Men ikke bare ved fortetting. En fersk avgjørelse fra Skatteklagenemnda (av 19. april i år) gjelder et tilfelle hvor fortetting ikke var hovedtema.
Saken gjaldt en eiendom på vel 1600 kvm der det var en enebolig med brutto areal 316 kvm og P-rom 270 kvm. Boligen var bygd i 1933, men var godt vedlikeholdt. I tillegg var det et uthus og en dobbeltgarasje på eiendommen. Husene var plassert slik på tomten at det ville være vanskelig å bygge et nytt hus uten å rive noe av det gamle. Fordi klagevedtaket er anonymisert, er det ikke opplyst hvor eiendommen ligger. Det fremgår av vedtaket at reguleringsplanen tillot fortetting med bygging av enebolig/småhus, men fortettingen synes ikke å ha kommet særlig langt. Det er også opplyst at en eiendomsmegler hadde vurdert salgssummen til 15 millioner kroner, men at eiendomsutviklere hadde antydet 20 millioner kroner som en sannsynlig salgssum. Dette skal formodentlig forstås slik at eiendommen solgt med sikte på fortsatt bruk av eksisterende bebyggelse ville gi 15 millioner kroner, mens en utbygger ville være villig til å gi 20 millioner kroner.
Bindende forhåndsuttalelse
Eieren overveide å selge eiendommen, og ba om en bindende forhåndsuttalelser fra Skatteetaten om at gevinsten ville være skattefri fordi det dreide seg om salg av egen bolig der vilkårene for skattefrihet var oppfylt (minst ett års eiertid og minst bruk som bolig i minst ett av de siste to år før salget).
Men det fikk han ikke. Skattekontoret fremhevet at lovregelen oppstiller to vilkår for at det skal foreligge en tomt: Eiendommen må være egnet til bebyggelse, og prisen må “i vesentlig grad” være bestemt av muligheten til slik utbygging. At eiendommen var egnet til bebyggelse, var ikke tvilsomt. Men skattekontoret fant altså at også vilkåret om prisen var oppfylt.
Formelle spørsmål
Vi skyter her inn at i saker som denne, vil det første spørsmålet naturlig være om eiendommen kan anses fullt utbygget. Hvis svaret på det er nei, vil skattefriheten for salg av egen bolig bare gjelde den del av gevinsten som refererer seg til huset og den grunn dette står på samt det som gjerne omtales som en naturlig arrondert tomt rundt huset. Resten av eiendommen kan da ikke anses som salg av egen bolig, og den del av gevinsten som refererer seg til denne, er da skattepliktig etter hovedregelen for gevinst ved salg av fast eiendom. Dette gjelder selv om det ikke er betalt tomtepris.
Dette spørsmålet mente imidlertid skattekontoret at det ikke kunne vurdere som ledd i en bindende forhåndsuttalelse. Dette skyldes at reglene bestemmer at skatteyterne ikke kan få bindende forhåndsuttalelse om typisk skjønnsmessige spørsmål. Skattekontoret mente at spørsmålet om eiendommen var fullt utbygd og evt. hvor mye som skulle anses som ikke å være salg av egen bolig, var et slikt skjønnsspørsmål, ikke minst fordi det ville kreve lokalkunnskap. Dette vil være annerledes hvor eiendommen er solgt og spørsmålet om tomtebeskatning kommer opp som et ordinært spørsmål under skattefastsettelsen. Da må skattemyndighetene behandle skjønnsspørsmål også.
Klage
Bindende forhåndsuttalelser kan skatteyteren påklage til Skatteklagenemnda (men ikke bringe inn for domstolene, som ikke vil behandle hypotetiske tvister). Det gjorde skatteyteren, og det skulle vise seg å være lurt av ham.
Skatteklagenemndas sekretariat, som først behandlet saken, var riktignok enig med skattekontoret og innstilte derfor på at klagen ikke skulle gis medhold. Sekretariatet mente at rettspraksis tydet på at vilkåret om at prisen i vesentlig grad måtte være påvirket av utbyggingsmuligheten, var oppfylt når merverdien pga. utbygningsmuligheter overstiger 25 prosent. Og her var den omtrent 33 prosent (fra 15 til 20 millioner). Dessverre dokumenterer sekretariatet ikke påstanden om at rettspraksis bygger på en slik 25 prosent-regel.
Nemnda uenig
Da saken kom for selve Skatteklagenemnda, viste det seg imidlertid at nemnda enstemmig var uenig med sekretariatet og skattekontoret. Nemnda tok utgangspunkt i de to sentrale høyesterettsdommene på området, fra 1977 og 1993. Disse dommene gir anvisning på en mer nyansert skjønn enn det sekretariatet hadde lagt til grunn. Man må ta hensyn til strøkets karakter og utvikling, bebyggelsens karakter, tilstand og utviklingsmuligheter. I den andre dommen er det særlig fremhevet at den aktuelle bebyggelsen var rimelig tilpasset tomten i størrelse og kunne vært brukt som fritidsbolig (som det der dreide seg om) i mange år fremover.
I tråd med dette trakk Skatteklagenemnda frem at bebyggelsen i den aktuelle saken var oppgradert og godt vedlikeholdt og at eiendommen lå i et område preget av eneboliger med større tomter. Fortetting kunne skje iht. reguleringsplan, men fortetting var ikke kommet så langt at det preget strøket, og skulle dessuten skje med enebolig/småhus. På grunnlag av dette kom nemnda til at merprisen her ikke var stor nok til å oppfylle vilkåret om at prisen i vesentlig grad var påvirket av utbyggingsmulighetene. Derfor var det ikke tomtesalg.
Siden det dreide seg om en bindende forhåndsuttalelse, var det hypotetiske og ikke virkelige salgsverdier som ble vurdert. Dette kan ha bidratt til en viss forsiktighet i vurderingen, selv om nemnda selv ikke sier noe om dette.
