Hva kan vi forvente i 2022?

Vi har vært gjennom et innholdsrikt år. Det er ikke lett å si hva som vil skje fremover, men vi prøver likevel å peke på noen retninger. Her er ni ting vi tror vil prege eiendomsmarkedet i 2022.

Robert Nystad  Union  Foto: Håkon Løtveit

Gjestekommentar: Robert Nystad i Union

Optimistiske investorer. Det har lenge vært stor etterspørsel etter eiendomsinvesteringer, og det har tatt av det siste året. Alle typer investorer er på kjøperen. Selv om mange synes markedet er stivt priset, er det lite som tyder på at etterspørselsoverskuddet er i ferd med å forsvinne. Mange har mye kapital som skal settes i arbeid. Og med forventninger om stigende leienivåer og en inflasjon som holder realrenten ekstremt lav, ligger mye til rette for et sterkt 2022.

Bankene er også optimistiske. I UNIONs bankundersøkelse fra fjerde kvartal uttrykker bankene betydelig grad av optimisme. De forventer høy fart i transaksjonsmarkedet og fortsatt god tilgang på fremmedkapital. Samtlige banker har mål om netto utlånsvekst til neste år. Vekstambisjonene varierer fra to til ti prosent, med en median på fem prosent. God tilgang til kreditt smører markedet.

Rentespøkelset. “Alle” er optimister, men mange frykter renten. Det er rørende enighet om at rentene skal opp, særlig i den korte enden av rentekurven. Heldigvis har ikke eiendomsyieldene falt like mye som rentene har gjort. Det er fortsatt litt luft imellom. I tillegg bidrar høy inflasjon til å holde realrentene svært lave for øyeblikket.

Inflasjonsspøkelset. Dette er lekegrinden til de språkkyndige. Tolkningen av uttrykket “midlertidig og forbigående” har fått milevis med spalteplass. Alternativt kan man tenke at “i det lange løp er vi alle døde”. Og i mellomtiden er det kjekt med leiekontrakter som KPI-regulerer kontantstrømmen. Ingen er imidlertid tjent med at inflasjonen kommer helt ut av kontroll, heller ikke eiendomsinvestorer.

Stigende leienivåer. Kontorbedriftene har klart seg oppsiktsvekkende godt gjennom pandemien. I motsetning til i tidligere nedgangsperioder rakk ikke kontorledigheten å komme skikkelig opp denne gangen. Samtidig har usikkerheten bidratt til at tilførselen av nytt areal faller kraftig fra 2022. Det innebærer at vi går inn i en oppgangsperiode med moderat ledighet og lav nybygging. Derfor er det mye som ligger til rette for vekst i kontorleiene i Oslo.

Høye byggekostnader. Stigende byggekostnader bidrar til at det blir dyrere å bygge nytt, rehabilitere gamle bygg og gjøre tilpasninger for nye leietagere. Det vil presse lønnsomheten i slike prosjekter (men pust rolig, yieldutviklingen redder prosjektet ditt). På den annen side øker marginalkostnaden ved å fremskaffe nytt areal. Det kan bidra til høyere leienivåer og økt verdi for eksisterende bygg med høy standard.

Ombygging av kontorer. Vi får trolig en historisk stor ombygging av kontorlokaler, fordi dagens arealer må tilpasses nye arbeidsvaner. Mange leietagere har for få møterom, digitale rom og sosiale soner. Vi har også tidligere sett store endringer i innretningen av kontoret, blant annet da man la om fra cellekontorer til åpne landskap. Slike overganger pleier imidlertid å skje over relativt lang tid. Denne gangen har “alle” oppdaget det samme samtidig.

Taksonomien. Taksonomien vil tre i kraft i EU fra 1. januar 2022. De fleste blir direkte eller indirekte berørt, særlig banker og kapitalforvaltere. Norske myndigheter har indikert at forordningene vil tre i kraft i norsk rett fra 1.1.2023, men det er fortsatt usikkert om man rekker dette.

Pandemien. Vi har fått smertelig erfare at pandemien ikke er over. Vi begynner imidlertid å bli godt kjent med mønstrene i markedet og hvordan ulike segmenter rammes. Samtidig påvirkes inflasjon, renter og byggekostnader. Fremtidsutsiktene vipper litt frem og tilbake. I verste fall kan inflasjons- og renteutviklingen destabilisere finansmarkedene. I beste fall får norske eiendomsinvestorer en fin mellomposisjon med økonomisk vekst, svakt stigende renter og solid inflasjonsjustering av leiekontraktene.

I sum venter vi en økning i både inntekts- og kostnadssiden i årene som kommer. Hvorvidt du kan forvente at inntektene vokser raskere enn kostnadene, kommer an på porteføljen din.

Les flere gjestekommentarer i Kapitals Investorguide