du god oversikt også over det du behersker, mens du på det øverste trinnet har en mestringsforståelse som i mindre grad krever at du reflekterer over oppgavene – utøvelsen har nærmest blitt en integrert del av deg selv.
Snøballeffekten
Like interessant som at det nederste kompetansetrinnet fører til at du har lett for å overvurdere egne evner, er at det øverste trinnet kan gjøre deg mottagelig for å undervurdere dine ferdigheter. Jo mer du kan, desto tydeligere trer det frem i lyset alt det du ennå ikke forstår. Da spørs det om det ligger noen trøst i ledelsesforsker Linda Lais ord, om at de medarbeidere som har høyest formell utdannelse er de første til å etterspørre mer kompetanseutvikling. Resultatet av en slik snøballeffekt blir at avstanden mellom kompetansenivåene øker.
Oppsummert kan vi derfor hevde at en holdning om å “fake it till you make it” ikke vil gjøre susen når det gjelder eiendomsinvesteringer.
