– Den norske økonomien vil krympe kraftig

Coronasmellen i norsk økonomi gir dramatiske konsekvenser for eiendomsmarkedet, men også gode muligheter for de investorene som klarer å gjennomføre transaksjoner, skriver Einar Melberg i CBRE

Einar Melberg, CBRE Foto: Bård Gudim

Det er omtrent tre måneder siden koronaviruset feide inn over Norge og begynte sin herjing med samfunnet og økonomien. Nå som Norge endelig begynner å returnere til normalen er det mulig å trekke konklusjoner om hvilken effekt krisen har hatt – og vil fortsette å ha.

Stabilt innen logistikk

For det første, er det tydelig at den norske økonomien vil krympe kraftig. Vi estimerer et fall i BNP for Fastlands-Norge på 5.8 prosent i 2020, som vil være den kraftigste nedgangen i norsk økonomi siden statistikken begynte i 1970 – dog forventer vi en kraftig gjeninnhentning i 2021. Nedgangen i år resulterer i en arbeidsledighetsrate som kommer til å fortsette å være høy en stund, og det vil ta tid før arbeidsmarkedet klarer å absorbere dette. For eiendomsmarkedets del, vil vi se varierende fall i både leiene for både kontor og handel, mens logistikk holder seg stabilt, dels støttet av netthandelens økte vekst i markedsandel som følge av covid-91. Generelt vil kontormarkedet klare seg langt bedre enn handelen, spesielt sentralt i Oslo.

Ikke siden før finanskrisen

Når det gjelder prising, ser vi at yield har steget og vil mest sannsynlig fortsette å stige litt til fremover, som følge av den høye usikkerheten i markedet. Kombinert med de dramatiske fallene i lange renter etter Norges Banks historiske kutt i styringsrenten til null, har dette ført til at risikopremiene i eiendomsmarkedet har nådd nivåer som ikke har vært sett siden før finanskrisen. Selv om dette selvsagt er en refleksjon av den økte risikoen og usikkerheten i markedet, er det helt tydelig også en mulighet for mange investorer, som tidligere ikke klarte å regne hjem mange eiendomsinvesteringer på grunn av lavt yieldpåslag – og for mange utenlandske investorer, høy hedgingkostnad. Yieldpåslaget for de beste kontoreiendommene har nær doblet seg, mens hedging mot euro nå koster rundt 70 prosent mindre enn ved inngangen til året.

Betyr dette at vi kan få et skred av utenlandske investorer til Norge etter hvert som transaksjonsmarkedet løsner igjen? Vi tror det. Av de over 100 landene i verden hvor CBRE er tilstede, er Norge blant de modne økonomiene som har kommet lengst i gjenåpningen og normaliseringen av samfunnet. Det er også det landet med den største finanspolitiske kapasiteten relativt til økonomien, og ikke minst, med politikere som tar det for gitt at staten er nødt til å støtte sysselsettingen og den økonomiske aktiviteten fremover. Dette legges merke til.

Mye ledig kapital

Også i Norge er det betydelige mengder kapital som sitter og venter på å bli plassert i eiendomsmarkedet. For øyeblikket er det fortsatt litt stor avstand mellom kjøpere og selgerne – kjøpere som ber om større rabatt enn de kanskje bør ha og selgere som ikke vil gi noe rabatt i det hele tatt. Etter hvert som den samfunnsmessige usikkerheten mer og mer avtar, og denne avstanden mellom kjøperne og selgerne krymper, vil vi også se betydelig transaksjonsvirksomhet fra norske nøkkelaktører.

Alt i alt, ser vi at covid-19 gir en solid smell i eiendomsmarkedet i første halvår, men at det ligger an til en sterk gjeninnhentning fra andre halvår – og spesielt i 2021. Sysselsettingsveksten for kontorbaserte arbeidsplasser i Oslo ligger fortsatt an til å bli svakt positiv i år, og vil bidra til at nedgangen i kontorleier kun blir moderat. Yields vil stige litt gjennom året 2020, men lavrentemiljøet og en sterk gjeninnhentning i økonomien vil bidra til at yields kommer skarpt ned igjen i 2021.