Økt løfteevne

Til tross for at deler av eiendomsbransjen kan beskrives som et rødt hav av konkurranse, der alle konkurrerer med alle om de gjeve kundene og prosjektene, er det allikevel stor vilje til å samarbeide med konkurrenter. Tankegangen bak relaterer seg å “samarbeide der en kan, konkurrere der en må”. Innbakt i en slik filosofi ligger ideen om økt løfteevne.

Foto: Anette Karlsen/NTB
Gjestekommentar

Synergier

For en eiendomsinvestor innebærer løfteevne at det relativt raskt kommer til et punkt der det ikke lenger finnes tilgjengelig finansiering for nye prosjekter, all den tid denne kapasiteten er bundet i allerede eksisterende prosjekter i egen portefølje. Derav oppstår mulighetsrommet for partnerskap med andre investorer, gjerne ut fra en synergitankegang om at det den ene er god på, er den andre mindre god på – og vice versa.

Øystein Ringen-Vatnedalen, Senter for eiendomsfag Foto: Senter for eiendomsfag

Ved å justere eget tankesett fra å eie all verdiskapning fullt ut selv, til å saminvestere med gode partnere, er det mulig å ta del i en større samlet verdiskapning enn hva tilfellet vil kunne være på egen kjøl. Gitt at de fleste eiendomsinvesteringer også er forbundet med risiko, er det en fornuftig strategi å spre denne risikoen på flere investeringsobjekter med ulike samarbeidspartnere – gitt at det er sunne økonomiske forutsetninger som ligger til grunn for samarbeidet.

Et klassisk eksempel på en god synergieffekt kan vi se der en eiendomsutvikler saminvesterer med en entreprenør. Eiendomsutvikleren kan være god på tomtekjøp, regulering og utleie, mens entreprenøren gjør det vedkommende er best på: byggeprosjekter.

Mellom rene konkurrenter kan det være mer naturlig å dele ett større prosjekt inn i ulike delfelter for utbygging. Man står sammen om tomtekjøp og regulering, og har på forhånd avtalt hvem som skal få bygge ut hva. Faren er naturligvis at begge er gode på å utvikle og bygge identiske produkter, og at man til syvende og sist allikevel ender som konkurrenter i samme prosjekt. Derfor vil en god konkurrentanalyse være nyttig for å identifisere aktuelle partnere.

Du vet hva du får

Enkelte sverger til faste partnerskap, der de opererer i duo, trio eller andre formasjoner i sine investeringer. Mange utbyggere holder faste entreprenører, som får alle oppdrag som er tilgjengelige, fordi partene kjenner hverandre og stoler på at det som er avtalt er det som blir sluttresultatet. 

Andre utbyggere har kapital fra finansielle investorer i ryggen når de kjøper eiendom, som selv ikke besitter den nødvendige eiendomskompetansen til å skape de store eiendomsverdiene – ut over en forventet normalavkastning i eiendomsmarkedet. Begge parter øker sin respektive løfteevne, uten å måtte være god på alle deler av innholdet selv.

Det som ofres

En ulempe ved faste partnerstrukturer er naturligvis at graden av nyskapning kan bli hemmet av status quo. Partene fortsetter å gjøre business ut fra hva som har fungert godt tidligere, og kan bli blinde for at ting kan og bør gjøres annerledes og bedre over tid. Innovasjonsgraden blir med andre ord et offer for en nær sagt industriell tenkning, der en repetitivt gjentar tidligere suksesser.

En variant av økt løfteevne gjennom partnerskap finner vi hos enkelte finanshus, som organiserer en større eller mindre andel enkeltinvestorer for å investere i en enkelteiendom eller en eiendomsportefølje. Tanken er da at finanshuset lover en avkastning til den enkelte investor som ligger høyere enn bankrenten, samtidig som det krever et forvaltningshonorar, i kombinasjon med andre godtgjørelser, for å rigge investeringsstrukturen.

Fordelen ved et slikt investorfellesskap kan være at samlet løfteevne muliggjør posisjoner i eiendomskjøp som enkeltstående investorer vanskelig kan få hånd om selv. Ulempen er naturligvis at du i mindre grad kan bidra med annet enn nettopp en andel av investeringskapitalen, og at dine øvrige kvalifikasjoner forblir uvirksomme for prosjektets del.