Hva er best av aksjer og bolig?

Hvilket investeringsobjekt gir høyest avkastning på lang sikt? Svaret som forbløffer forskere: bolig har vært minst like bra som aksjer.

Til værs: Boligprisene tikker videre oppover. Det siste året er oppgangen 5 prosent på landsbasis. Foto: Magnus Rørvik Skjølberg
Investornytt

Boligprisene er nå 5 prosent høyere enn for et år siden. Sjeføkonom Kjetil Olsen i Nordea Markets ventet i forkant av den siste rapporten fra Eiendom Norge at den høye prisveksten fra mai og juni ville fortsette i juli, ifølge Finansavisen:

“Vi har sagt det før og sier det igjen, rentekuttene fra Norges Bank har alt annet likt økt kjøpekraften i boligmarkedet med 15 prosent,” skriver økonomen, og videre: “Gitt at gjeninnhentingen i økonomien har gått såpass bra som den har gjort, er vi derfor ikke veldig overrasket over utviklingen i boligprisene.”

Én forklaring bak oppgangen er altså de lave rentene, samtidig som økonomien er i ferd med å hente seg inn etter coronasjokket. Muligens preges markedet også av en slags x-faktor, som at boliger for veldig mange fremstår tryggest i “en usikker tid”.

Hovedindeksen på Oslo Børs er omtrent helt uendret siste 12 måneder, etter en skikkelig berg-og-dalbane underveis. Indeksen har vært så høyt som 949 poeng og så lavt som 605 poeng. I skrivende stund står hovedindeksen i 853. Mens boligprisene tikker jevnt oppover.

Hvis det er noe bolig- og aksjekursutviklingen har til felles, så er det at fremtidens priser er uvisse. Men det finnes etter hvert endel data om avkastningen aksjer og boligeiendom har bydd på historisk. Disse gir i det minste et visst perspektiv.

Tiganger’n i Oslo

Hovedindeksen på Oslo Børs står i dag 8,5 ganger høyere enn ved årsskiftet 1995/96 (opp 750 prosent). Bruktboligindeksen til SSB for hele landet er til sammenligning 5,1 ganger så høy som ved utgangen av 1995.

Så langt er altså aksjer best. Skjønt, mens aksjeindeksen justeres for å ta hensyn til utbytter fra selskapene, fanger ikke boligprisindeksen opp direkteavkastningen til boliger, dvs. hvilke netto leieinntekter en får som utleier i tillegg til prisvekst/prisfall.

Det ser straks bedre ut for boligeiendom hvis vi kun ser på OBOS-leiligheter i Oslo. Tallene her viser en tidobling av gjennomsnittlig kvadratmeterpris siden 1995. Her er altså boligeiendom best også uten hensyn til nettoinntekter.

Dette er dog ett datasett på 25 år, fra ett enkelt land, og etterfølger et boligkrakk på slutten av 1980-tallet. Boliglånsrentene har vært fallende i mange av årene, noe makroøkonomene stadig påpeker bidrar til å holde kreditt- og boligetterspørselen oppe.

Aksjer og bolig best

Inntil for få år siden var det ikke så lett å finne store datasett på boligavkastning i mange land, men i mars 2019 ble det publisert et forskningsnotat* basert på data fra 1870 til 2015 fra de fleste avanserte økonomier, nærmere bestemt 16 land, deriblant Norge. En tidlig utgave av notatet forelå i 2017.

Et av funnene til forskerne bekreftet det andre (bl.a. Piketty) har vist til, nemlig at avkastningen på ulike (risikable) aktivaklasser på lang sikt har ligget over veksten i BNP. 

Det har lenge vært et kjent faktum at aksjer “i det lange løp” gir klart bedre avkastning enn obligasjoner: Aksjer har gitt rundt 7 prosent årlig etter inflasjon (aritmetisk gjennomsnitt) når man ser på de siste par hundre årene. Realavkastningen på obligasjoner har i fredstider ligget nede på 1–3 prosent i de fleste land.

Følger etter Wall Street: Mens børsene rundt i moderne økonomier har en tendens til å følge hverandre, lever boligmarkedene litt mer uavhengige liv. Foto: Dreamstime

Nå også bolig

Selv om boligformue i gjennomsnitt utgjør rundt halvparten av nasjonalformuen i en typisk økonomi, har det tidligere vært lite data om avkastningen i boligeiendom. Nobelprisvinner i økonomi Robert Shiller har bl.a. tidligere studert data på omsetningspriser. I det nevnte notatet til Jordà m.fl. er det også tatt hensyn til leieinntekter. Forskerne kan derfor følge totalavkastningen for den største enkeltkomponenten i nasjonalformuen, og sammenligne med hhv. aksjer, obligasjoner og statssertifikater.

Et funn artikkelforfatterne omtaler som en gåte (puzzle) er følgende: Avkastningen på boligeiendom er like høy som for aksjer, dvs. rundt 7 prosent i gjennomsnitt, men med mindre variasjon i avkastning fra år til år. Med andre ord kan det argumenteres for at boligeiendom kommer best ut (lavere risiko).

I likhet med Shiller finner Jordà m.fl. at prisgevinstene som er realisert i boligmarkedet i lange tidsserier er lave (ca. 1 prosent etter inflasjon), hvilket er betydelig lavere enn i aksjemarkedet. Men yield-komponenten (leieinntekt) er typisk mye høyere og mer stabil enn utbyttekomponenten i aksjer.

Følger ikke hverandre

Før andre verdenskrig fulgte avkastning på boligeiendom og aksjer hverandre ganske tett. Senere har aksjemarkedets oppgangs- og nedgangsperioder vært temmelig synkronisert mellom landene. Slik har det ikke vært mellom bolig og aksjer i denne perioden. Ved å eie begge aktivaklasser har man derfor oppnådd noe mange investorer er opptatt av, nemlig jevnere avkastning.

Det vil naturligvis komme nye korreksjoner og krakk i bolig som i aksjer. Boliger har de siste par tiårene blitt mye dyrere sammenlignet både med konsumpriser og inntekter, men den gjennomsnittlige kjøpekraften i det norske boligmarkedet er fortsatt relativt god i et historisk perspektiv.

* “The Rate of Return on Everything, 1870–2015”; Òscar Jordà (Federal Reserve Bank of San Francisco), Katharina Knoll (Deutsche Bundesbank), Dmitry Kuvshinov (University of Bonn), Moritz Schularick (University of Bonn) og Alan Taylor (University of California).

bolig
eiendom norge
norges bank
Investor
Investornytt