Retten fant skattekontorets skjønn ugyldig

Inntekt ved utleie av fast eiendom hører til kjernen av hva som er skattepliktig inntekt. Men selv her er det unntak. De er praktisk ganske viktige og av og til vanskelige å praktisere.

Boligeier vant frem: Regelen om at inntil halvparten av egen bolig kan leies ut uten at leieinntekten blir skattepliktig kan reise vanskelige spørsmål, noe som illustreres i en dom fra Oslo tingrett. (Illustrasjonsbilde). Foto: Håkon Mosvold Larsen/NTB
Næringsliv

Unntaket gjelder utleie av egen bolig, først og fremst utleie av deler av boligen. Unntaket er en etterlevning av den beryktede “boligskatten”, som ble opphevet for vel 15 år siden. Dette kan virke overraskende, men sammenhengen er denne.

Prosentligning

“Boligskatten” innebar at eiere av egen bolig ble skattlagt av verdien av å bo der. Av praktiske grunner ble inntekten beregnet skjematisk, som en (lav) prosent av eiendommens formuesverdi. Hvor en del av eiendommen var leid bort – typisk en hybelleilighet – ble likevel hele eiendommens verdi lagt til grunn ved beregningen av prosentinntekten, men til gjengjeld ble de faktiske leieinntektene ikke skattlagt (innenfor visse rammer). Synspunktet var at verdien av de utleide arealene var med i beregningen av prosentinntekten og dermed ble skattlagt som del av prosentligningen, og da ville det bli en form for dobbeltbeskatning om også de faktiske leieinntektene ble skattlagt.

Haken ved dette synspunktet var at den beregnede prosentinntekten i praksis var meget lav, og som regel mye lavere enn de faktiske inntektene ved utleie av deler av eiendommen. For skatteyterne måtte det derfor fortone seg slik at leieinntektene var skattefrie.

Da “boligskatten” ble opphevet, forsvant naturligvis også prosentligningen. Dermed forsvant også grunnlaget for at inntekt ved utleie ikke skulle skattlegges: Man kunne ikke lenger si at leieinntekten var skattlagt via prosentligningen, og de praktiske grunner som lå til grunn for at området for prosentligning var avgrenset som det var, forsvant også. Altså burde man være tilbake i en av skattelovens store hovedregler, nemlig den om at fordeler vunnet ved kapital, er skattepliktige.

Politisk vedtak

Men én ting er prinsipper, noe annet er politikk. Striden om “boligskatten” var sterkt politisert, og forslaget om å oppheve den var solgt inn som en skattelettelse for alt den var verd (og kanskje vel så det). Men om opphevelsen av “boligskatten” ville få som virkning at de faktiske leieinntektene ble skattepliktige, ville opphevelsen av “boligskatten” lede til en betydelig skatteskjerpelse for svært mange skatteytere. Og det var naturligvis ikke meningen. Derfor ble skattefriheten for utleieinntekter videreført – og nå som en uttrykkelig skattefrihetsregel.

Utleieverdi

Skattefriheten er imidlertid inngjerdet av en rekke vilkår. For det første må utleien vare sammenhengende i mer enn 30 dager. Dette vilkåret kom inn i loven for et par år siden for å hindre at utleie via Airbnb o.l. skulle få konkurransefordel sammenlignet med hoteller.

Et annet vilkår er at “eieren benytter minst halvparten av boligen til egen bruk, regnet etter utleieverdien” (skatteloven § 7-2 første ledd bokstav a). Dette innebærer altså at inntil halvparten av boligen kan leies ut uten at leieinntekten blir skattepliktig. At dette er en regel med stor praktisk betydning, og at den kan reise vanskelige spørsmål, illustreres av en dom av Oslo tingrett av 9. juli i år.

Skatteyteren i saken eide en boligeiendom med en kjelleretasje og en førsteetasje. Skatteyteren bodde i leiligheten i første etasje. I kjelleretasjen var det fem hybelrom og en hybelleilighet. Disse var utleid på nokså korte avtaler. Årlige leieinntekter var i størrelsesorden 300.000 kroner, så spørsmålet om skatteplikt eller ikke hadde stor betydning.

Det var adskillig uklarhet i saken om hva leieinntektene egentlig var, så skattekontoret måtte bruke et skjønn. Skattemyndighetene hadde, bl.a. etter søk på nettet om hva tilsvarende hybler var leid ut til, lagt til grunn at årlige leieinntekter var ca. 380.000 kroner. Leieverdien av skatteyterens egen bolig var mindre omstridt og var anslått til ca. 300.000 kroner. Dermed var konklusjonen at mer enn halvparten av boligen var leid ut, basert på utleieverdien, og inntekten ble derfor ansett som skattepliktig.

Dermed var konklusjonen at mer enn halvparten av boligen var leid ut, basert på utleieverdien, og inntekten ble derfor ansett som skattepliktig.

Vellykket rettssak

Skatteyteren anla sak og vant frem i tingretten. Det var riktignok i orden at skattekontoret hadde brukt skjønn, for skatteyterens opplysninger var mangelfulle. Dette er en type skjønn som domstolene kan prøve fullt ut, men Høyesterett har gitt uttrykk for at dersom skjønnet er veloverveid og godt begrunnet, bør domstolene være tilbakeholdende med å sette det til side.

Retten fant imidlertid flere betenkelige sider ved skjønnet. De prisene som skattekontoret hadde funnet på nettet, var ikke uten videre sammenlignbare, for skatteyterens eiendom lå lenger fra sentrum enn disse. Skattekontoret hadde videre regnet med at alle hyblene var leid ut kontinuerlig, mens retten kom til at det måtte legges til grunn det ikke var tilfelle, ikke minst fordi det dreide seg om korttidsutleie og at skatteyteren ikke var profesjonell utleier. Skattekontorets vedtak innebar også at skattemyndighetene hadde lagt til grunn at leieinntektene steg vesentlig fra det ene året til andre, uten at dette var gitt noen god forklaring. Det var også mulig at leieverdien av skatteyterens leilighet var høyere enn forutsatt av skattekontoret.

Rettens konklusjon var derfor at skjønnet ikke var tilstrekkelig veloverveid og god begrunnet, og retten fant derfor at skjønnet var ugyldig. En konsekvens var at også vedtak om tilleggsskatt var ugyldig.

Rettens konklusjon var derfor at skjønnet ikke var tilstrekkelig veloverveid og god begrunnet, og retten fant derfor at skjønnet var ugyldig.

Staten har ikke anket dommen. Men det innebærer ikke at saken er ute av verden. Skattekontoret må se på saken igjen og foreta et nytt skjønn i lys av de føringene som dommen gir.