Tom Hagens vei mot rikdom

Tom Hagen stod på randen av konkurs etter Lillehammer-OL. Han tok en timeout fra business, men fikk vind i seilene igjen og gjorde sin entré på Kapitals liste over Norges 400 rikeste i 1999. Formuesutviklingen siden er nærmest et lærebokeksempel i å bygge verdier. 

Mediesky: Tom Hagen har bygget opp formuen i det stille. For 18 måneder siden eksploderte den tragiske forsvinningssaken på Lørenskog i mediene. Foto: Iván Kverme
Næringsliv

Fredag 8. mai forlot Tom Hagen (70), en av Norges rikeste, Oslo fengsel som en fri mann. Ti dager tidligere ble milliardæren pågrepet av politiet på vei til jobb og siktet for drap eller medvirkning til drap på sin kone Anne-Elisabeth Hagen, som forsvant fra parets bolig i Lørenskog 31. oktober 2018.

Tom Hagen nekter enhver befatning med forsvinningen. Han ble løslatt etter at et flertall i Eidsivating lagmannsrett kom til at det ikke foreligger skjellig grunn til mistanke, og Høyesterett avviste påtalemyndighetens anke i fengslingssaken. Hagen er i skrivende stund fortsatt siktet.

Bedre enn Oljefondet

Tom Hagen har levd relativt nøkternt og har holdt seg unna offentligheten i flere tiår, inntil forsvinningssaken eksploderte i mediene for 18 måneder siden. Gjennom sitt Holding 2-konsern har han imidlertid sakte, men sikkert bygget opp en stor formue. Kapital har fulgt hans forretningsvirksomhet i over 20 år. Hagen kom inn på listen over Norges 400 rikeste i 1999, da med en anslått formue på 550 millioner kroner.

I fjor anslo vi at Hagen var god for 1,9 milliarder kroner, opp 200 millioner fra året før. Det plasserte ham som nr. 164 på listen. De siste 15 årene har han ligget stabilt blant de 150–200 rikeste i landet.

Med en gjennomsnittlig årlig verdivekst i formuen på 6,4 prosent de siste 20 år legger Hagen seg rett under snittet for gjengangere på 400-listen, som vi tidligere har beregnet til rundt 7 prosent.

Tom Hagen er med andre ord blant landets rike som forvalter verdiene slik at han forblir blant Norges rikeste.

Til sammenligning har Oljefondet, fra etableringen 1. januar 1998 og frem til utgangen av 2019, levert en årlig avkastning på 6,1 prosent (før kostnader og inflasjon).

Søker svar: Tom Hagens kone forsvant fra ekteparets hjem i oktober 2018. Siden har politiet finkjemmet Sloraveien 4 i Lørenskog. Foto: Terje Pedersen/NTB scanpix

Tjent mest på strøm

Hagens formuesutvikling de siste 20 år er tuftet på å utvikle og leie ut forretningslokaler samt å selge strøm til bedrifter.

Den mest verdifulle investeringen er i Elkraft, et selskap han bidro til å etablere som en lønnsom aktør på 1990-tallet. Gjennom Holding 2 eier Hagen 70 prosent av Elkraft, som kjøper strøm på kraftbørser og selger videre i det nordiske bedriftsmarkedet. Elkraft har de siste ti årene frem til 2018 et samlet driftsresultat på drøyt 900 millioner kroner, og har delt ut i overkant av 200 millioner kroner i utbytte. Hagen har ikke vært aktiv i driften, men sitter i styret. Vi har anslått verdien av Hagens eierandel i Elkraft til 1,3 milliarder kroner. Eiendomsporteføljen utgjør de resterende verdiene.

Avsperret: Tom Hagen har sitt kontor på Futurum, en 14.000 kvadratmeter stor næringspark i et skogholt på Rasta i Lørenskog. Bygget ble oppført på slutten av 1970-tallet. Hagen kjøpte det for 60 mill. kr i 1990. Foto: Terje Pedersen

Self-made

Hagen har bygget opp formuen sin fra grunnen, i likhet med rundt 150 andre av de 400 på listen over Norges rikeste. Han har gjennom årene uttalt seg sparsomt til mediene om formuen. Det lille han har sagt, indikerer en konservativ investeringsfilosofi. Eiendelene ble i stor grad anskaffet for over 20 år siden. Da var både markedet for strøm og næringseiendom mindre utviklet, og Hagen viste teft for hvilken vei det bar.

– Det jeg har vært opptatt av, er å skape meg en trygg arbeidsplass. Det er der motivasjonen ligger. At jeg er rik tenker jeg ikke over, har Hagen tidligere uttalt til Romerikes Blad.

Satset mot OL

Både Tom Hagen og hans kone er opprinnelig fra Hadeland, men har bodd på Fjellhamar siden begynnelsen av 1980-tallet. Det var i 1978 bygningsingeniøren startet sin virksomhet. Hagen drev først innen byggeledelse og levde i mange år på honorarer. Så bestemte han seg for å bygge selv. Etter hvert ble han også klar for å satse utenfor Lørenskog-området.

Hagen satt ved inngangen til 1990-tallet på rundt 60 millioner kroner i kontanter midt i en nasjonal eiendomskrise, og var villig til å satse.

Frem mot OL i 1994 tømte Tom Hagen kassen og sikret seg 6.000 kvadratmeter i Storgata i Lillehammer, samt hotell, tomter og utleiehytter i Kvitfjell.

Men etter OL falt Lillehammer ned i en dyp resesjon. Eiendommene ble stående tomme. På Kvitfjell var det ingen gjester, og lokale håndverkere stod på døren med regninger etter byggingen. Næringslokalene på Lørenskog ga brukbare inntekter, men store tomteområder lå og bandt kapital. Ingen banker ville gi lån mot pant i tomter med bankkrisen friskt i minne. Hagen var tom for cash.

Reiste seg igjen

Hagen beskrev flere år senere situasjonen overfor Kapital som en “gribbefest”. Likviditetskrisen endte med at han måtte selge 260 mål på Brånåsen ved Skedsmokorset til Selmer, for å få inn likvider og vise at han hadde verdier.

Hagen trakk seg tilbake for å samle krefter. Han ga en ny daglig leder ordre om å gjøre minst mulig til han kom tilbake.

Etter nærmere to år var han klar til å gå på igjen. I desember 1996 valgte Coca-Cola å bygge sitt nye tapperi på Robsrud. Hagen sørget for at drikkevareselskapet fikk bygge på den lokale bonden Kristian Robsruds 134 mål store tomt. Noen år senere gjentok duoen suksessen på en annen del av eiendommen som ble solgt til Posten Norge.

I 1999 omtalte Finansavisen ham som “Lørenskogs store sønn”. Gevinsten for de to salgene bidro til å finansiere utviklingen til Elkraft samt eiendomsprosjekter på Fet og Kvitfjell. Banken ga på ny Hagen handlefrihet.

Fakta: Tom Hagens investeringer

Holding 2:

  • 70 prosent i Elkraft
  • 45 prosent i Financial Funds og F2 Funds
  • Tomteområder i Fet kommune
  • Seks forretningsgårder i Storgata i Lillehammer
  • Kvitfjell Hotel
  • Tom Hagen Eiendom

Tom Hagen Eiendom

  • Futurum, der Hagens eiendomsselskap selv har kontor, samt datalagringsanlegg for Basefarm
  • Seks næringsbygg langs Solheimveien på Lørenskog
  • Eiendommer og tomter på Kvitfjell
  • Ubebygd tomt ved Karihaugen i Oslo

Hagens kontor

Som ved milliardærens hjem i Sloraveien har det de siste ukene vært politibiler og sperrebånd utenfor Futurum-bygget i et skogholt på Rasta i Lørenskog, der Tom Hagen har sitt kontor. Bygget bærer samme navn som en stiftelse han etablerte med 150.000 kroner i grunnkapital i 1990, med formål om å støtte yrkesopplæring og forskning. Egenkapitalen var i 2018 på 66.000 kroner.

Futurum-bygget er på rundt 14.000 kvadratmeter. Det ble oppført på slutten av 1970-tallet, som produksjonslokaler for Elektrisk Bureau (EB). Etter at EB la ned, fikk Hagen i 1990 tilslag for 60 millioner kroner.

Rundt tusenårsskiftet planla Hagen å legge til rette for 4.400 arbeids- og utdannelsesplasser i en “dynamisk og ny type næringspark” i de tomme industrilokalene, ifølge Romerikes Blad. Men det ble ikke noe av, bygget ble i stedet brukt som lager i mange år.

Fakta: Ektepakten

Ifølge VG har ektepakten mellom Tom Hagen og Anne-Elisabeth Hagen vært et tema i etterforskningen. Paret giftet seg i 1979, og ifølge ektepakten, signert i 1987, eide Tom Hagen hovedvekten av eiendeler og formue som særeie. Alle Hagens firmaer og aksjeposter står i hans navn.

Kona skulle få en hyttetomt i tidligere Biri kommune, 200.000 kroner i gave fra Tom Hagen og en Citroën BX 14 RE, eller bil av tilsvarende standard. Ektepakten ble i 1993 endret slik at også parets enebolig tilhørte Tom Hagens særeie.

Kilder: NTB, NRK, VG og Dagens Næringsliv.

“Lagrer Norge”

I 2011 hadde Hagen en ny plan, ifølge samme avis: “En moderne næringspark med opplevelsessenter i sentrum”. Planen var å utvikle Futurum med opp mot 200.000 kvadratmeter nye næringsarealer med flere tusen nye arbeidsplasser, kombinert med blant annet et badeland.

Disse planene ble heller aldri realisert. I stedet fikk Hagen inn et mer moderne lager i det enorme bygget.

I 2016 åpnet IT-selskapet Basefarm et datalager i Futurum-bygget, etter å ha inngått en leieavtale over 20 år med Tom Hagen Eiendom. Mer enn 300 millioner kroner brukte Basefarm, med hovedkontor i Nydalen i Oslo, på å etablere et 6.000 kvadratmeter stort datasenter, Norges største, skrev Finansavisen i 2015. Fra Tom Hagen Eiendom fikk Basefarm “et bygg med tette vegger og tett tak”. Resten sørget Basefarm for, ifølge FA.

Basefarm, som ble kjøpt opp av den franske telekommunikasjonsgruppen Orange i 2018, har serverne til norske kunder som Altinn og Norwegian, samt flere utenlandske. “Her lagres Norge”, skrev nettavisen kode24, etter en audiens “midt i skogen i Lørenskog”.

Store merverdier

Hagen eier fortsatt Kvitfjell Hotel, har sin private hytte her og eier store utbyggingsarealer i Fåvang, samt i Fet kommune.

Tom Hagen Eiendom, heleid av Holding 2, har de siste ti årene et samlet driftsresultat på ca. 240 millioner kroner, og ved utgangen av 2018 var bokført egenkapital på 226 millioner kroner. Etter våre beregninger er det betydelige merverdier i eiendomsporteføljen.

Hagen har også et par titalls millioner kroner i aksjer gjennom eierandeler på 45 prosent i Financial Funds og F2 Funds. Hagen og medeier Fredrik Daylemani Sneve i Financial Funds er blant investorene som av Oslo tingrett tidligere i år ble tilkjent erstatning fra Pareto Securities etter meglerhusets salg av Crew Gold-aksjer i 2010. Financial Funds ble tilkjent 16,7 millioner kroner, men Pareto har anket dommen, ifølge e24.

Hva nå?

Hvordan coronakrisen vil påvirke imperiet er foreløpig uvisst, men det er grunn til å tro at både bedriftsmarkedet for strøm og utleie av næringslokaler vil bli negativt påvirket ved et bredt økonomisk tilbakeslag. Hverken Elkraft eller Tom Hagen Eiendom har levert inn regnskapstall for 2019, normalt skjer dette på sommeren. Ifølge VG har forretningspartnere sagt at saken med kona har tatt mye av Hagens tid. I Elkraft har Hagen vært en passiv investor, så driften her blir ikke påvirket av saken, og på Futurum står rad på rad med servere på en lang leieavtale. Hagen har fortsatt å gå på jobb ⎯ frem til han ble pågrepet. Nå er han igjen en fri mann. Men det spørs om ikke utvikling av eiendomsprosjekter vil få mindre fokus en stund.

Kapital har vært i kontakt med Tom Hagens advokat Svein Holden, som ikke ønsket å kommentere siktelsen ytterligere.