Yieldnivåene presses, også utenfor Oslo

Det er en kjent sak for de fleste at yieldnivåene (avkastning på eiendom) i sentrale Oslo har vist en kraftig nedgang de siste årene, og de beste næringseiendommene prises nå til en yield ned mot tre prosent. Men hva med resten av Østlandet? 

Per Erik Solem Foto: Veridian
Gjestekommentar

Vi har nå foretatt en kartlegging av transaksjoner på resten av Østlandet, sammen med våre lokale samarbeidspartnere i det som før het Østfold, Vestre Viken og Innlandet, som viser at de mindre byene og tettstedene i dette området også har sett en betydelig reduksjon i yieldnivået.

Må se utover i distriktene 

Lave renter og etterspørselen etter forutsigbar avkastning, samt sikring mot inflasjon, har gjort – og gjør – at mye penger vil inn i markedet for næringseiendom. Videre er syndikeringsaktørene de mest aktive i markedet for tiden, noe som har medført økt likviditet ved at markedet får tilført mange nye mindre investorer fordi syndikatene gjør at “inngangsbilletten” til de store attraktive eiendommene blir lavere.

Økt likviditet er for øvrig ikke et ukjent fenomen i andre investeringsklasser, med stor økning av investorer gjennom folkefinansiering eller direkte i aksjemarkedet. Handelsplattformen Nordnet har eksempelvis sett vekst i antall kunder på nesten 50 prosent det siste året. For eiendom har dette gitt prispress og nedgang i yieldene på eiendom på generell basis. Legger vi til stor kamp om få tilgjengelige objekter i Oslo-området, medfører det at investorer må se utover i distriktene for å finne investeringsobjekter.

Drammen leder an 

Tar man for seg byer og tettsteder i Viken, Vestfold/Telemark og Innlandet, ser vi, naturlig nok, at Drammen har de laveste yieldnivåene (ned mot fire prosent), mens stedene Langhus og Ski har oppnådd yieldnivåer i underkant av 4,5 prosent. I Tønsberg, Fredrikstad, Lillehammer og Hamar har de mest attraktive eiendommene presset yieldnivået ned mot fem blank, mens Kongsberg og Ås kan vise til nivåer rundt 5,5 prosent. De resterende byene i østlandsområdet har i hovedsak oppnådd yielder noe over disse nivåene og opp mot 6,5 prosent.

Det er også noe variasjon mellom de ulike segmentene i disse områdene, selv om variasjonen synes å være mindre i mer perifere strøk enn i Oslo. Kontor har tradisjonelt oppnådd de laveste yieldnivåene og gjør det fortsatt. Omsetning av offentlige eiendommer og institusjoner, som eksempelvis politistasjoner, viser at også disse objektene oppnår prising tilsvarende kontoreiendommer. I tillegg ser man at eiendommer innenfor storhandel og logistikk kan oppnå yielder i nivå med både kontor og offentlige eiendommer så lenge leieforholdene er lange og trygge nok. Det virker imidlertid å være større avstand mellom kjøpers og selgers forventninger for tradisjonelle handelslokaler og kjøpesentre, noe som har medført at man ikke har sett den samme utviklingen innen disse segmentene.

Yieldnivåene kan synke ytterligere  

Vår gjennomgang av markedet viser betydelige forskjeller i prisingen av næringseiendom på Østlandsområdet. Innbyggertall og befolkningsvekst, samt næringslivsstruktur og vekst, skulle i utgangspunktet tilsi at man burde sett lavere yieldnivåer i de større byene som Sarpsborg, Sandefjord, Larvik og Skien enn i eksempelvis mindre tettsteder som Ski, Råde og Torp/Stokke. De skarpeste yieldene synes imidlertid å være uavhengig av lokalisering, men stammer i hovedsak fra omsetning av større og attraktive eiendommer med langsiktige og solide leieforhold, ofte med en gjenværende leietid på godt over ti år.

Differansen mellom de ulike byene og områdene i østlandsområdet ser derfor ut til å skyldes at det ikke har vært store og attraktive nok objekter for salg til at “prispressere”, som eksempelvis de nevnte syndikeringsaktørene, har vist interesse for disse stedene. Vi anser derfor at yieldnivåene i flere av områdene på Østlandet har potensial til å synke ytterligere, bare de “riktige” verdioptimaliserte objektene kommer for salg.