Fra trafikkmaskin til Oslos indrefilet

I 2003 ble reguleringsplanen for Bjørvika banket gjennom. Hvem skulle tro at den bråkete kontainerhavna skulle ende opp som Oslos hotteste bydel?

Havneområdet nedenfor Oslo S var lenge blant de tristeste områdene i hovedstaden. I 1999 bestemte Stortinget at den nye operaen skulle ligge nettopp her. Det var etter en lang og intenst drakamp, for mange, inkludert den daværende regjering, ville ha Vestbanen.

Hadde regjeringen fått viljen sin, ville Bjørvika neppe eksistert slik vi kjenner området i dag. 

Frynsete rykte

Som styreleder i eiendomsselskapet Oslo S Utvikling (OSU) har Per Mortensen fulgt utviklingen i Bjørvika på nært hold. Da han kom inn i styret i 2009 var Operaen og PWC-bygget på plass, men området var på ingen måte kvitt sitt frynsete rykte.

– Du gikk ikke på nedsiden av Oslo S på den tiden. Kvinnelige ansatte som jobbet overtid utover kvelden måtte følges bort til stasjonen av Securitas-vakter, minnes han.

OSU eies av Linstow, hvor Mortensen er konsernsjef, og Entra. 

PwC-bygget var det første i rekken av Barcode. 

«Muren», som onde tunger døpte den om til, ble møtt av underskriftskampanjer. Mange mente den sperret sikten mot fjorden. Opp kom den, men en stund senere kom det nye protester.

– Det pussige nå var at det gjaldt byggingen foran Barcode, for den var så flott den skylinen, sier Mortensen og smiler.

Alt i alt mener han det har vært lite kontrovers etter at Bjørvika begynte å ta form. Det store slaget sto noen år i forveien. Rett før årtusenskiftet vedtok Stortinget at det nye operabygget skulle legges til Bjørvika.

Mortensen var overrasket over valget, men er glad for at det ble slik.

– Det var djervt, som det heter.

Boliger, butikk og kultur

Sammen med plasseringen av Operaen mener han grepet med å sende trafikken under jorda var avgjørende. Bjørvika var landets største veikryss, med om lag 140.000 kjøretøy i snitt per døgn. Senketunellen bidro til å frigjøre store arealer.

– Det var de store kontorbyggene som sto ferdig først, men etter hvert kom det også boliger, forretninger og kulturinstitusjoner, sier Mortensen.

Kjell Kalland i Hav Eiendom, som sammen med OSU er grunneier i Bjørvika, mener nettopp denne blandingen av funksjoner har vært nøkkelen til Bjørvikas suksess.

– Det er kanskje det beste eksempelet vi har på et område som er blitt tilgjengeliggjort for veldig mange.

– Samtidig er det et fåtall som har råd til å bo der?

– Byggekostnadene er så høye at det hadde vært vanskelig å regne hjem dette prosjektet andre steder i landet. Det har vært høye bidrag fra utbyggerne til å få på plass infrastrukturen, som må dekkes gjennom boligprisene eller utleie.

De første boligene kom i Barcode. Når Bjørvika er ferdig utbygget vil den nye bydelen romme ca. 5.000 boliger.

Kalland er stolt over at Hav har fått på plass 308 studentboliger. De ligger rett ved Operaen. Leieprisen tilsvarer det Studentsamskipnaden (SiO) tar for sine dyreste boliger.

– Bjørvika er ikke bare dyr kaffe og hvitvin, sier han, og trekker frem Deichman, Sørengbadet, Operastranda og lekeanlegget på Stasjonsalmenningen.

Norges dyreste tomt

Utbyggingen i Bjørvika har vært god butikk for Entra og Linstow-eide OSU og Hav Eiendom. Sistnevnte eies hundre prosent av Oslo kommune gjennom Oslo Havn.

– Verdiene vi skaper kommer byen til gode, sier Kalland.

Espen Pay var en av de sentrale aktørene da Sørenga reiste seg. Han var leder i Sørenga Utvikling hvor selskapet hans Urbanium hadde en eierandel på 28 prosent. «Norges dyreste tomt» kunne E24 melde i 2007 da det ble lagt 940 millioner kroner på bordet for tomta som kunne bebygges med 80.000 kvadratmeter nybygg.

– Jeg var usikker på om det var egenkapital nok til å reise alle byggene. Det er mer en boligmarkedet som skal til. Alt skal finansieres, og DNB var veldig viktig i utviklingen, sier Espen Pay.

Viktig avtale

Han mener det var viktig at både børs og katedral flyttet til området først. Da tenker han på Operaen som åpnet i 2008, og at DNB la sitt hovedkontor til Bjørvika.

– Jeg er fornøyd med det vi gjorde, og at Sørenga fremstår som en solid egen enhet. Det er mer lys og luft der enn lenger inn i Bjørvika, mener Pay.

Totalt ble det bygget og solgt 746 leiligheter. I tillegg var det en del butikk- og serveringslokaler. Prosjektet gikk på noen kostnadssmeller, men det ble reddet av stadig økende boligpriser. Han mener å huske at byggekostnadene startet rundt 40.000 kroner kvadratmeteren, og at snittprisene lå rundt 60.000 kroner kvadratmeteren. I dag må du til Stovner for å finne sånne priser. Da de siste enhetene ble solgt var prisene kommet opp i 100.000 kroner kvadratmeteren for de beste leilighetene.

– Vi solgte veldig godt i de første byggetrinnene, og da var det lite konkurranse fra andre prosjekter, forteller Pay.

Fikk ikke bo der av kona

Han minnes området som ganske møkkete og fullt av containere da de startet prosjektet. På den tiden gikk motorveien rett bak, og den store trafikkmaskinen var fortsatt i drift. Like fullt var Pay ganske trygg på at det skulle gå bra.

– Det var mange som var skeptiske og mente det var et ellevilt prosjekt. Jeg var ikke så bekymret for det. Det var mange parter som ville Sørenga vel. Mesterstykket var avtalen statsråd Victor Norman klarte å forhandle frem mellom staten og Oslo kommune, sier Pay.

Selv ville han ikke flytte til Sørenga. Kona mente han brukte nok tid der gjennom jobben, og at det var unødvendig å flytte dit.

– Datteren min bodde der i flere år, så jeg har vært der mye.

– Hva er det beste med Sørenga?

– Det er beliggenheten i sjøen, mener Pay.

Fra Aker Brygge til Bjørvika

Grunneierne i Bjørvika har sammen stiftet Bjørvika Utvikling. Selskapet har ansvaret for de offentlige rommene og alt mellom byggene i Bjørvika.

Kjell Kalland har vært i Hav Eiendom siden 2017. Han er full av lovord om arbeidet som politikere, utbyggere og byråkrater har lagt ned.

– Det som er interessant er hvordan alle aktørene skryter av hverandre. Grunnen til at man har lykkes i Bjørvika er nettopp denne tverrpolitiske og byråkratiske enigheten.

Styreleder Per Mortensen i OSU var i sin tid med på å utvikle Aker Brygge.

– Det er stor forskjell på hvordan man gjorde det der og hvordan man har gjort det i Bjørvika.

– Hva har vært den største forskjellen?

– Det har vært en grundigere plan og gjennomføring. Men så er også Bjørvika et mye større område, sier Mortensen.

Bjørvika er for øvrig langt fra ferdig utbygd. Rundt 60 prosent er realisert. Clemenskvartalet ferdigstilles i disse dager. Vannkunsten Syd skal stå ferdig i 2025, og året etter kommer Mariakvartalet. Deretter følger B9, som etter planen skal ferdigstilles i 2027.

Hav Eiendom skal bygge kontorer ved Havnelageret og ved børsbygningen, og har et stort boligprosjekt på Grønlikaia.

Kalland blir kontaktet av folk fra hele verden som vil studere byutviklingen i Bjørvika.

– Oslo har gått fra å være en by nederst på rangstigen i Skandinavia til å bli et sted man reiser til for å oppleve arkitekturen, bylivet og kulturen.