Et krympende investeringsunivers

Det knytter seg naturligvis store forhåpninger – men også bekymringer – til det kommende investeringsåret for eiendomsmarkedene, både nasjonalt og internasjonalt. Årsaken er ikke overraskende Covid-19, hvor det store spørsmålet er om en eller flere vaksiner vil kunne sette en effektiv stopper for pandemien, samtidig som investorene rigger egne forretninger for den neste sorte svane.

Øystein Ringen-Vatnedalen

Under mer normale omstendigheter ville bransjens analytikere fokusert på et utvalg av globale megatrender, supplert med nasjonale varianter og unntak, for å antyde noe om hvordan landskapet vil kunne bli seende ut. Men for 2021 vil nok utgangspunktet heller være de raske og til dels brutale endringene som Covid-19 allerede har utløst, og hvordan aktørene best kan tilpasse seg dette sjokket.

Et godt utgangspunkt for egen analyse er den årlige trendrapporten som PwC og Urban Land Institute (ULI) publiserer for eiendomssektoren, Emerging Trends In Real Estate, som nå er i sitt 18. utgivelsesår. Nedenfor vil jeg gjengi et utvalg noen av de mer interessante funnene i Europa-versjonen for 2021.

En sektor i rask endring

En av de 995 respondentene, en europeisk investeringsdirektør, oppsummerer den noe hektiske følelsen slik: “Covid hasn’t necessarily brought anything new. It’s just accelerating all of the trends. Everything that was being disrupted is being disrupted at a much faster pace.” Funnene peker mot en sektor i rask endring, som følge av pandemien, myndighetsrespons, ESG, en søken etter karbonnøytralitet samt utvisking av skillelinjer mellom tidligere distinkte aktivaklasser.

Pandemien har allerede ført til:

• at millioner av mennesker er tvunget til å arbeide hjemmefra

• en storstilt nedstengning av handelsbutikker

• en akselerering av strukturelle endringer, som påvirker tre av eiendomssektorens investeringssegmenter: kontor, handel og hotell.

Dette utfordrer det tradisjonelle synet på eiendom, som én av få aktivaklasser som er i stand til å generere akseptabel avkastning i en tid med lave eller negative renter. Det er imidlertid ikke lenger gitt at eiendom er en trygg havn for verdens investorer. Eller som en av respondentene uttrykker det: “I think the game going forward will be to make sure that whatever you invest in can be repositioned and repurposed. That will be a key factor.”

Et krympende investeringsunivers

I praksis har det europeiske investeringsuniverset krympet ned til tre delbransjer, ifølge respondentene:

• logistikkeiendom

• utleieboliger

• prime kontorbygg.

Dette vil drive verdiene av slike eiendommer opp, gitt tyngden av kapital som søker disse investeringsmulighetene. Samtidig har Covid-19 understreket behovet for større investeringer i sosial infrastruktur, slik som moderne helsefasiliteter, omsorgsbygg, seniorboliger, studentboliger samt rimeligere husvære for samfunnets nøkkelpersonell.

På samme tid vil vi kunne se en økt kompromissløshet blant investorer når det gjelder eiendomslokasjon og bygningskvalitet, hvor kun det beste vil være godt nok. Det samme gjelder i stor grad også for det som leveres av tjenester til kundene, hvor tre fjerdedeler av respondentene anser at Covid-19 vil få fortgang på behovet for nye operasjonelle ferdigheter innad i eiendomsorganisasjoner.

Rapporten avdekker videre en fremvoksende partiskhet til fordel for innenlandsmarkedene, der investorene har mer eksisterende ekspertise og i mindre grad er avhengige av rådgivere, samt enklere kan besiktige potensielle investeringsmuligheter når restriksjoner på reiseaktivitet mykes opp. Dette er en motvekt til tiden før pandemien, hvor kapital i stor grad søkte attraktive investeringsmuligheter utenlands, med bistand fra lokal ekspertise.

Ut med det gamle

Gjentagende nedstengninger og forretningsavbrudd, likviditetsskvis og insolvens blant leietagere er alle store bekymringer for eiendomssektoren. Dette påvirker naturligvis de forretningsplaner som var operative frem til pandemien, med tilhørende behov for refokusering av egne forretningsplaner, herunder hvilke eiendeler investorer ønsker å beholde i det lange løp samt hvor de ønsker å investere sin kapital fremover. Eller som en av respondentene uttrykker det: “Instead, this is the time to be bold enough to sell the offices you don’t believe in.”

Det samme gjelder for investorer som har spesialisert seg på enkeltsegmenter innen eiendom, ut fra en tanke om at en mer spisset investerings- og forvaltningskompetanse utelukkende er et gode. En god illustrasjon i så måte kan være kjøpesentre som investeringssegment, hvor en av respondentene sier det slik: “That approach of only specialising in shopping centres, offices, or industrial just feels and sounds really outdated to me now.”

Tilbakeholdt kapital og nettokjøp

Respondentene melder om en stor andel av tilbakeholdt kapital, i påvente av en bedring i markedsutsikter og -risiko. Dette er i skarp kontrast til finanskrisen mellom 2008 og 2009, hvor tilgang til kapital raskt ble et knapphetsgode. Men til tross for store mengder oppdemt kapital, i kombinasjon med lave renter, synes investeringslandskapet nå å være langt mer krevende enn tidligere å navigere i.

Mer enn halvparten av respondentene forventer å være nettokjøpere av eiendom i 2021. Samtidig er en tilsvarende prosentandel bekymret over tilgangen på egnede eiendomsobjekter for kjøp, og like mange bekymrer seg for finansieringstilgangen. Samtidig antydes en nedgang i investorenes tillit til egne investeringer for det nye året, der nærmere halvparten av respondentene forventer et fall i lønnsomhet. Flere frykter innstramminger hos banker, med lavere låneutmålinger, ingen refinansiering og vanskelig tilgjengelige lån.

Dette tillitsfallet skjer på tross at av bankene nå synes å være bedre kapitalisert enn under finanskrisen. Like fullt er utfordringene for bankenes bedriftskunder nå spredt over flere sektorer enn under finanskrisen, og det kan derfor ikke tas for gitt at eiendomsinvesteringer vil bli prioritert fortløpende.

Fremtidens arbeidsliv

Fremtidens arbeidsliv – og hvordan dette vil påvirke kontormarkedet – er den største og mest fascinerende av de ukjente faktorene i eiendom for 2021. Denne usikkerheten får rikelig med næring fra leietagersegmenter som har mer enn nok med andre utfordringer enn å skulle ta langsiktige beslutninger rundt hva fremtidens kontor kan innebære for nettopp dem.

Samtidig tror 71 prosent av respondentene at hovedkontorer fremdeles utgjør en nøkkelfaktor for å fostre talent og bedriftskultur. Næringslivets hovedkontorer er en nødvendighet for å tiltrekke seg de beste medarbeiderne. Dette tror rapportens ledere ikke vil endres vesentlig, til tross for at hjemmekontor vil kunne opprettholdes i etterkant av en vaksine. Det som trengs i tillegg, er et ekstra lag med fleksibelt leieareal. Samtidig peker rapporten på at nettopp fleksibelt leieareal er det enkleste for leietagere å terminere, og at dette kan resultere i en komprimering av antall tilbydere i markedet.

Nye leiemodeller og tjenester

Mer enn 70 prosent av respondentene tror at både eiendomsbesittere og leietagere vil vurdere nye leiemodeller fremover. Det hersker derimot mer tvil om dette også vil innebære bedre balanse av interesser mellom de samme partene. Dette henger til dels sammen med at der hvor investorer tidligere trodde at de kun eide en leiekontrakt med en viss inntekt, mye i likhet med en obligasjonsinntekt, eier de nå faktisk en relasjon med det underliggende markedet.

Rapportserien fra ULI og PwC har lenge flagget “eiendom som en tjeneste” som det store nye innen eiendom, men det er først med pandemien at koblingen mellom eiendom og teknologi skyter fart. Mer enn 80 prosent av respondentene tror at krisen vil akselerere bruken av teknologi hos eiendomsbesittere, for forvaltning av bygninger og for å sikre helse og sikkerhet for brukerne. Respondentene er også svært tydelige på at helse og velvære for leietagere vil bli av større betydning, på tvers av alle eiendomssegmenter.

Avslutningsvis er det lett å bifalle det en skandinavisk forvalter av et eiendomsfond uttaler: “Without growth it’s really hard to deliver good returns. When markets get stuck, that’s when you can see the difference between brilliant and mediocre managers.” Ingen overraskelser der.

eiendom
gjestekommentar