Analytikerkrasjet: Entra opp eller ned?

I ly av det dramatiske coronautbruddet har eiendomsinvestorene på Oslo Børs vært mer tilbakeholdne. En rekke eiendomsrelaterte selskaper, som Entra, har således kommet klart ned i kurs siden inngangen til 2020 – en utvikling som blant annet illustrerer investorenes frykt for at pandemien kan medføre varig lavere kontoretterspørsel. Men Entras tredjekvartalsrapport var solid – der kunne investorene se at skadevirkningene av coronapandemien knapt var merkbare. Ifølge selskapet selv forsvant bare 14 millioner kroner i leieinntekter i andre- og tredjekvartal på grunn av nedstengningen. Og ved det seneste forfallet, 1. oktober, kom all leie inn som normalt.

 – Entra merker nesten ingenting til pandemien. Yieldene presses nedover, og vi synes aksjen er verdsatt mye mer attraktivt enn målt mot svenske sammenlignbare selskaper. Entra er derfor vårt “top pick” innen likvide næringseiendomsaksjer i Norden, uttalte nylig DNB Markets-analytiker Simen Mortensen til Finansavisen. Han jekket nylig opp kursmålet på Entra-aksjen med 5 kroner til 155 kroner. I dag er det en klar overvekt av analytikere som anbefaler å kjøpe Entra-aksjen, og på Oslo Børs prises selskapet nå til ikke fullt 23 milliarder kroner etter et kursfall siden årsskiftet på litt over ti prosent, mer eller mindre identisk med den øvrige børsutviklingen. Imidlertid har Pareto Securities nå valgt å sette Entra-aksjen på sine salgsanbefalingslister – og mener blant annet at risk/reward-profilen til aksjen nå er på den svake siden.

Truls Engene, analytiker i SEB. 2018. Foto: SEB

Kjøp! 

Analytiker Truls Engene i SEB har en kjøpsanbefaling på Entra med kursmål 160.

– Entra leverte en solid tredjekvartalsrapport. Selskapet rapporterte om begrensede negative effekter fra Covid-19 opp mot drift og økonomi, men med økt etterspørsel etter fleksibilitet i kontraktene. Eiendomsmarkedet er aktivt, med økende utleieaktivitet og med økt interesse fra både nasjonale og internasjonale investorer ettersom yieldgapet har blitt mer attraktivt.

– Eiendomsverdiene til Entra ble skrevet opp med nær 900 millioner kroner i tredjekvartal, hovedsakelig som følge av lavere yield (avkastningskrav), og Entra tror dette vil fortsette å ha en positiv innvirkning på verdsettelsen av eiendomsporteføljen også i inneværende kvartal. Kontorledigheten i Oslo forventes å øke fra 5–6 prosent til et mer normalisert nivå på 7–8 prosent; dette vil sannsynligvis føre til noe press på leieprisene i markedet. Entras leieinntekter vil allikevel fortsette å øke i 2021 som følge av KPI-justeringer og nye prosjekter som ferdigstilles.

– Vi mener Entra er en attraktiv eiendomsaksje på grunn av en god eiendomsportefølje, spennende prosjekter, solide leietagere (hvor rundt 60 prosent er fra offentlig sektor) og sterk balanse – kombinert med attraktiv verdsettelse (2021E P/NAV under 0,8x og CEM under 15x) og rabatt mot svenske sammenlignbare selskaper.

Christopher Mo Dege, analytiker i Pareto Securities. Foto: Pareto Securities

Selg! 

Analytiker Christopher Mo Dege i Pareto Securities har en salgsanbefaling på Entra med kursmål 100.

– Vi mener det er et manglende fokus på investeringsbehovet til Entra. Som følge av dette mener vi selskapet ikke er en like trygg havn som det ofte blir fremhevet som. I tillegg står vi nå midt i en situasjon hvor konsekvensene av pandemien er høyst usikre.

– Ingen av oss har fasiten på hvordan hjemmekontorbruken kommer til å etablere seg, men trusselen er i det minste noe som bør tas med i betraktning. Blant annet sendte regjeringen nylig ut en målsetting om å kutte statlige leieutgifter med 15 prosent innen 2029, og det er også fornyet fokus på miljøaspektet ved mindre pendling og redusert bruk av CO₂-intensiv kontorplass.

– Videre fremheves yield-kompresjon (rundt 25 prosent av verdiskapningen til selskapet de seneste årene) ofte som et argument for videre kursoppgang. Hvis man derimot ser på underliggende kontantstrøm etter nødvendige investeringer, så er det ikke så mye yield igjen å komprimere.

– For å sette risikoen i perspektiv, med utgangspunkt i selskapets estimerte driftsresultat minus renter, så vil det ta dem rundt 14 år å nedbetale gjeld. Hvis vi tar med i betraktningen investeringer som kreves for å holde bygningsmassen konkurransedyktig over tid, øker nedbetalingstiden til 60–70 år, og små fluktuasjoner i selskapets inntekter vil øke denne tidsrammen.

– Dette er ikke noe nytt, men Covid-19 kan gjøre at underliggende kontantstrøm kommer mer i fokus fremover. Alt i alt mener vi at risk/reward-profilen til aksjen er på den svake siden og at forventet avkastning på egenkapitalen ikke reflekterer strukturelle risikoer.