“Vanvittig”, “sensasjonelt”, “hinsides” – det er ikke måte på hva slags adjektiver som blir brukt av utbyggere, analytikere og meglere til å beskrive årets hyttemarked. Et ellevilt hytteår er snart over – fra bråstopp i mars, med bekmørke utsikter, til stadig nye rekorder nådd.
– Det er all-time high for nærmest alle nivåer. Temperaturen inn i det nye året har aldri vært høyere, og det er lite som tyder på at markedet vil roe seg helt ennå, sier hytteekspert og partner i Prognosesenteret, Bjørn-Erik Øye.
2020 startet godt, med jevn pågang hos hyttemeglere rundt omkring i landet, men i midten av mars førte coronapandemien og myndighetenes hytteforbud til en bråbrems i markedet. Utsiktene var særdeles usikre og dystre, og både utbyggere og eiendomsmeglere fryktet hva som ventet.
Det er lite som tyder på at markedet vil roe seg helt ennå.Partner i Prognosesenteret, Bjørn-Erik Øye
– Det var fullstendig dødt. Vi var svært skeptiske til fremtiden, med tanke på salget og arbeidsplassene våre, forteller salgs- og markedssjef i hytteprodusenten Rindalshytter, Tore Heggem.
Men i slutten av april tok markedet en helomvending. Siden da har nordmenn hamstret fritidsboliger som aldri før.
– Det norske hyttemarkedet er hottere enn noen gang. De som drømmer om en hytte i 2021, må komme på banen ganske fort nå, sier Heggem.
Leilighetene trekker opp
Kombinasjonen av nullrente og myndighetenes reiserestriksjoner har gjort at prisene har skutt i været. Salgsrekordene har stått for fall, både ved sjøen og i fjellheimen. I løpet av årets tre sommermåneder steg fritidsboligomsetningen med 70 prosent sammenlignet med samme periode i 2019. Ifølge Øye i Prognosesenteret ligger det an til en total omsetningsvekst på 25 prosent for hyttemarkedet i 2020, dog med store regionale forskjeller.
På toppen av listen over fjellhyttedestinasjonene med høyest salgsøkning finner man Røldal Skisenter i den tidligere kommunen Odda, med en omsetningsvekst så langt i år på 131 prosent (se tabell). Hakk i hæl kommer Vrådal Panorama i Telemark, som er opp 113 prosent. Populære Hemsedal ligger på tredjeplass, med en dobling i omsetningen. I snitt har topp ti hatt en omsetningsvekst på hele 68 prosent.
Fellesnevneren for stedene som ligger på omsetningstoppen er et stort tilbud av fritidsleiligheter. Det har vist seg å være en salgssuksess i år, ifølge Øye.
– Markedet har eksplodert. I områdene med høyest omsetningsvekst er det mye leiligheter som drar opp, og de tar en langt større andel av markedet enn tidligere, sier han.
Røldal, Voss, Beitostølen, Geilo og Hemsedal er alle steder hvor fritidsleiligheter har stått for minst halvparten av det totale fritidsboligsalget så langt i år. I sistnevnte utgjør leilighetsandelen 83 prosent av totalen. Her har blant annet leilighetskompleksene til Skigaarden og Fyri stått for en stor del av salget.
– Et lyspunkt i en dyster reiselivssituasjon
I slutten av mars skrev Kapital om flere utbyggere med store hytteprosjekter på gang som fryktet at byggingen måtte legges på is. Dette gjaldt blant annet andre byggetrinn på Fyri Tunet, som Anders og Arthur Buchardt, Aksel Lund Svindal, Gunnar Oveland og Ess Group står bak. Byggetrinnet nærmet seg ferdig, men det var fare for forsinket innflytting, informerte Buchardt om.
Tunet er en del av investorenes milliardsatsning på hotell og leiligheter i den populære fjellandsbyen. Ferdigstillingen kom imidlertid i mål i sommer, og nesten samtlige leiligheter er nå overdratt til nye eiere. Av totalt 96 leiligheter på Fyri er det kun åtte som ikke er solgt. Nesten samtlige er ferdigstilt, utenom en håndfull leiligheter som først vil være klare til påsken 2021.
– Salget har vært bra. Med 70 overleverte leiligheter i år er det klart at det utgjør en stor andel av omsetningen i Hemsedal, sier Anders Buchardt.
– Hvordan har det vært å være investor i reiselivsbransjen og utbygger i hyttemarkedet i 2020?
– Vi har størst eksponering innen hotell og reiseliv, så utviklingssiden i fritidsboligmarkedet har vært et lyspunkt. I tillegg har Fyri Resort fått en fantastisk mottagelse, med fulle hus hver helg siden sommeren, så det finnes noen positive unntak i en ellers dyster reiselivssituasjon, meddeler Buchardt, som er eier og prosjektutvikler i AB Invest, et selskap som utvikler næringseiendom i Norden, med fokus på hotell-, kontor- og fritidseiendom.
“Alt går”
Det børsnoterte selskapet Solon Eiendom, med Runar Vatne, Simen Thorsen og Tore Aksel Voldberg som største eiere, var også godt i gang med leilighetssatsning i fjellheimen da coronapandemien inntraff i vår.
– Det er jo ikke ideelt å selge fritidsboliger i dette markedet, uttalte prosjektsjef Torgils Kvam om prosjektet Hafjell Front på det daværende tidspunktet.
Slik fritidsmarkedet har utviklet seg etter at corona traff landet, har vi inntrykk av at det er større etterspørsel enn tilbud, og at tilnærmet ‘alt går’.Erik Torgersen, prosjektutvikler i Solon Eiendom
Nå kan de nærmest ikke få bygget ferdig fort nok, forteller Erik Torgersen, prosjektutvikler i selskapet.
– Som oss så var det nok endel utbyggere som trykket på pauseknappen i vår. Slik fritidsmarkedet har utviklet seg etter at corona traff landet, har vi inntrykk av at det er større etterspørsel enn tilbud, og at tilnærmet “alt går”, sier Torgersen.
Leilighetene i Hafjell Front, som skal ha tilgang til blant annet felles treningsrom, shuffleboards og gamingrom, hadde salgsstart i høstferien. 21 av 36 leiligheter er allerede revet bort. Disse skal etter planen være innflytningsklare i desember 2021.
– Dette opplever vi som svært bra, sesongen på fjellet starter for alvor først nå. Det fremstår for oss som åpenbart at det å ha feriert i eget land de siste åtte månedene har gitt mersmak, samtidig som frykten for ikke å kunne feriere på vanlig måte i utlandet gjør at vi nordmenn ønsker oss vår egen fritidsdrøm i eget land, sier prosjektlederen.
Torgersen forteller at han opplever at mange nå vil ta del i det gode markedet.
– På ett tidspunkt vil da utbudet kunne matche etterspørselen, sier han.
Vill prisvekst
Hytter og fritidsleiligheter har oppnådd eventyrlige priser i år, forteller eiendomsmeglerne. Dette vises også tydelig i prisstatistikken.
Den største prisøkningen blant fjellhytteområdene er det hyttene rundt Oppdal skisenter som står for, med en gjennomsnittlig prisoppgang på 58 prosent frem til uke 50 i år. Hemsedal er en god nummer to, med en gjennomsnittlig prisvekst på 42 prosent. I snitt har fritidsboliger i de ti fjellhytteområdene med høyest prisvekst blitt 28 prosent dyrere, sammenlignet med slutten av desember i fjor. Det bør nevnes at det har kommet mange nye prosjekter i disse områdene de siste årene. Flere har nylig blitt eller nærmer seg ferdige, og har derfor først blitt tinglyst nå, selv om hyttene kan ha blitt solgt for en tid tilbake.
Fjellhytteområdene med høyest prisvekst
| Plass | Område | Prisvekst frem til uke 50 |
| 1 | Oppdal skisenter | 58% |
| 2 | Hemsedal | 42% |
| 3 | Røldal Skisenter, Odda | 34% |
| 4 | Fagerfjell Skisenter, Flesberg | 33% |
| 5 | Haukelifjell Skisenter, Vågslid | 31% |
| 6 | Tyin – Filefjell | 19% |
| 7 | Hovden | 17% |
| 8 | Kvitfjell | 16% |
| 9 | Bortelid, Åseral | 16% |
| 10 | Gautefall, Telemark | 15% |
– Hva er spesielt med de stedene som har steget mest i pris?
– Dette er steder med større leilighetstilbud, men destinasjonen er også viktig. Det er de store, tunge stedene som leder an, med god infrastruktur og et stort aktivitetstilbud, forteller Øye.
På landsbasis er imidlertid hytteprisene “bare” opp 8,5 prosent i snitt, noe man kan takke det store leilighetstilbudet for, ifølge hytteeksperten.
– Fritidsleilighetene er grunnen til at det ikke har eksplodert prismessig. Elastisiteten her er helt klart bedre enn i boligmarkedet når hyttemarkedet takler en etterspørselstrøkk på 25 prosent med en tredjedel så høy prisvekst.
Et hyttefolk
Allerede i forkant av 2020 og coronapandemien var det ventet nok et godt år for hyttemarkedet, som hadde lagt bak seg to år med stor omsetning og rekordhøye priser. Hyttedrømmen står sterkt i den norske folkesjelen. Med nærmere en halv million hytter spredt over landet eier eller disponerer rundt halvparten av Norges befolkning en fritidsbolig.
Nå er etterspørselen rekordhøy. Prognosesenterets undersøkelser fra tidligere i år viste at det var 70 prosent flere nordmenn som planla å kjøpe hytte i september enn et halvår tidligere, før coronapandemien for alvor rammet Norge.
– Det var veldig mange nordmenn som hadde planlagt å kjøpe hytte selv før Covid-19, men det er ingen tvil om at pandemien har sparket i gang voldsomme volumer og forskuttert noen trender som ellers kanskje hadde tatt flere år, sier Øye, og trekker frem det økte fokuset på turglede, miljø, bærekraft og kortreisthet.
Konsernsjef Anders Endre Nybø i hytteprodusenten FH Gruppen trekker også frem kortreisthet, sammen med økte muligheter for hjemme- eller hyttekontor, som to viktige drivkrefter i markedet.
– Det å kunne nyte fritiden sin i Norge på fjellet med familie og venner er blitt enda mer attraktivt. Og litt flåsete sagt gjør det å kunne ha hyttekontor verdien enda større. Vi opplever stor interesse for å bygge ny hytte eller kjøpe fjelleilighet fra oss. Mange ønsker nok å bygge nytt fordi det har vært en sterk prisøkning i annenhåndsmarkedet, sier Nybø.
Fulle ordrebøker
Flere av hyttemeglerne nevner situasjonen hos ferdighytteprodusentene som en faktor som kan påvirke prisveksten i tiden fremover. Fulle ordrebøker kan føre til ytterligere prisvekst på brukte hytter dersom leveringstiden blir lang, mener Hallvard Brekke Klingen i Privatmegleren.
– Det blir spennende å se hvor raskt hytteprodusenter klarer å levere ferdige hytter. De store produsentene har solgt veldig mye gjennom høsten, og flere har fulle ordrebøker. Lengre leveringstid kan presse opp prisene på brukte hytter eller det som ferdigstilles i nærmere fremtid, for alle vil ha sin nye hytte så raskt som mulig, sier eiendomsmegleren.
De som har ferdige løsninger, vil nok oppleve et unormalt press i 2021, fordi varelagrene begynner å gå tomme.Marte Ullnæss i PrivatMegleren Hallingdal
Et eksempel er Nesfjellets største utbygger, Nesfjellet Prosjektutvikling, som har solgt rekordmange eiendommer – en økning på mer enn 50 prosent fra året før. Nå er hele varelageret deres av ferdige hytter tomt, forteller hyttemegler Marte Ullnæss i PrivatMegleren Hallingdal.
– Det blir interessant å følge med på hvordan varelageret med ferdig byggeklare tomter, samt ferdige hytter, vil bli påvirket. Og hvordan presset på de ledige løsninger vil bli. De som har ferdige løsninger vil nok oppleve et unormalt press i 2021, fordi varelagrene begynner å gå tomme, sier Ullnæss.
Nok et rekordår i vente
Når det gjelder utviklingen i 2021, ser det ikke ut til å roe seg med det første, ifølge samtlige eksperter Kapital har snakket med.
– Jeg tror vi ser en megatrend som vil holde seg sterk en god stund fremover, sier Anders Buchard.
Coronapandemien med reiserestriksjoner står sentralt, men eiendomsmegler Ullnæss trekker også frem dårligere snøforhold på Østlandet.
Fjellhytteområdene med høyest omsetningsvekst
| Plass | Område | Omsetningsvekst |
| 1 | Røldal Skisenter, Odda | 131% |
| 2 | Vrådal Panorama, Telemark | 113% |
| 3 | Hemsedal | 100% |
| 4 | Skeikampen | 61% |
| 5 | Beitostølen | 53% |
| 6 | Bjørli | 50% |
| 7 | Nesbyen | 47% |
| 8 | Norefjell | 45% |
| 9 | Tjørhomfjellet/Ålsheia skisenter | 42% |
| 10 | Strandafjellet | 41% |
– Min følelse er at det vil fortsette i samme takt som vi ser i dag. Større deler av den norske befolkningen ønsker å være mer i Norge. Ingen vet når vi kan reise til utlandet som før, og hvor mange år det vil ta før vi går helt tilbake til normale reisevaner. I tillegg ser det ut til å bli en trend at det ikke er mye snø å se på Østlandet, noe som gjerne er en trigger for behovet for hytte på fjellet, forteller hun.
På den andre siden er det ventet at mange nye prosjekter skal komme ut i markedet, noe som letter på etterspørselstrykket og taler for lavere prisvekst. Øye i Prognosesenteret ser likevel ikke bort fra at neste år vil bli nok et år med rekorder.
– Jeg tror vi får et veldig godt marked, hvert fall første halvår av 2021, med prisvekst på rundt fem til syv prosent. Selv med lavere omsetningstall vil jeg på forhånd karakterisere 2021 som et rekordår, sier Øye.
